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买房的“跳单”是什么情况？应该承担什么法律责任？
房屋买卖纠纷处理。
房屋买卖纠纷流程。
买房定居是人生大事，不能马虎。为了选择自己喜欢的房子，经常要通过中介来完成。但在房屋买卖阶段，往往会出现“跳单”现象。买卖双方跳过中介公司进行房地产交易是否符合法律规定？
《民法典》第965条规定：“客户在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒体服务，绕过中介直接订立合同的，应当向中介支付报酬。”本文结合法律规定和典型案例对“跳跃”的要素（表达形式）、以下是对报酬支付和禁止“跳单”条款的有效性的梳理。
一、“跳单”构成要素
从《民法典》的规定可以得出以下三个要素:
①接受中介服务
在审判实践中，法院认定这一要素的前提是委托人与中介人之间存在真实有效的中介合同关系。
如果双方签订了其他能够明确双方权利义务的书面协议，如中介合同或房地产购买确认书、委托房屋阅读确认书等，则双方的中介合同关系通常无争议。农村房屋买卖纠纷。
如果双方未签署书面协议，中介人通常需要通过电话聊天记录、阅读记录、证人证词等证据来证明自己为客户提供了相应的服务。小产权房屋买卖纠纷。
②利用中介提供的信息机会或媒体服务房屋买卖纠纷案例。
判断客户是否构成“跳单”的关键在于中介人向客户提供服务后，客户是否利用中介人提供的信息、机会等条件与合同对手签订合同。
在实践中，为了尽快出售房屋，客户通常选择在多家中介公司上市。此时，有必要准确判断客户和对方最终达成交易部门接受的中介服务。
最高法院1指导案例明确：“如果买方没有使用中介公司提供的信息、机会等条件，但通过其他公众可以获得相同的住房信息，买方有权选择低报价、服务良好的中介公司促进住房销售合同，不构成‘跳转订单’违约。”房屋买卖纠纷时效。
③绕过中介直接订立合同
这一要素也是“跳单”的表现形式，主要有以下三种具体方式：
一是客户直接与合同对手签订合同。二手房屋买卖纠纷。
委托人接受中介人的观看服务后，掌握了对方的部分信息，私下直接联系对方，完成交易。
目前，上海房地产交易中心在“一个网络办公室”开设了“手拉手交易网络签名”服务，二手住房网络签名可以在没有中介参与的情况下进行。为了自己的业务考虑，中介公司通常会在提供中介服务的过程中修改客户信息，因此在实践中，客户直接与对方签订的“跳转订单”相对较少。
二是委托人通过其他中介人与合同对手签订合同。房屋买卖纠纷一般要多久可以判决。
客户在中介机构获得信息机会或享受媒体服务后，发现其他中介机构所需的报酬较低，因此利用其他中介机构所掌握的机会和服务与对方完成交易。
在履行中介合同的过程中，客户潘先生与中介公司发生了争议，因为他必须支付额外的贷款公司服务费，然后潘先生通过其他中介完成了另一笔交易。最后，法院发现，潘先生签订合同的主要条款与之前的合同高度一致，因此认定潘先生在原中介中间成功“跳转”交易，构成违约。
三是客户通过亲友等利害关系人与合同对手签订合同。房屋买卖贷款交易流程。
客户向亲友等人披露中介人提供的交易机会等信息，并以其名义与对方完成交易，以达到绕过中介人的目的。
周先生（客户、甲方）与中介公司（中介、乙方）签署了房屋确认协议，周先生同意中介公司作为其购买房地产的独家中介，甲方包括甲方本人或甲方的代理人、亲属、雇主等相关人员。在中介公司完成后，周先生的母亲在其他中介机构中完成了交易，最终法院认定周先生构成了“跳转订单”违约。
二、“跳单”后的报酬支付
客户绕过中介直接与对方交易，主观目的是少付或不付报酬，但民法典规定客户仍应向中介支付报酬。
由于“跳单”本质上是委托人违反中介合同约定的违约行为，此时的报酬应属于委托人在中介合同项下应承担的违约责任。
考虑到完整的中介服务通常包括提供住房信息、挨家挨户观看、协助讨论价格和签署、协助贷款和转让、终止扣押、清理抵押等特殊环节，在“跳”纠纷中，中介只提供部分服务，法院一般不会命令“跳”客户按约定全额支付报酬，但根据具体情况减少报酬金额。
三、禁止“跳单”条款的有效性认定
在实践中，为了保护自己的合法权益，中介人通常在中介合同中规定禁止客户“跳转”的条款。本条款的有效性应根据本条款约定的具体内容进行区别确定。买卖房产纠纷。
情形一房屋买卖。
中介合同约定：“委托人利用中介人提供的信息、机会等条件，但在看房后六个月内未通过中介人与第三方达成交易的，委托人应当按照与卖方就房地产交易达成的实际交易价格的1%向中介人支付违约金。”
本协议属于中介合同中常见的禁止“跳”格式条款，旨在防止买方使用中介公司提供的住房信息“跳”中介公司购买房屋，使中介公司无法获得应有的佣金，本协议不免除一方责任，增加另一方责任，排除另一方主要权利，应认定有效。
在多个中介掌握同一住房信息的情况下，中介合同约定：“中介带客户看房后，客户不得私下或通过其他中介与合同对手签订合同，否则仍需支付报酬。”
本协议属于典型的“旱涝保收”条款，即中介完成服务后，客户只能选择中介进行交易，否则构成“跳单”违约。考虑到在多个中介机构掌握同一住房信息的情况下，不同中介机构的报价和服务存在明显差异，如果允许部分中介机构限制客户的选择权，则双方的利益明显不平衡。因此，如果客户认为明显不公平，可以要求法院或仲裁机构撤销该条款。
法治是最好的商业环境。《民法典》新增的“跳单”条款一方面通过对“跳单”违约的规定促进了客户的诚信履行，另一方面也促进了中介行业的健康有序发展。
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