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房地产市场“负首付”行业：阴阳合同风险高，后期抵押贷款负担重

在调查中，深圳一家中介机构向记者解释说，所谓的“负首付”是指二手房销售价格预计低于银行评估价格，因此贷款金额增加，相当于伪装减少首付，称为“负首付”。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣明确指出:“这种做法显然是违法的，存在很大的法律风险。采用这种模式，往往需要签订‘阴阳合同’，这也是违法的。”

近日，有消息称，深圳、重庆等地出现了买房“负首付”。图片/ICphoto

“负首付”的真相是什么？

“负首付”是如何运作的？《北京新闻》记者联系了深圳中介，中介说：“例如，深圳罗湖区山系列二手住房，如山花园、山花园等，属于拆迁安置住房，这些社区业主刚拿到住房，可以交易，市场同时出现1万多套住房，甚至一些业主手中几套安置住房，急于实现，所以愿意低于银行评估价格出售。”

深圳当地中介进一步向记者解释说，比如买100万套房子，银行评估价150万，贷款额度增加到120万，可以多付20万首付。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示：“深圳案例涉及特殊住房，属于搬迁住房，部分业主手头，业主价格可能低于银行评估价格，但对深圳房地产市场的影响有限；此外，现在人们申请抵押贷款的热情不高，银行基于贷款压力，也想多贷款。”

例如，张大伟说：“如果房子的市值是500万，银行的评估价格是450万，那么第一笔贷款的评估价值是70%，即315万，首期付款是185万，但贷款人只有170万，这还不足以完成首期付款的交易，因此存在高评估和高贷款。评估机构将房屋评估价格提高到480万元，银行贷款336万元，使首付164万元完成交易。贷款银行必须认可评估公司出具的评估报告，否则就不可能成立高评估高贷。”

“负首付的概念其实很简单，就是房子市值500万，很可能评估800万，银行贷款70%也就是560万，相当于买家也可以从银行拿出60万首付。”张大伟补充说。

另一种操作方法是引入商业贷款。根据上述中介：“首先全额购买，如100万，银行评估价格为150万，然后申请房地产抵押贷款，贷款80%为120万，也可以赚20万，甚至全额资金也可以通过引入桥梁资金来解决。”

对于上述混乱，张大伟指出：“‘负首付’往往发生在销售疲软的城市或地区。自4月以来，第一季度房地产市场销售复苏势头减弱，部分城市二手房上市数量也有所上升。”

“高评高贷”的风险也很高

事实上，早在2017年9月29日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会就联合发布了《关于规范购房融资、加强反洗钱工作的通知》，第二条第五项规定，“银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，应以房地产管理部门备案的网上签订合同和住房数量查询结果为审计依据，贷款金额以网上签约备案合同价格和房屋评估价格的最低值作为计算基数确定。“也就是说，现在银行审批贷款应该比较网上签名的价格和评估价格，贷款金额应该根据两者的相对低值来确定。

张大伟表示，现阶段的“高评价高贷款”通常采用阴阳合同的方式实现目标，即买卖双方签订两份购房合同，其中“阳合同”代表高房价，作为网上签约合同，“阴合同”代表真实房价，“阴合同”房价实际交易，“阳合同”房价获得高贷款。

对于“高评价高贷款”的做法，张大伟认为：“对于购房者来说，如果高评价高贷款失败，首付不足，将面临终止合同和承担违约责任的风险。在贷款过程中，由于房价上涨等因素，如果银行拒绝贷款，买方必须全额支付，并将面临高违约金的赔偿；即使通过，也很可能在以后的银行自检过程中被发现，并要求收回贷款。一旦银行发现高评高贷，贷款人将被列入银行黑名单，基本上不可能再想到贷款。”

从法律角度来看，王玉臣指出：“首先，无论是零首付还是负首付，都不是真正意义上的零或负。毕竟，应该支付的钱和应该支付的钱仍然需要支付和支付。这只不过是时间问题。这绝不是天上掉下来的免费馅饼。其次，这种操作的月抵押贷款供应往往会增加，抵押贷款期限越长，负担越大。合同价格上涨后，买方贷款金额相对较高，月供也会相对增加。第三，这本身就是违法的，明令禁止的。最后，有可能被银行断贷，被监管部门处罚。如果房地产交付出现问题，投资者的风险会更大。”

在这种模式下，往往需要签订‘阴阳合同’。这种方法本身也是违法的。一方面，违反商品房销售的有关规定，未如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反银行按揭贷款的有关规定，涉嫌骗取贷款。一旦发现，银行不会贷款。即使贷款已经发放，抵押贷款合同也会直接终止，所有贷款都需要提前偿还。王玉臣补充说。

引入商业贷款的风险会更高。王玉臣指出:“银行贷款有明确的用途，必须按用途使用，不能挪作其用。不是钱，想怎么花就怎么花。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品。借款人可以通过房地产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体经营者的经营需求。这种贷款不仅是帮助中小企业经营的惠民措施，也是禁止不流入房地产市场的禁止措施。”

“这种行为对购房者来说风险很大。一旦发现，将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，信用也将受到严重影响。同时，一旦贷款停止，如果银行贷款不能及时偿还，将面临拍卖抵押财产的风险。此外，许多人在中介机构的指导下，在转让经营贷款时，会采用过桥贷款，这也会产生新的成本。此外，过桥贷款的利率往往高于银行贷款的利率。一旦后续资金出现问题，无法及时偿还，无疑会适得其反。王玉臣说。

严查“负首付”、“零首付”等违法行为

“首付贷款、返还首付、零首付、负首付”主要是市场上中介和销售的营销惯例。对于这种销售行为，各地也在积极出台相关的控制政策。

5月21日，广东省惠州市“惠阳区房地产中介行业协会”微信官方账号显示，5月20日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》指出，近日，惠阳区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响。为加强房地产市场监管，规范销售行为，维护买家合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易中出现首付贷款、首付、零首付、中介营销首付、发布虚假非法房地产广告、捏造虚假信息等非法销售行为。

业内人士认为，未来针对“负首付”和“零首付”的营销手段，不排除各地出台加码监管措施。

徐倩，新京报记者

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