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租金收入下降，汇率损失叠加，港资“老钱”也慌了

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21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

最近，老香港房地产开发商瑞安房地产(0272.HK）主席罗康瑞一直在上海部分政府参加会议。由于瑞安房地产在上海许多地区都有在建的商业综合体，“老罗”希望借助政府的力量加快其业务的投资进展。

一位分析师对“老罗”的举动并不感到惊讶。他认为，虽然瑞安房地产的商业项目也交给了五大银行出租出售，但与往年相比，投资吸引力并不乐观。这主要来自市场因素。根据五大银行的统计，2022年上海商业银行的市场空置率达到10.2%，环比增长1.1%，同比增长2.3%。

即使在上海市中心拥有多处有价值的经营性物业，瑞安房地产净利润也在面对周期性市场时大幅收缩40%以上，可以说是香港资产“老钱”的缩影。如何平滑内地资产贬值的风险，是这家老香港房地产企业短期内的焦虑。

香港资本“老钱”在内地的发展一直面临着同样的问题，即资本周转率较低。这与香港房地产企业经过多个周期后形成的稳定作风有关。另一方面，内地民营房企过去的激进也凸显了港资“老钱”的慢节奏。现在让香港资本“老钱”感到无能为力的是财务和运营成本的上升。与互联网不同的是，传统的房地产行业没有太多的创新机会。港资“老钱”如何守住家业？香港人在香港贷款利息多少。

汇率损失的痛苦上海人与香港人。

俗话说，形势比人强。瑞安房地产公布的业绩数据可以窥豹。该公司全年获得28.02亿元(人民币，下同)商业物业租金，同比下降4%。此外，收入和销售的两个关键指标也有不同程度的下降。其中收入155.65亿，同比下降11%；合同销售额272亿，同比下降10%。幸运的是，2023年或后续财年结转已锁定409亿销售额。此外，瑞安房地产2022年归母净利润9.01亿，虽保持盈利状态，但同比下降44.6%。

在3月24日举行的2022年业绩发布会上，罗康瑞感叹，瑞安房地产在过去几年采取了谨慎的投资策略，这是因为他经历了行业的多个周期，对市场发展持谨慎态度。

目前，瑞安房地产仍无法摆脱资本沉淀过多的枷锁。截至2022年12月31日，瑞安房地产投资物业估值为965.13亿元，远远大于同期销售额不足300亿元。不得不说，资产周转率低是香港房地产企业商业经营的常见问题。

利润下降的另一个原因是美元加息，这也是罗康瑞不敢采取积极扩张策略的主要原因。”欧洲和美国收紧货币，高利率（时代）的到来与过去20年的低利率环境完全不同。”罗康瑞承认。上海人和香港人。

在过去的一年里，美元进入了加息周期，瑞安房地产的财务成本急剧上升。根据国际信息和资本市场的基本面，房地产企业很难在短期内提高财务成本。此外，香港房地产企业在香港金融机构的贷款采用浮动利率。一旦美元加息，可以想象利润的侵蚀。香港人怎么看上海人。

2022年，瑞安房地产21亿财务成本包括汇率亏损4.95亿元；利息支出约16亿元；税前利润34亿元。扣除税负后，年利润仅为14.7亿元。

这迫使瑞安房地产采取积极的财务措施。瑞安房地产董事总经理、财务总裁兼投资总裁孙希浩透露，该公司于2022年赎回了6亿美元6.40%的优先永久资本证券，并通过借款偿还了67.97亿元的贷款。

现实如此。房地产商业模式已经成熟，香港资本的“老钱”经历了一个又一个房地产周期，没有更多的创新思维，或者该行业相对于新兴行业，缺乏创新基因。“拿综合项目，同时做住宅销售，同时反馈商业，然后收取租金，基本上是老套路。香港金融圈的一位人士说。瑞安房地产已在内地市场扎根26年。目前，住宅物业开发、商业项目开发、运营管理是两大主要业务板块。香港人贷款。

截至2022年12月31日，上海瑞安房地产有6个商业物业需要开发，包括太平洋新天地商业中心、上海鸿寿坊、上海太平桥122号、上海瑞虹新城7号、上海瑞虹新城167A号、上海瑞虹新城167B号。其中，太平洋新天地商业中心办公楼计划于2023年至2024年分阶段竣工，购物中心计划于2024年竣工；上海鸿寿坊将于2023年竣工。太平洋新天地商业中心办公楼面积19.2万平方米，上海鸿寿坊商业面积4.8万平方米。

