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上海房地产律师：买方不符合限购政策，终止合同违约金金额标准
一、引言
在二手房屋销售过程中，由于买方或房地产中介对买方购买资格的验证不清楚，交易中心认定买方不具备购买资格，导致合同不能继续履行的情况并不少见。问题是，如果买方终止了合同，那么向卖方支付的违约金是多少呢？
二、二。合同约定条款内容：
上海房地产销售合同补充条款（1）约定：根据上海房地产交易中心发布的特殊规定：签订合同前，甲乙双方已阅读合同前言中的“特别通知（2）”和合同附件中的“补充条款（2）”格式；同时，甲乙双方对上述合同附件中规定的国家相关“限购”政策给予全面认可，并同意遵守。
在合同补充条款（2）双方同意：在签订本合同时，甲乙双方已了解国家和城市住房销售规定，如违反销售规定，房地产交易中心不办理房地产登记，并出具“不办理房地产交易、转让通知”，甲乙双方同意按照下列协议处理：……因未如实提供家庭情况和家庭成员的住房情况属于乙方的责任，造成甲方的经济损失，乙方应赔偿相应的损失。
三、裁判观点：
至于违约金的金额，法院根据情况确定徐阿梅应支付19万元的违约金，综合考虑本案的实际情况、合同履行情况、本市近期房价波动情况和刘强的实际损失。刘强的损失已经在违约金中考虑过了，法院不再支持他对房屋占用费的要求。
四、原告起诉:
2021年4月22日，原告与被告签订上海市房地产买卖合同，约定原告以190万元的价格向被告出售房屋。同年6月18日，双方共同到宝山区XX中心办理过户手续，但经审核，被告被认定为限购，无法办理过户登记。原告认为，双方之间的销售合同是在购买限制政策出台后签订的，双方都知道国家和城市的住房销售限制规定，被告应该清楚地了解自己的购买限制。被告因限购不能继续履行合同，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
五、被告辩称：
原告的证据不足以证明因被告限制购买而无法办理转让登记。如果可以识别，可以识别第1-3项诉讼请求，也不能识别第4项、被告并非恶意违约。被告生下的孩子和爷爷奶奶各有一套房子，被告离婚后，孩子由男方抚养。在签订合同时，被告到交易中心询问，答复说孩子名下的房屋不包括在非赡养人的房屋总数中。后来，交易中心内部口径的实施发生了变化。交易中心工作人员在办理转让手续时，口头告知子女名下的房屋应计入被告离婚前的家庭房屋总数，导致被告限制购买。即使合同因被告限购而终止，补充条款二关于限购的专项约定也应适用。现在转让不会给原告造成损失，所以不需要赔偿。
六、法院判决：
法院认为，刘强与徐阿梅签订的上海房地产销售合同是双方的真实意图，合法有效，双方都应遵守履行。双方都证实，由于徐阿梅的限购，他们无法办理房屋转让登记手续。刘强要求终止合同，并要求徐阿梅承担违约责任。法院批准并确认合同于2021年10月26日终止。在审理过程中，双方已办理了房屋返还和网上备案撤销手续，刘强放弃了相关诉讼请求，法院批准了。合同解除后，刘强应退还已收到的房款76万元。关于违约金额，法院根据实际情况、合同履行程度、近期城市房价波动和刘强的实际损失，酌情确定徐阿梅应支付19万元的违约金。在违约金中考虑了刘强的损失，法院不再支持他要求房屋占用费的诉讼请求。在审判过程中，双方同意在已付款中扣除违约金，法院允许。扣除后，刘强应退还房款57万元。
七、法律依据：
1.中华人民共和国民法典
第五百六十五条...
当事人一方未通知对方，直接提起诉讼或者申请仲裁终止合同。人民法院或者仲裁机构确认主张的，合同应当自起诉书或者仲裁申请书副本送达对方时终止。
第五百六十六条合同终止后未履行的，终止履行；履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
因违约解除合同的，解除权人可以要求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定违约造成的损失赔偿金额的计算方法。
约定的违约金低于损失的，人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求增加；约定的违约金超过损失的，人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求适当减少。
2.中华人民共和国民事诉讼法
第二百六十条被执行人未按照判决、裁定和其他法律文件规定的期限履行付款义务的，应当加倍支付延期履行期间的债务利息。被执行人未按照判决、裁定和其他法律文件规定的期限履行其他义务的，应当支付延期履行金。
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