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一线城市股票市场白皮书(上海):社区商圈房龄质量房价全面分析

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一、存量房小区规模概况

1、区域分布

2022年，上海市存量住宅小区总数接近3.3万个。其中，浦东新区社区占比最大，为18.8%；长宁区社区占8.6%；闵行区社区占8.1%；徐汇区社区占8.1%；静安区社区占7.7%；黄浦区社区占6.2%；虹口区社区占5.6%；宝山区社区占5.5%；嘉定区社区占5.5%；杨浦区社区占5.4%；松江区社区占5.4%；普陀区社区占4.4%；青浦区社区占4.1%；奉贤区社区占3.2%；金山区社区数量占2%.%；崇明区社区数量占1.3%。

从社区数量分布的角度来看，浦东新区由于其区域面积具有绝对优势，因此其社区数量也是相对最大的区域。黄浦区位于市中心，区域面积相对较小，但其社区整体容积率相对较高，城市社区密度较高，社区规模较小，因此其社区数量也排名第一。奉贤区、金山区、崇明区城市开发较晚，区域整体住宅开发量不高，社区数量比例相对较低。住房公积金贷款额度。

2、商圈分布

从上海各行政区商圈存量房数量来看，也呈现出分布相对不均匀的表现。浦东新区300多个商业区有川沙、惠南、金桥、周浦、北蔡5个；社区50个商业区8个，其中开发进度较晚，万祥、老港3个商业区最低，住宅小区不到30个。长宁区居住区数量在全市排名第二，中山公园和新华路商务区居住区数量超过850个。这两个地区的社区密度高，老社区相对集中。闵行区商业区社区数量不超过400个，其中浦江镇社区数量最大，也是闵行区最大的区域，也是上海股票住房交易量最大的区域之一。徐汇区衡山路和徐家汇的社区数量超过500个，其中徐家汇商务区是上海市中心股票房交易量相对集中的地区。静安区彭浦、南京西路、静安寺是该地区社区数量最多的商业区。其中，南京西路、静安寺是上海市中心高端存量房最集中的地区，也是高端物业交易量相对较大的地区。复兴公园商务区黄浦区只有300多个社区，其中黄浦滨江商务区虽然社区数量不多，但大多是一线江景豪宅。虹口区整体面积不大，但其社区数量较多，其中大部分商业区存量住房社区超过100个，也是上海老社区集中的地区之一。宝山区占地面积不小，但各商圈小区数量基本在100-200之间，其中大型小区占地面积较大。嘉定区存量住宅小区主要集中在嘉定老城、安亭、江桥、南翔、嘉定新城三个商业区，其他商业区数量相对较少。中原、东外滩、杨浦大桥、鞍山商务区杨浦区有200多个社区。松江区存量房小区数量最多的商圈是松江老城商圈，超过400个，其他商圈小区数量不到250个。甘泉宜川商务区是普陀区最多的社区。青浦区青浦新城商圈社区数量最多。奉贤区南桥商务区社区数量最多。金山区石化商圈社区数量最多。崇明区崇明主城区社区数量最多。

上海各行政区商圈社区数量分布图

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二、存量房小区房龄概况

1、上海社区房龄分析

从上海各行政区存量房小区的房龄结构来看，5-10年内的房龄相对最小，分别占8.9%和10.1%；最大比例是房龄在10-20年之间的社区，占34.2%，其次是房龄在20-30年之间的社区，占30.8%；30年以上的住宅小区占16%.%。

从上海近十年的土地供应来看，与过去相比，有了明显的减少，直接影响了10年内社区数量的减少。因此，从上海二级新房的交易来看，其价格将相对较高，更接近新房的价格，尤其是区域位置相对较好的二级新房。由于限价政策对新房价格的影响，二级新房价格将高于新房价格。未来，二级新房的比例必然会越来越小。

从目前库存住房市场的主要住房供应来看，超过一半的住房年龄在10-30年之间，这也是近年来上海房地产发展相对最快的几年。因此，在上海购买库存住房社区时，这个住房年龄组的社区也有最大的选择。

30年以上的老房子大多集中在上海市中心，尤其是市中心的核心区。这些地区配套设施比较完善，地铁十通八达，大部分社区都有学区的祝福。虽然房龄比较老，但是面积比较小。虽然单价很高，但是总价会比较低，所以也是上海交易比较活跃的股票房。公积金贷款年限和房龄。

