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上海房地产下的房地产业务员表示，可以变相“首付贷款”

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3月“小阳春”，上海楼市供应稳步上升，不少项目积极申请预售证，房地产企业推盘意愿增强。

根据上海中原地产数据，3月11日至3月17日，上海新增6个入市项目，共25.6万平方米，环比增长92.7%。

然而，在去年上海房地产降价促销“买房送宝马”营销活动后，为了解决买家资金不足的“尴尬”，上海部分房地产主动提供“住房抵押贷款”或伪装提供“首付贷款”。

近日，《中国商业日报》记者暗访发现，上海部分房地产销售办公室在推广住房的同时，一些销售人员没有忘记告诉买家，如果他们喜欢住房，购房首付也可以“分批支付”，或提供住房抵押贷款业务和“信用贷款”。

“只要我们支付300万元的认购基金，我们就可以找到剩下的200多万元的首期付款。”上海房地产（集团）有限公司在浦东新区开发的上海李景园项目，客户经理介绍，可以向公司申请客户首期付款分批支付，或上海、昆山住房抵押贷款，确保房屋购买的成功。

鉴于首付分批支付和住房抵押贷款，记者致电上海房地产（集团）有限公司等相关企业，但截至新闻发布，尚未收到回应。上海宝山区住房安全和住房管理局相关负责人表示，上海明确禁止房地产“首付贷款”，其他问题也有文件规定。

客户经理说他可以帮助处理首付贷款

3月19日，记者走访了浦东新区桃林路尚海丽景名园，这是一个吸引众多购房者的网络名人项目。根据公开信息，尚海丽景名苑项目位于浦东新区洋泾板块，靠近陆家嘴滨江。该地块原名上海海事大学，于2011年被上海房地产集团有限公司收购。2015年，尚海丽景首次入市，2016年推盘热销，夺得上海总成交金额和总成交面积双料冠军。

据项目客户经理介绍，正在推进的360套房是项目的最后一批，开盘卖出200多套，剩下的还在卖。

记者在与现场购房者的交流中了解到，该项目房屋的平均成交价格基本为9.2万元～10.5万元/平方米，并推出4%的折扣活动。然而，该项目是空白交付的，没有高质量的学区资源。许多人来到房地产后仍然表现出观望的态度。

在之前的访问中，尚海丽景园的客户经理曾告诉记者，如果你喜欢房子，剩下的200多万元首付可以向公司申请分期付款。此外，你还可以提供住房抵押贷款业务。只要是上海或昆山的房子，你就可以帮助抵押贷款作为首付。”根据我在公司三年的工作经验，基本上（成功购买）没有问题。”他说。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，从金融监管和市场管理的角度来看，购房首付贷款是违法的，首付不允许使用“消费贷款”当然，如果房地产项目允许买家分期付款，而不是在首付中使用信贷，这是一种有利于项目销售进度的销售策略。

在青浦区高泾路789金地虹桥家族项目中，一名工作人员表示，如果买家的首付不够，房地产可以做首付贷款，通过抵押贷款，抵押可以是房子或汽车，你可以成功选择房子。

松江区合景天悦项目可提供首付“信用贷款”。据销售人员介绍，公司可以解决购房者首付不足的问题，但除了支付6%的利息费外，购房者还必须支付3%的利息费～5%的手续费。如果贷款首付100万元，需要额外支付3万元～公司可以帮助购房者成功选择5万元的手续费。

记者随机从网上搜索“上海购房信用贷款业务”，找到多家办理贷款的中介公司。根据上海一家投资管理公司的官方网站，该公司提供无担保贷款、住房抵押贷款和汽车抵押贷款。据公司业务经理介绍，该公司与上海多家银行合作，与银行工作人员上门办理“信用贷款”，两天内可获得150万元。“事成后支付5%的手续费，客户的钱最终用来买房或炒股，不会多问。”

