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上海银行住房贷利率全面调整 LPR下调有利于楼市回暖

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LPR年内再次下调，银行抵押贷款利率同步调整

张婷杨永杰，中国科技投资

近日，全国银行间同业拆借中心宣布，一年期LPR(贷款基本利率)为3.65%，五年期以上为4.3%，两大品种LPR均下调。根据融360数字科技研究院的数据，LPR调整后，绝大多数二三线重点城市保持在全国下限或5年期LPR水平。与此同时，记者了解到，上海的抵押贷款利率同时调整，第一套房和第二套房的贷款利率分别降至4.65%、5.35%以前是4.8%、5.5%。专家表示，这将增加银行业的经营风险和业绩压力，但也是提高经营水平和扩大业务规模的机会。上海2019公积金贷款新政。

数据显示，LPR已经一年多没有改变了，但在此期间，全国房地产开发总额和商品房销售增长率有所下降，直到今年1月，LPR迎来了今年首次下降。一些分析人士表示，“LPR的下降可能会对房地产市场发挥积极作用，但最终仍取决于预期、供求关系的平衡发展。”与此同时，LPR在未来仍有一定的压降空间。”

同步降低上海地区住房贷款利率

8月22日，全国银行间银行间借贷中心宣布，两大品种LPR下调，这也是央行今年以来第二次同时下调两大品种LPR。调整后一年期LPR为3.65%，前值为3.7%；5年以上LPR为4.3%，前值为4.45%。上海贷款。

在2022年1月的调整中，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点；2022年5月，5年期以上LPR下调15个基点。因此，自年初以来，1年期LPR下调15个基点；5年期以上LPR下调35个基点。2019上海公积金贷款额度。

民生银行首席经济学家温斌、民生银行研究所金融市场研究中心主任张丽云均指出，减轻银行负债端成本压力，为降低LPR创造条件。今年以来，银行负债端压力的减轻主要来自以下三个方面：一是银行间存单等市场主动负债成本持续下降；二是结构性存款规模和收益率下降；三是增加结构性工具，降低拨备覆盖率，具有一定的降低成本效果。

随着LPR的下调，银行抵押贷款利率的调整紧随其后。根据荣360数字科技研究院的数据，LPR调整后，大部分二三线重点城市保持在全国下限水平或5年期LPR水平。此外，记者了解到，上海新发放的按揭贷款利率已按最新LPR定价，第一套房和第二套房贷款利率分别降至4.65%、5.35%以前是4.8%、5.5%。

许多房地产销售中介和贷款中介告诉《中国科技投资》，在LPR下调的第一天，银行已经实施了最新的利率。中国工商银行上海一家分行的信贷经理向《中国科技投资》记者证实，“上海现在都是这个利率，客户可以在签订合同后订房。”但上海公积金贷款利率没有变化，第一套房和第二套房贷款利率仍为3.25%、3.75%。

鉴于抵押贷款需要什么条件，一些贷款中介机构表示，银行仍然需要审查购房者的信用调查和收入，“例如，贷款需要月收入的两倍来覆盖还款金额”。另一家贷款中介告诉记者，自今年下半年以来，银行抵押贷款处理的及时性有所提高，“首付、网上签约、材料齐全后，银行审批时间约为1周，产权证书出来后，1周可以贷款”，中介表示，所需时间约为一个月。

LPR下调会对银行产生什么影响？IPG中国首席经济学家柏文喜告诉《中国科技投资》记者，LPR的下调往往伴随着存款利率的下调，但由于存贷款利率往往没有同样的下调，银行业的利差空间被压缩。因此，银行业的经营风险和业绩压力增加，迫使银行通过扩大业务规模、提高经营水平、提高效率来弥补压缩的利差空间和上升的经营风险。柏文喜补充道：“然而，这也是银行业在传统信贷轨道上提高业务水平、扩大业务规模的历史性机遇。”。上海市公积金贷款政策。