2、行政区社区房龄分析分析

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从各行政区库存住房社区的住房年龄结构来看，市中心的住房年龄将相对较老，而一些周边地区的库存住房社区的住房年龄将相对较新，这与城市房地产的发展进度和时间段有关。目前，城市中心可用于住宅开发的地块已基本用完。需要开发的新建筑必须通过拆除旧建筑来实现，即传统意义上的旧改革。此外，城市旧改革每年都有一定的指标和配额，这部分旧改革用地不是住宅项目的重新开发，大部分将进行商业、绿化、办公楼、公共建设设施等开发，留给住宅项目的用地将相对较少，因此，市中心五年内次新房的比例几乎不到5%。周边地区是近年来房地产开发的重要地区。浦东和闵行的开发时间相对较早，其次是松江和宝山，嘉定和青浦也相对较晚。从这三个地区的住房年龄结构也可以推断出这些地区的房地产开发进展。

从各区域存量房的具体房龄结构来看，黄浦区存量房的房龄结构相对最老，30%的小区房龄在30年以上。长宁区、静安区、徐汇区、虹口区的存量房小区主要分布在20-30年之间，占35-4%，占30年以上，占近3%。杨浦区与普陀区存量房社区的房龄结构相似。20-30年房龄的社区占主导地位，普陀区最高占40.3%，10-20年房龄的社区约占30%。其他九个行政区的存量房小区房龄会比较新，主要房龄组10-20年比例最高，基本在35-45%之间。其中嘉定区、松江区、青浦区5-10年房龄的存量房小区比例会更高，而崇明区、金山区、浦东新区、宝山区、闵行区、奉贤区20-30年房龄的存量房小区比例会更高。个人公积金贷款额度。

三、存量房小区质量

1、全市社区质量分析(标准:物业费高低)

从上海股票社区的质量来看，近60%的社区是低质量的社区（物业管理费为1元/㎡*月以下)，这部分社区主要分布在市中心，集中在进入中山公园、衡山路、新华路、复兴公园、彭浦等板块。首先，这些社区的房价并不低。最重要的物业管理费相对便宜，因为这些社区的房龄相对较老。大多数社区建于1990年之前，主要是售后公共住房。这些社区的基础设施相对较老，没有电梯等设备的维护和运营成本。其物业服务基本上是简单的社区清洁，其他服务相对较少，物业费标准自上个世纪以来一直没有调整，因此，社区质量普遍相对较低，这部分社区的比例将相对较大。

中品质社区(物业管理费1-2元/㎡*每月约占27%。这些社区集中在市中心和郊区，如浦江镇、川沙、新庄等郊区，以及新华路、徐家汇、江宁路等市中心区。郊区优质社区的房龄会比较新。这部分社区的房龄基本在10-20年之间，但社区绿化率不高，大部分不到30%，容积率基本在1-2之间，主要是多层和小高层社区。另一部分位于市中心的中品质社区，房龄会比较老，大部分在20-30年之间，但是社区的容积率会比较高，基本在2以上，但是绿化率会比郊区的中品质社区高。首套房不建议公积金贷款。

中高质量社区(物业管理费2-5元/㎡*月间)占12%。这部分社区相对分散，包括新华路、徐家汇、中山公园等传统市中心高端住宅区的物业，以及徐泾、赵翔、朱家角等一些传统别墅区，以及一些郊区相对较新的公寓区。因此，这些社区的房龄占10年以内，其中一半在10-20年之间，社区绿化率相对较高，近70%的社区绿化率超过30%。

优质社区(物业费5元/㎡*月份以上)约占2%，这部分社区集中在张江、新江湾、静安寺、古北、佘山、西郊等地区。有的社区房龄在5年以内，郊区高端居住区相对集中，有的房龄相对较老。10-20年间，这部分社区大多集中在中环和市中心附近。

注：低质量社区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质社区:物业管理费1-2元/元㎡*月；中高品质社区:物业管理费2-5元/㎡*之间，优质社区:物业管理费大于5元/㎡*月，无物业费社区将被淘汰。

2、全市不同地区不同质量社区分布分布分布

从上海各行政区物业质量分布表来看，除嘉定、青浦、松江等地区低质量社区比例不超过50%外，所有其他地区低质量社区比例均超过50%。其中，崇明区低品质社区占比最高，近80%的社区是低品质社区，主要是因为该地区的房地产开发相对较晚，大部分社区都是相对较老的售后公共住房社区，因此其物业管理费相对较低，影响了社区的质量；青浦区低品质社区占比最低，占42%。整个青浦区有多个不同质量的别墅区，整个社区的质量会相对较高。

闵行区