不难理解，瑞安房地产应加快租赁自营业务，尽快实现租金回笼，弥补财务成本上升带来的利润损失。

行业周期的巨大影响

随着资本的变化，内地商业市场租金的下行周期也随之而来。据五大银行统计，在疫情持续影响下，上海办公楼市场放缓，不少租户推迟租赁决策，保持观望态度。除了中央商务区空置率上升，2022年第四季度，非中央商务区租金环比下降

1.3%，同比下降

1.6%。中小企业租赁流程的放缓和退租影响了业主的租金预期。

在过去的一年里，由于租金下降，香港“老钱”的净利润普遍下降。公布年报的太古地产归母净利润同比下降约8.6%至87.06亿港元；2022年恒隆地产归母净利润同比下降0.83%至38.36亿港元；怡和集团旗下的香港置地，近年来在内地大幅扩大布局商业综合体，根据公司近期向英国金融行为监管局提交的2022年业绩预报，2022年香港置地基本利润下降20%，至7.76亿美元。香港置地将其归咎于疫情影响导致住宅开发利润下降和商业地产利润下降，尤其是商业地产项目租金出租率上升，但租金呈下降趋势。

香港金融界人士透露，美元加息后，海外基金对内地房地产开发项目的投资预期下降，香港资本“老钱”在内地发展的资本成本上升，海外融资放缓，2023年面临更加困难的局面。以瑞安房地产为例，2022年公司财务成本大幅上升，仅汇兑差额就达到了

1.27亿元，2021年8.95亿元，利息支出总额上升7%至19.51亿元。这导致2022年瑞安房地产的平均债务成本上升到

5.53%(2021年财务成本为5.16%)。此外，瑞安房地产2022年的汇兑亏损也达到了

与2021年相比，4.95亿元几乎翻了一番。

相比之下，在香港资本的“老钱”中，恒隆的利润下降幅度最小，是基于公司在大陆运营的几家高端购物中心集中在一线城市。由于大陆奢侈品消费市场的强劲，恒隆的购物中心的利润也相对乐观。

分析人士指出，与几家香港资本的利润变化相比，瑞安房地产的利润下降幅度最大。消费分化导致这些房地产企业在疫情期间有不同的租金策略。从企业现金流的角度来看，瑞安房地产在疫情期间对上海主要出租物业新天地的影响很大。香港人怎么贷款。

上述分析人士认为，香港资本“老钱”家庭在大陆的租金收入下降是很常见的，保守稳定的发展模式也注定要承受低资本周转率的结果。

相比之下，随着近年来上海商业市场的发展，南京西路和陆家嘴的商业租金仍保持着强劲的增长实力，瑞安房地产尚未落户这两个行业。由于商业模式落后，其他商业区日益衰落，而一些新的商业区仍处于培育期。香港人内地贷款。

作为商业标签，瑞安房地产城市更新在国内房地产监管周期，也暴露了痛点：首先，瑞安房地产在上海分布更多，根据财务报告数据，瑞安房地产在建商业综合体项目11个，主要分布在上海、武汉、佛山、重庆，其中上海占6个。由于拆迁进度问题，上海项目分布在杨浦、虹口、青浦等地区，开发周期难以控制。其次，在过去的10年里，瑞安房地产很少有新的综合体项目，新项目通常会引入合作伙伴。换句话说，公司新的可销售价值正面临逐渐下降的局面，这将导致公司资本占用增加，资本周转率进一步下降。

城市更新“旧瓶装新酒”

一个背景是，2022年，上海宣布加快城市更新和旧区改造。当时，上海房地产集团、招商蛇口、万科集团、保利发展、中国交通集团、中国保险投资、国寿投资、中国太平洋保险八大基石投资者共同发起设立了800亿城市更新基金。瑞安房地产在上海有很多项目要开发，我们不得不考虑我们能切多少蛋糕。香港人贷款需要什么条件。

目前，瑞安房地产商业地产投资组合总面积273.7万平方米，其中办公物业59%，零售物业41%。据瑞安新天地行政总裁张斌介绍，瑞安新天地管理的商业地产规模已超过820亿元。

为了减轻负担，瑞安房地产近年来一直在寻求股权合作，积极实践商业房地产经营者梦想的轻资产转型之路。罗康瑞很难说市场是否已经触底，“没有收购的机会。”然而，他坚信，市场将逐渐回升，朝着良好的方向发展，但短期内仍会有很多波动。香港人能在大陆贷款吗。

因此，“在轻资产战略上取得突破，扩大与各商业伙伴的合作关系”已成为瑞安新天地城市更新的新战略方向。王英说：“继续扩大具有共同愿景和价值观的投资和开