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房地产企业并购贷款放松 金融机构重启融资还等待时机

记者李辉北京报道

自2021年12月以来，鼓励金融机构参与房地产企业风险处置的政策不断放松，但实施层面仍存在诸多困难。

继《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称《通知》）发布后，一些房地产企业也证实，近期不包括在银行贷款“三条红线”中的危险房地产企业并购贷款项目的消息“确实存在”。此外，还有地方政府部门为收购和收购危险房地产企业项目“搭桥”。

《中国商业日报》记者采访了许多行业专家倾向于认为：目前国有企业中央企业和优质私营房地产企业通过债券市场和银行并购融资仍相对有限，一方面，国有企业收购态度谨慎，另一方面，危险企业相关项目涉及复杂的交易环节，传统金融机构往往气馁。

一位信托机构人士在接受记者采访时表示，并购贷款的关键是风险和收入。为了控制风险，金融机构的交易对手只关注少数领先的中央企业和国有企业的领先房地产开发商，但大型房地产企业很难对信托等金融机构提供的资本成本感兴趣。

机构观望情绪明显上海银监并购贷款。

根据招股说明书，30亿元的中期账单中有一半用于并购项目，另一半用于偿还银行贷款。从并购目标来看，首期12.9亿元的并购将用于城市更新项目，不如市场预期投资于相关危险房地产企业的项目。

在金融机构方面，除上海浦东发展银行披露，将于1月21日记录发行规模为50亿元的房地产项目并购主题债券外，没有更多的机构采取进一步行动。许多银行机构此前表示，他们还没有发现相关的需求。上海银监并购贷款解读。

在这种情况下，大多数机构选择观望。一位机构人士透露，在政策层面，许多银行不敢这样做。”距离‘三条红线’的政策时间还不到一年，银行仍有一些担忧。此外，政策自由化主要面向危险企业，其他并购是否仍然有限？”

华泰证券固定收益团队认为，政策实施需要满足银行配额、房地产企业意愿、监管支持三个条件。银监会并购贷款新规。

然而，目前大型房地产企业的并购意愿并不像预期的那样强劲。根据西方资本分析，在房地产企业的征地方式中，招标、拍卖、收购和收购土地一直是负相关的。当招标、拍卖、挂牌市场容易拿地时，并购市场普遍非常不活跃。“从2021年第二批集中供地开始，与并购相比，招标、拍卖、挂牌市场的地价更低，竞争更小，净地开发建设也容易得多。”

金融机构的风险偏好和资本属性也决定了其对相关并购项目的干预。并购贷款通常有几种类型：银行、信托和地方AMC。根据原中国银监会2015年发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》(银监会[2015]5号)，“并购贷款在并购交易价格中所占比例不得高于60%”，以及原上海银监会2018年1月发布的《关于规范并购贷款业务的通知》中的相关要求，传统银行并购贷款不一定是解决危险房地产企业项目的最佳途径。

克尔瑞研究中心分析师方玲指出，银行并购贷款对项目准入门槛高，符合“432”条件(四证齐全，自有资金30%，二级开发资质)，对信用主体资质要求高，偏向龙头房地产企业(TOP30或TOP50)。优点是利率低，利率6%。～10%左右；期限长，不超过7年，通常不到5年。目前整体规模有限，可用于支付并购股权对价，但不得变相用作土地出让金或保证金。银监并购贷款管理办法。

信托并购贷款和AMC重组贷款的申请相对灵活，但在资本成本上并不占主导地位。上述信托机构人士坦言，目前参与的动力不大。“商业金融机构需要评估利润。如果领先的中央企业愿意支付10%的资本成本，信托必须蜂拥而至。”银监会并购贷款管理办法2017。

交易层面难度大

根据克而瑞的监测，2021年第四季度，近一半的前50家房地产企业投资几乎暂停，这也在一定程度上反映了房地产企业的投资态度。短期内，房地产企业的整体投资仍难以放松，并购投资仍趋于谨慎。并购贷款。

更困难的是交易水平。市场共识是，危险企业的项目一般债务结构复杂，债权不明确。并购不仅对房地产企业的现金流要求较高，而且还测试了房地产企业的经营、项目交易等方面的能力。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡震在接受记者采访时表示，房地产并购一直困难，如一些城市更新项目，涉及早期土地价格限制、利润盈余，如果后期并购阶段没有利润空间，很难找到机构。在其他项目中，并购方通常需要获得贷款来完成并购，但贷款批准需要使用项目的原始权益进行股权质押，相关方往往陷入“囚犯困境”。

房玲分析认为，原市场化收购的主力军是民营企业，但目前金融机构对民营企业的风险偏好较低，预售资金叠加严格，民营企业普遍营运资金紧张。目前，收购的主力军已逐渐转变为国有企业。然而，虽然国有企业具有财务优势，收购意愿大，但决策效率低，并购进展缓慢，难以适应市场化并购的及时性要求。

就市场逻辑而言，如果政府不给予一定程度的干预，就很难在短时间内快速解决国有企业和央企对中高风险房地产企业的流动性支持。并购贷款办法。

西政资本分析认为，现阶段可以寄希望于高质量的民营房地产企业，但高质量的民营房地产企业在并购市场需要满足两个前提条件，一是监管机构明确并购融资政策，二是市场达到底部，开始复苏。

“从未来趋势来看，在宏观需求疲软、预期不稳定的情况下，房地产企业并购将从以往的杠杆股息时代转变为管理股息时代。对于一些中小型房地产企业的风险项目，包括REITS基金、秃鹫基金，将越来越多地使用特殊资产并购等工具。“首先，前金融机构和AMC将消除项目的风险，处置和重组，然后引入经验丰富的第三方来改造和重新开发项目，最终实现市场。蔡真说。

(编辑:何莎莎校对:颜京宁)

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