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抵押贷款“降低门槛”:许多地方推出了延长贷款年限的产品
本报记者张漫游北京报商业贷款延长贷款年限。
2023年房贷市场非常热闹。
为了进一步降低贷款人的门槛，许多地方最近推出了延长贷款年限的抵押贷款产品。如果有孩子作为担保人，一些地区的抵押贷款甚至可以贷款到100岁。
市场分析认为，从短期来看，许多地方的房价稳步下跌，居民买房的热情不高。为了刺激更多的人进入市场买房，一些地区推出了延长贷款年限的抵押贷款产品，以支持当地房地产市场；从长远来看，随着退休制度的推进，贷款人的收入保障年限增加，可能会吸引更多有需要的买家贷款买房。商业贷款可以延长贷款年限不。
然而，业内人士也担心这一点。他们建议，从宏观角度来看，对于整个金融市场来说，延长贷款年龄上限的产品显然有可能扩大金融杠杆和风险。
谁是受益者？房贷款年限可以延长吗。
王平（笔名）一家即将从两个世界变成三口之家，有住房升级的需要。“目前，我们的房子有两个房间和一个客厅。有了孩子后，我们希望换成三个房间的房子。最近，抵押贷款利率也明显下降。第一套房的利率已降至3.8%，这是买房的好时机。”父母贷款年限如何延长。
王平承认，她想卖掉现在的房子，然后买一套新房子，这样她就可以享受第一套房的优惠利率。但在当地，二手房并不容易出售。“在像我们这样的三四线城市，二手房的价格甚至高于一手房，我们不想亏本低价出售。”这意味着，如果王平再买一套房，它将成为“二套房”，而当地“二套房”的抵押贷款利率仍高达4.9%。
有需求就有市场。像王萍这样面临类似问题的购房者并不少见。因此，销售人员为他们提供了一种以父母名义购买住房贷款的方式。“销售人员表示，如果父母名下没有未偿还的抵押贷款，他们可以写下父母的名字，并以父母的名义向银行申请贷款，他们可以享受第一套住房的优惠贷款利率。如果父母年龄在70岁以下，他们可以申请第一套住房贷款，贷款的最长期限可以达到75岁；如果贷款由子女担保，贷款期限可以延长到100岁。”王萍称。
巧合的是，《中国商业日报》记者注意到，这种延长贷款年限的创新抵押贷款产品最近在许多地方推出。然而，市场分析认为，推出延长贷款年限的抵押贷款产品的初衷并不是为了造福“王平”。房贷多久后可以延长贷款期限。
“推出延长贷款年龄上限产品的目的是在房地产市场低迷时降低贷款人的门槛和每月的抵押贷款压力，从而刺激更多的人进入市场买房。中国银行研究所研究员叶银丹表示，“购房门槛和月还贷压力确实是影响人们购房预期的因素之一，但不是决定性因素。延长贷款年龄本质上需要购房者对未来收入的稳定性和增长有很强的信心，并持有乐观的预期，否则贷款违约会导致后期还款能力下降。”
从实际情况来看，延长贷款年限的创新抵押贷款产品更符合“王平”的要求。因此，亚太地区金融机构评级董事徐文超认为，延长贷款年龄上限的产品与以往的“接力贷款”基本相似，而“接力贷款”在许多城市都受到了限制。房贷可以改贷款年限吗。
所谓“接力贷款”，是指借款人的亲属（父母、子女及其配偶）可以作为共同借款人或担保人向银行申请贷款购买房屋，购买的房屋由一方或各方共同所有。在业务中，借款人及其成年子女为共同借款人。
与“接力贷款”不同，延长贷款年限的抵押贷款产品的借款人必须是主体，其直系子女只能担保，不能作为共同借款人。
易居研究院研究总监严跃进表示，从最近对延长贷款年龄上限的宣传来看，其重点似乎指向了“接力贷款”，即大多数儿童提出“儿童使用老年人购买资格购买房屋，并为老年人偿还贷款”，“接力贷款一般是一种边缘化的做法。如果炒作过多，不排除后续信贷政策的控制或标准化操作。”
叶银丹认为，目前影响房地产市场销售端的主要因素是市场预期疲软，居民对未来经济社会发展和收入预期相对悲观，预计未来房价将难以大幅上涨。”在这种情况下，仅仅延长贷款还款年龄可能有限，过度降低门槛可能不会给一些城市和地区的市场带来积极的反应。”
