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陈文静:2023年京沪会放松楼市调控吗？
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中新经纬1月5日电题:2023年京沪会放松楼市调控吗？
作者陈文静指数研究所指数部市场研究总监
2022年，中国房地产市场持续下滑，大部分城市销量同比大幅下滑，土地市场表现低迷。300多个省市(县)出台了1000多项政策，但房地产市场修复明显的城市有限，大部分城市市场表现压力大，整体调控政策效果相对缓慢。
最近，杭州、成都、南京等二线城市的房地产政策发布了积极信号，北京、上海作为中国房地产市场监管政策最严格、需求最强的城市，2023年是否优化房地产市场监管政策已成为2023年稳定市场的主要焦点。首套房全款 二套房首付多少。
2022年，北京和上海的房地产市场政策都进行了微调
从市场层面来看，中指院数据显示，2022年，北京和上海新建商品房销售面积同比下降24%、4%，二手房成交量同比下降20%以上、年底市场活动下降40%，市场调整压力上升，需要释放有利的政策，促进需求进入市场。第二套房的首付比例是多少。
2022年，北京和上海的房地产市场政策总体上以微调为主。例如，北京的一些项目优化了通州台湖和马驹桥的购买限制政策，以降低老年家庭的首付比例和允许接力贷款；2023年1月1日，北京优化了公积金提取政策。2022年，上海加强了人才引进，优化了临港新区的购房政策。
虽然北京和上海的政策在2022年进行了微调，但我们认为政策有限，目前的房地产政策仍然非常严格。目前，北京、上海实行全市限购，非本市户籍家庭需要连续60个月的社保或个人所得税。在目前的普通住宅标准中，北京、上海的大多数项目或社区都是非普通住宅，严格的“住房和贷款”导致购房者的成本和门槛较高，第二套住房的首付比例和抵押贷款利率仍然较高。
在当前的市场环境下，我们认为北京和上海的一些房地产市场政策需要适度纠正，以促进相关合理住房需求的释放。
哪些政策可以进一步优化这两个城市？第二套房按揭首付比例。
由于北京和上海作为一个特大城市，购房需求旺盛，为了避免市场大幅波动，我们预计北京和上海的调控政策将在2023年逐步推进，即使有调整。其中，降低购房成本、降低购房门槛是优化两个城市政策的重要方向，包括降低抵押贷款利率、直接降低首付或调整普通住房识别标准，支持合理的住房需求，优化购房限制政策，结合人口变化降低交易税。
首先，从降低抵押贷款利率的角度来看，2022年，北京和上海的抵押贷款利率随着5年以上的LPR下调了35个基点。目前，首套抵押贷款利率分别为4.85%、4.65%，两套房贷利率均为5.35%(LPR 105个基点)，北京和上海已经成为中国为数不多的二套房贷利率超过5%的城市之一，因此有很大的进一步下调空间。
其次，从直接降低首付或调整普通住宅识别标准政策的角度来看，2023年的政策可以通过降低首付或第二套首付的比例来降低购买门槛。目前，北京和上海首套普通住宅的首付比例为35%、非普宅40%；两套普通住宅的首付比例分别为60%、50%的非普宅首付比例高达80%、70%的购房者换房门槛较高。因此，2023年，首套、二套房首付比例有下调空间。
第三，北京和上海的普通住宅标准已经实施了很长时间。如果普通住宅识别标准能够适当调整，将有助于进一步促进生活需求的释放。目前，北京和上海实行2014年发布的普通住宅和非普通住宅标准。随着城市的快速发展，两地房价较2014年大幅上涨。根据中国房地产指数系统100个城市的价格指数，2022年12月，北京和上海的新房价格较2014年12月分别上涨了约40%、59%的新房平均价格超过4万元/平方米，二手房平均价格超过6万元/平方米。
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按照现行标准，两地购房者购房时，政策普遍认定为非普通住宅，首付和第二套首付比例较高。时间的变化是不同的。因此，进一步调整普通住宅标准也有利于降低购房者的购房门槛。第二套房贷款首付多少。
此外，北京和上海的住房家庭一般被认定为两套住房。相应地，两个城市的两套公积金贷款金额较低，增加了购房者的公积金贷款金额，有利于释放更多的改善需求。
第四，面对当前突出的生育、养老金、人才引进等问题，建议2023年结合人口变化适度调整政策。例如，给予更多的购买指标，降低首付比例；住房政策可以与人才政策和养老金政策相结合，发挥多种效应。
第五，建议需求方限购政策可以进一步优化。基于北京和上海购房群体规模大、房地产价值高的因素，两地限购政策整体预期较弱，但为了解决住宅和非住宅库存过剩问题，仍有必要对部分地区或住房类型进行微调。
截至2022年11月，北京、上海商品房出售面积清算周期分别为17.4、5.6个月，但城市不同地区的去化差异很大。如果政策能够准确微调，不仅可以促进区域市场的恢复，还有利于区域产业人口的引入。
从非住宅层面来看，目前北京、上海非住宅库存较大，压力较大，北京非住宅项目需要满足购买资格，2017年3月26日以后新建商业房地产不得出售给个人，限制了项目的去除步伐。因此，我们认为，调整非住宅项目的购买限制政策也将有利于促进商业项目的去库存。二套房首付比例多少。
此外，目前北京和上海的离婚家庭在3年内按照离婚前家庭住房总数的统计要求购房，3年的要求限制了部分离婚家庭合理购房需求的释放。2023年，调整离婚家庭的购房年限将有助于释放购房需求。
研究表明，北京和上海的住房交易增值税、个人所得税、契税等税费也有一定的优化空间，也可以成为降低居民购房成本的重要“起点”。（中信精卫APP）二套房首付比例。
编辑：李惠聪现在二套房首付比例。
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