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提前还房贷一定划算吗？有人提前还了，后悔了

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今年以来，选择提前偿还贷款的客户数量明显增加。为什么这么多抵押贷款客户现在选择提前偿还贷款？提前偿还贷款划算吗？需要考虑哪些因素？有额外的费用吗？《北清日报》记者最近进行了调查。

提前80万还利息111万

提前还贷省利息

2019年，李女士买了第二套房。银行最终批准的利率为6.2%，贷款金额为186万元，期限为25年。还款方式为等额本息，月供11700多元。今年，李女士仔细检查了银行的细节，发现月供利息占8000多元，本金约3000元，三年内本金只减少了10万元。李女士决定申请提前偿还贷款，看看每月的高利率，然后考虑购买基金和股票的损失以及日益下降的固定存款利率。

在提前退还80万元后，李女士的还款计划显示，抵押贷款利息减少了111万元。她兴奋地在社交媒体平台上分享了这个快乐：“提前偿还了80万抵押贷款，利息减少了11万元，这不比财务管理赚钱吗？”她计划更努力地省钱，并努力在明年偿还剩余的本金，“完全解脱”。

央行数据显示，自2007年统计以来，今年2月和4月居民中长期贷款呈负增长，仅为两次。这说明居民按揭贷款的还款量已经高于新增按揭贷款的还款量。方正证券研究报告指出，居民提前偿还抵押贷款的能力来自于高储蓄率。疫情冲击下，经济疲软，居民收入承压，无余力提前还房贷是合理的。但由于居民消费下降较快，居民的储蓄率继续处于较高水平。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长的预期减弱，风险防范需求增加，从而增加了储蓄。储蓄率较高，居民偿还抵押贷款的能力增加。

“由于低风险资产收益率降低，居民提前偿还抵押贷款的意愿增加，抵押贷款利率刚性偏高。方正证券固定收益分析师张伟指出，今年以来，货基收益率和金融收益率作为存款替代品也逐渐下降。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，跌至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率与负债成本率之间的差距不断扩大，居民提前偿还住房贷款的意愿增加。缩短贷款年限需要哪些材料。

住房贷款利率低于5.7%按揭贷款可以缩短贷款年限。

提前还贷可能不划算

抵押贷款利率高于财务收益率。提前偿还贷款是否具有成本效益？方正证券研究报告的例子认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购房，需要偿还100万元的商业贷款。贷款期限为30年，抵押贷款利率为5.7%。此时，这是2016年新一轮房地产上行周期中抵押贷款利率的绝对高点。

居民面临两种选择：一是一次性还清抵押贷款；二是购买金融产品。如果选择方案1，最后一次性还款(剩余26年)94.94万元通过房贷计算器计算，节省86.14万元利息。平均每年节省3.31万元的利息。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前年化收益率3%~4%计算，年收益可达2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研究报告认为，当财务收益率为3.5%时，与提前还款5.7%的抵押贷款利率所节省的收益基本相同。这意味着，如果你的财务收益率高于3.5%或你的抵押贷款利率低于5.7%，提前偿还贷款可能不划算。

然而，方正证券还指出，抵押贷款利率和财务收益率不能直接比较，还需要从还款时间、还款方式、还款期数等多个因素进行共同评估。目前的提前还款也可能表明居民是否能保证每年3%的长期还款～4%的财务收入持怀疑态度。

然而，业内人士指出，虽然财务收益率是一种下降趋势，但与LPR相关的抵押贷款利率也有降低的空间。目前，中国第一套住房抵押贷款利率的下限为4.25%。3月份，中国第一套住房贷款平均利率为5.28%，理论上仍有很大的降低空间。

有些人提前还了，但后悔了商贷可以缩短贷款年限吗。

综合考虑提前还贷

北京青年报记者了解到，提前还贷后，很多人觉得每个月的负担小了，轻松多了；然而，有些人感到遗憾。建行缩短贷款年限。

赵先生最近因为整个部门被裁而失业，非常糟糕。他一直认为他的抵押贷款利率太高。去年年底，他毫不犹豫地选择提前还贷，以为年终奖即将到来，一笔50万元的财务管理即将到期。然而，春节过后，公司每况愈下，约定的年终奖金迟迟不见，最后连工作都没有了。家里“余粮”不多，月供还在继续。赵先生只能马不停蹄地找工作，有时候一天要跑几个地方。当他焦虑和疲惫的时候，他总是想:“如果去年年底不还50万，现在能平静很多吗？”

一家大型国有银行的财务经理陈先生提醒你，无论你是否选择提前偿还贷款，每个家庭都应该保持足够的现金流来应对各种变化。你不能因为节省利息而偿还所有的闲置资金，这只会让你非常被动。如果一年内有资本需求的抵押贷款人，如住房装修，需要大量费用，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间较长的贷款人，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的还款，通过提前还款来节省利息的效果并不大。陈认为，如果贷款人使用相同的本息还款方法来偿还贷款，如果贷款超过三分之一，如20年，已经偿还了7年以上，提前偿还贷款的意义就不太大。

预约提前还贷

北京一般不收费

北清日报记者了解到，银行要求提前还款客户预约申请，银行的具体流程差异很大，有些可以完全在线处理，有些需要去分行柜台签字。客户最好在申请前联系自己的贷款经理或贷款支行，询问细节。至于大家关心的收费问题，中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行、招商银行等北京主流银行的相关人士表示，他们不会收取任何费用。

然而，一些读者报告说，他们在3月份在一家全国性股份制银行的北京分行办理了提前还款。当时，贷款经理表示，他应该先到网点签字。全额付款到达后，将在15个工作日内扣除。一年内提前还款有违约金，一年以上不使用。

提前还款后，后续还款将如何变化？据了解，大多数银行将提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，另一种是年限不变，减少月供。前者节省了更多的利息，可以尽快结束还款；后者减轻了月供的压力，贷款人会容易得多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。中国银行可以缩短贷款年限吗。

本组文/本报记者程杰杰商业贷款缩短还款年限。

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