另一位在上海申请住房抵押贷款的银行工作人员说：“银行通常禁止住房抵押贷款后资金流向房地产市场，但如果以家庭名义使用房地产抵押贷款，不要告诉它是用来买新房子的，它也可以操作。”

事实上，记者调查了解到，去年9月10日，上海市住房和城乡建设委员会联合住房管理局等9个部门发布了房地产市场秩序专项整改通知，文件明确，通过提供“首付贷款”或采取“分期首付”形式非法预付或伪装预付款，被认定为投机行为。

地王割肉入市

上海中原房地产市场分析师卢文喜表示，一般来说，房地产市场交易在月初开盘较低，任何消息都很容易影响市场交易情绪。在早期阶段，一些热门项目再次被推迟，这是市场信心不足的表现。上海房地产市场正在有序复苏，但小春的表现不会在一夜之间实现。

近日，记者前往上海市杨浦区银行路1555弄金浩园，了解到该项目于3月18日首次开盘，平均价格约9万元/平方米，开盘前需验资200万元。最后，该项目推出了360套住房，只吸引了约66组客户。

上海浦东新区朱桥镇千汇路198公元2040项目是金地集团在上海的代表性项目。2016年，在朱桥镇地王车轮战中，金地力以88亿元总价摘牌，地价33023元/平方米，溢价率286%，创下当时上海地王总价。

公开消息显示，金地公元2040机场地王项目首次推出80户型～三房90多平方米，四房110多平方米。

根据销售部和业内人士之前的计算，项目可售部分的保本价为6万元／平方米的销售价格将超过8万元/平方米。然而，随着上海房地产市场监管政策的收紧，“朱桥地王的市场价格难以达到预期”的声音也相继消失。

据房地产营销中心销售人员介绍，2040年公元部分房源于2月3日取得预售证，2月12日开始认购，3月11日开盘。项目共有2806套房屋，开盘推出416套精装小高层房屋，均价约4.1万元～4.3万元/平方米，每套总价380万元起，整体产品偏刚需要，兼顾改进型需求。

金地2040地块作为金地集团华东地区的代表性项目之一，投入了大量资金。根据2018年半年报告，报告期内，华东地区营业收入为50.12亿元，同比增长150%。截至2018年中期，朱桥项目实际投资5.19亿元，是上海所有在建项目中投资最高的。

现场销售人员承认，以目前的价格出售也是无奈之举。房子不能一直囤着不卖。如果不是因为限价，至少要卖5万～6万元/平方米。

记者致电金地集团华东地区房地产公司，相关负责人也表达了同样的观点。然而，该负责人表示，他无法回应该公司将如何弥补2040年金地项目因价格低于预期而造成的业绩损失。

金融街融府项目位于上海火车站北广场，当时金融街控股以地王的高姿态征地，至今已开发3年。该项目的住宅部分已交付，一期也出现了阳光，目前正在出售的是二期剩余房屋。虽然项目原售楼处已搬走，但销售人员介绍，还有为数不多的房源可供选择。金融街征地时，商业项目正在建设中，预计2020年完工，与其住宅项目一街隔开。同期还有一块土地作为商住用地。

卢文曦表示，开发商资金短缺是房地产企业推动市场形成供应的原因，特别是一些去年储蓄客户的项目最近陆续进入市场。随着天气变暖，看房活动也在增加，这有助于快速进入交易状态。

关于上述房地产首付问题，诸葛亮住房首席分析师陈磊指出，“首付贷款”行为是开发商自营金融机构或合作三方机构向消费者贷款，购房者杠杆过大，风险和还款压力大。开发商提供首付贷款是违法的。首付一般由买方出资，不能以房地产作为抵押。信用贷款流入房地产市场是违法的。一旦被银行调查，购房者的贷款将停止。

崔光灿评论说，开发商和购房者的共同风险在于，这将影响未来的交易行为是否正常。由于首付贷款影响后期的正常信贷审批，可能会影响购房合同的执行。

记者傅魁也为本文做出了贡献

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