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上海二手房卖不出去，“老破小”或面临无人接管的困境

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最近有很多迹象表明，上海房地产市场正在降温。首先是新房市场。10月份以后，成交量大幅减半，尤其是郊区刚需板块，去化压力急剧增加。二手房也是如此。9月，上海二手房成交量连续两个月下降，甚至有报道称豪宅业主为出售房屋支付了大量奖励。二手房能贷款吗。

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与新房成交量相比，二手房成交量占据了上海房地产市场的绝对地位。据统计，2016-2021年，上海新房/二手房成交量比例基本在30%以下。然而，今年，这一比例上升到近50%，这也意味着上海新房改善，二手房交易比例下降。

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图源丁祖昱评价楼市微信官方账号，数据来自克而瑞。数据显示，今年7月上海二手房市场反弹后，已连续两个月下跌。今年，上海发布了一系列放松调控的“救市”政策。比如三价放松低，评估价上涨到市场价80%，抵押贷款周期大幅缩短。一些银行可以在一个月内贷款，商业贷款和公积金贷款利率继续下降。但从近几个月的二手房交易来看，还是不如2021年7月前的平均水平。

数据来自综合整理，仅供参考

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影响市场降温的因素很多，不仅仅是供需原因，后疫情时代，很多人的生活观念也在发生变化。二手房贷款容易审批吗。

原因1:新房供应量继续上升

今年，上海前六批新板已正式宣布，共推出218个项目，共6.98万套住房。第七批新房可能会在月底前举行。新房供应的增加挤压了二手房市场。二手房贷款多久能放款。

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从今年的土地供应节奏来看，今年的土地出让量达到522-592万平方米，比去年高出44.7%左右。预计未来几年上海新房供应量将保持在较高水平。买二手房怎么办贷款。

原因2：一、二手倒挂，买涨不买跌，“打新”一直是近两年上海楼市的主旋律。当然，新房之所以热，不仅是因为生活质量好，更是因为一、二手房倒挂，尤其是市区的楼盘，堪称市场上的“硬通货”。不管楼市热还是冷，这些房子还是可以独善其身的，不缺有钱有高分的买家。据网易房地产统计，今年前六批触发积分的项目有65个，外环27个，均价10万 有16栋楼，6万栋楼 新盘27个。以第六批新房为例，28个新盘中有20个倒挂项目，越靠近中心城区，倒挂越明显。

二手新房参照附近同类产品的原因3：与外部（新房市场）的影响相比，二手房交易下滑的另一个主要驱动力来自于自身上市数量的显著增加。从二手住房网站上市数量来看，10月份上海二手住房上市数量进一步上升至约2.77万套。

某中介网站上海二手房成交量基本集中在300万以下，300万以下的二手房成交量占68%，而总价在800万以上的高价房成交量占9%左右。从成交价格的比例可以看出，购买二手房的客户基本上只需要上车。可以说，市区很多老小都是二手房市场成交的主力军。

该数据仅供网络参考

值得一提的是，即使近两个月二手房成交量略有下降，也没有大幅减半，降幅保持在5%左右。房东之所以觉得房子不好卖，主要是因为二手房市场上市量大幅增加，但买家却没有增加。另一方面，在新房市场上，第五批、第六批新房聚集在市场上，第七批已经箭在弦上，二手房只会越来越难去库存。

对于一些渴望出售的卖家来说，他们自然会主动降价。从买家层面来看，可选房屋越来越多。结合最近出台的免增值税等优惠政策，下一个家庭和房东将有更大的讨价还价空间。

“老破小”最受伤，这些板块的新房保值

市场降温，最大的影响是老破小，当然，老破小只是一个总称，包括各种类型的产品，销售老困难不仅是老城区老破小，还有一梯多户，电梯老建筑，老破远位于外环外。

后疫情时代，老小暴露出很多问题，包括社区环境差、人员混杂、户型不合理、通风采光差、储物空间少。没有电梯也是一大难题。当然，现在所有的街道都在努力推动老房子安装电梯，但并不是所有的建筑都能顺利安装。在各种不利因素的影响下，一些更换意愿较高的居民愿意出售房屋，但现在却遇到了无人接管的尴尬。

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市区“老破小”，易眼看房实拍

一位中介从业人员告诉我，“很多房东都在主动降价以吸引买家，但除了一些急需出售的卖家外，真正愿意大幅让价的业主并不多。目前，二手房的住房供应确实增加了很多。虽然银行的贷款周期很快，但整个交易周期仍然无法提高，主要是买卖双方都不愿意在价格上让步。”

中介还透露，目前城市住房老房子，当地拆迁客户，因为这些人习惯了城市，他们不想搬到偏远的郊区，尤其是中老年人，购物，看医生不太方便，最近的新房子负担不起，想住在最近的板块，总价相对较低的丈夫房子适合他们的心。

年轻人的房地产观念也发生了很大的变化。市区二级新房价格居高不下，老社区生活环境较差。他们宁愿牺牲部分通勤时间，选择郊区有地铁的新房。

市区旧改地块，易眼看房实拍

疫情前，二手房可能还在卖方市场，现在已经转化为买方市场。二手房上市量激增，房屋竞争激烈，买方自然占据主动权。

早年，具有地理优势的重要原因之一是具有学区优势。随着学区的改革，许多旧的和小的唯一优势已经消失了。此外，旧的和小的几乎没有什么价值，更不用说升值的潜力了。购买二手房贷款流程。

数据显示，目前市区破旧小房价天花板基本在12万/平方米左右，很难再向上突破。黄浦新天地、浦东陆家嘴(潍坊、东苑、梅园)等具有代表性的板块。

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图源贝壳找房

静安大宁、长宁天山、徐汇田林等内中环附近的热门板块，上市价格基本为8-10万/平。二手房交易困难，在一定程度上会迫使房东降价出售房屋，这可能会缓解一些板块的二手房倒置现象，但对于城市高质量的二级新房，其房价仍然“强劲”。从上海9月份二手房交易总额前100名的社区来看，市区次新房几乎占据主导地位，尤其是浦东新区、静安、徐汇、黄浦、长宁等。在浦东市区，联洋、洋泾、花木&张江等板块成交量较大，均为浦东优质改良板块。在浦西，大宁和徐汇滨江是豪宅交易的活跃板块。大宁金茂府、静安府、嘉悦天地有多套房屋交易，平均交易价格在9万/平方米左右。徐汇滨江百汇园和尚海湾也有多套大户型交易。由此可见，这些板块的次新商品房仍能得到市场的认可。此外，徐家汇中心区、普陀武宁、浦东北蔡和金杨、杨浦中原等板块的成交量也处于领先地位。除市区外，青浦徐泾、闵行新庄、浦江镇、浦东周康、松江泗泾、徐汇华泾等板块成交量相对活跃。虽然这些板块在外环路外，但它们基本上是成熟的板块。轨道交通、教育等资源相对较好，市场接受度也较高。打算买二手房的购房者可以优先考虑这些板块。附上海9月份二手房交易总额前100的楼盘:二手房公积金贷款年限。

数据来自综合整理，仅供参考

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