“目前，延长贷款年龄上限的产品可能更局限于面临更大房地产市场下行压力的三、四级城市。作为个别城市短期内缓冲压力和刺激房地产市场的补充手段，徐文超说。房贷延长还款年限。
金融杠杆被放大确定房贷延长还款年限。
截至目前，尽管监管机构尚未就延长贷款年龄上限的产品发表声明，但业内人士表示担忧，称此类贷款背后存在诸多问题。
“这种延长还款年龄限制的做法实际上是在监管政策的边缘进行测试。”叶银丹认为，一些银行旨在避免政策限制，通过推出延长贷款年龄限制的产品来实现更多的销售，从而毫不犹豫地降低零售方面的风险控制标准。
叶银丹指出，过度延长抵押贷款年龄必然会显著扩大金融杠杆。当借款人随着年龄的增长而减弱甚至无法偿还贷款，或抵押房地产价格大幅下跌时，借款人可能会违反合同，放弃抵押品。杠杆率越高，发生这种情况的概率就越大。此外，如果大量银行存在这类金融产品，当经济低迷，更多客户选择违约时，银行可能会集中拍卖房地产，进一步导致整体房地产价格下跌，房地产价格下跌会传播金融风险，最终导致整个金融体系，导致金融风暴甚至金融危机，这显然不符合房地产市场监管目标的政策。
上海光明律师事务所律师傅永生建议：“从长远来看，房价通常会随着价格和GDP的增长而缓慢上涨。继承人基本上会选择继承遗产和债务，并继续偿还贷款。《民法典》第十一六十一条规定，继承人应当以所得遗产的实际价值为限，清偿被继承人的债务。在极端情况下，如果在房价最高点购买，如果房价暴跌，总价不足以偿还银行贷款，继承人将选择放弃继承。银行将拍卖房地产，用拍卖收入抵消抵押贷款，不足的银行不能再调查。”上海房屋贷款年限。
徐文超认为，过度延长抵押贷款年龄将显著增加儿童的还款压力，进一步增加年轻人的杠杆率。“目前，年轻人的失业率仍然很高，未来的收入增长前景尚不清楚。截至2022年12月，国家统计局数据显示，16～24岁城镇青年调查失业率仍高达16.7%。短期内，通过这种形式大幅增加居民杠杆，不符合“房住不炒”的监管政策框架。未来，具体抵押贷款年龄将延长到什么程度，在多大范围内实施，并综合考虑中国人口经济结构和政策取向的具体变化。徐雯超说。
值得一提的是，监管机构对抵押贷款的监管并没有放松。2月17日，中国银行业和保险监督管理委员会宣布了一批严肃查处的违法案件，5家金融机构被罚款3.88亿元，其中许多涉及抵押贷款的违法事项。
叶银丹认为，加强对住房相关贷款的检查，引导银行业金融机构依法合规经营，有助于更好地防范和控制金融风险，促进“住房不投机”目标的实现。虽然自2022年下半年以来，政策继续从供需两端增加对房地产行业的支持，但在“住房不投机”政策的主要基调下，监管机构不会放松对房地产贷款的严格监管，防范和化解风险仍然是重点。
徐文超表示，根据央行最新披露的数据，住房贷款增长尚未恢复，购房者信心修复仍需时间，监管也发布了刺激房地产市场的政策组合，但监管“住房投机”框架没有改变，规范贷款资金使用，加强合规审慎要求，指导住房贷款健康增长不矛盾。上海房子贷款年限规定。
谈到下一步房地产监管政策的方向，叶银丹指出，应进一步提高准确性，重点关注刚性和改善住房需求。“从需求方面，我们应该继续加强差异化住房信贷政策的实施。进一步释放改善性需求的潜力，对市场企稳复苏非常重要。在许多城市，对改善的需求日益增加，这些人有很强的贷款偿还能力。目前，对信贷政策的支持更多地集中在刚需购房者身上。未来不仅要继续给予刚需购房者大力支持，还要进一步细化和落实改善性住房需求的相关支持政策。”
叶银丹建议，金融机构应支持刚性需求和改善群体的正常购房和换房需求，并尝试在有条件的城市放松贷款限制政策。一些“认房认贷”的城市可以逐步调整为“认房不认贷”。此外，LPR仍有一定的下调空间。必要时，可继续尝试降低第一套住房贷款利率。
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