易居研究所智库中心研究总监严跃进表示，随着LPR降息和银行贷款下限的降低，抵押贷款成本正在下降：5年以上的LPR下降了15个基点，随后的抵押贷款利率下降空间继续增加，这将进一步降低购房和月供成本。严跃进建议，银行部门应积极宣传低成本抵押贷款政策，鼓励合理的住房消费，充分利用信贷政策，真正促进住房交易市场的活跃。

楼市欲回暖？

值得注意的是，自2019年10月8日起，抵押贷款利率开始从以前的参考贷款基准利率转变为参考LPR定价。近三年来，一年期LPR和五年期以上LPR均呈下降趋势，自2020年4月下调以来，两大品种LPR已有一年多没有改变。直到2021年12月，1年期LPR降至3.8%，2022年1月降至3.7%，2022年1月5年期以上LPR降至4.6%。在LPR发生变化之前，2021年全国房地产开发投资总额为14.7万亿元，比去年增长了4.4%；全国商品房销售额达到18.19万亿元，比去年增长4.8%。

*近三年来，根据央行公布的数据制图，每月LPR数据

温斌告诉《中国科技投资》，一年期LPR下调有助于降低实体经济融资成本，刺激信贷需求，激活微观主体活力，支持实体经济；5年以上LPR大幅下降，有助于扭转市场预期，促进房地产市场复苏，促进消费复苏。上海公积金贷款40倍。

中国房地产数据研究所所长陈生也告诉中国科技投资记者，LPR调整主要是通过金融手段支持房地产消费，“这是刚性需求和改善需求，可以通过金融手段进行相关鼓励”。

8月中旬，国家统计局公布了《2022年1月至7月全国房地产开发投资销售情况》和《2022年7月70个大中城市商品房销售价格变动情况》。今年1月至7月，全国房地产开发投资7.95万亿元，同比下降6.4%；商品房销售额7.58万亿元，同比下降28.8%。此外，7月份，全国70个大中城市商品房销售价格一线城市略有上涨，二三线城市呈下降趋势。一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，但涨幅较上月下跌0.2个百分点，二手房销售价格环比上涨0.2%；二线城市新建商品房销售价格较上月环比上涨0.1%，二手房销售价格环比下降0.2%；三线城市新建商品房和二手房销售价格环比下降0.3%。上海公积金贷款50万要求。

星图金融研究所研究员罗佑认为，LPR下调与市场预期有一定偏差，略低于预期。“但在当前房地产销售疲软、经济数据全面下滑的时期，LPR下调的最大意义在于将中央政府从政策层面传达给市场，实现稳定房地产的目的。降低LPR为房贷利率下降开辟了空间，但被疫情困住后，LPR的作用可能不会像以前那样。对房地产市场的提振力度有限。

陈生进一步分析说，根据过去的研究，房地产形势与抵押贷款的紧张程度和利率水平密切相关。因此，相应的对下半年房地产市场的复苏将发挥更积极的作用，但最终仍取决于预期、供需三角关系的平衡发展。

LPR未来还有调整的可能吗？在温斌看来，LPR未来还有一定的压降空间。“考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”和8月18日提出“完善市场利率形成和传递机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持有效信贷需求复苏，促进企业综合融资成本和个人消费信贷成本”，抵押贷款利率需要进一步降低，接近历史低点。参照历史最低水平，2008年底首套住房贷款利率达到4.158%(5.94%*0.7)，个人住房贷款加权平均利率达到4.34%，目前两个指标分别为4.25%、4.62%，所以还有10bp、28bp的调节空间。”上海公积金贷款年限。

8月24日，国务院常务会议召开。国务院会议明确指出，地方政府允许“一城一策”利用信贷等政策，合理支持刚性住房需求和改善住房需求。严跃进指出，在此背景下，抵押贷款政策将带来更全面、更创新的空间，特别是在首付比例下调、抵押贷款额度增加、抵押贷款利率下调等方面。

罗友表示，未来将进入新一轮宽信贷稳定增长阶段，未来可能会有更多的政策实施（LPR下调），“如果8月份与房地产销售相关的高频数据有所改善，市场预期和市场提振将更加明显”。

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