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促进房地产市场稳定健康发展
近日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要有效防范和化解关键领域的风险，适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，及时调整和优化房地产政策，更好地满足居民刚性和改善住房需求，促进房地产市场的稳定健康发展。
据不完全统计，今年上半年，各地出台了约380项房地产监管政策。优化监管政策的特点是什么？下半年房地产市场的趋势如何？
房地产市场调控多点发力
自今年年初以来，有效防范和化解风险已成为房地产政策监管的主要内容。一方面，多个部门进一步加强对房地产企业的财政支持；另一方面，需求侧注重降低购房成本，准确实施抵押贷款利率调整、公积金支持政策、简化二手住房服务、优化购房限制、购房补贴等政策。
根据中指研究院的数据，中国40多个城市已将首套房贷利率下限调整到4%以下。6月20日，中国人民银行下调5年以上LPR利率至4.2%，部分城市下调抵押贷款利率的预期依然存在。自今年年初以来，洛阳、青岛等10多个城市通过优化第二套住房识别标准，降低首付比例，放松了信贷政策，推动房地产市场的健康发展。6月初，青岛降低了非限购地区首付比例，居民房地产情绪复苏，市场活动增加。进一步放开热点城市非核心区的限制性政策。
从住房公积金政策的角度来看，与以往的公积金提取相比，今年有100多个地方提高公积金贷款金额，降低公积金首付比例，允许公积金支付首付，支持“商业公共”贷款，提高租赁公积金金额，通过振兴公积金进一步支持刚性和改善住房需求的释放。
“从政策效果的角度来看，进一步放松信贷政策有利于降低购房成本，对促进购房需求的释放发挥了一定的积极作用。”中国指数研究所执行副院长黄宇认为，对于房地产市场，仍需要叠加更多的供需支持政策，以更好地发挥政策效果。
自支持房地产企业融资的“第三支箭”以来，招商蛇口、保利发展、福星股份、陆家嘴、中交房地产、大明城等上市房地产企业的股权融资已获交易所批准，募集资金总额约350亿元，其中大部分用于补充营运资金和交付建筑。
58安居科研究院院长张波表示，目前房地产开发企业正逐步走出融资困境。房地产企业再融资的批准将有助于企业稳步征地、开工、建设，对项目的有序交付也将起到积极作用。
总体呈现企稳态势
今年上半年，各地因城市政策提高了政策准确性，更好地满足了居民的刚性和改善住房需求，促进了房地产市场的稳定健康发展。
根据国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售面积为5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额为6.31万亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
具体来说，第一季度，在早期积压需求释放、政策有效性等因素的作用下，房地产市场活动反弹，热点城市房地产市场出现“小春天”市场。第二季度，早期积压住房需求释放，市场明显降温。
从需求结构的角度来看，今年上半年改善的住房需求仍然是市场的重要支撑，许多城市中高总价段的交易比例有所上升。北京、上海、成都、苏州等城市中高端住宅产品交易数量增长迅速，市场保持了一定的活动。相比之下，今年上半年，二手住房市场活动优于新房，第二季度市场预期同步减弱。
但土地拍卖市场冷热不均。核心城市土地拍卖保持一定热度，部分城市土地拍卖表现冷淡。数据显示，今年上半年，上海、杭州、合肥地价上限交易占50%以上，北京、杭州部分地块近年来创下土地拍卖企业数量记录；广州、青岛、济南、天津、福州核心地块企业参与度高，非核心地块以底价交易，板块间分化明显；无锡、郑州、长春一般以底价交易，土地拍卖情绪不高。
国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长傅凌辉表示，第一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场改善。第二季度，房地产市场逐步恢复正常运行，上半年房地产市场整体稳定。未来，房地产开发投资将处于较低水平。然而，随着房地产市场调整的逐步到位，房地产开发投资将逐步回到合理水平。
一些专家表示，在房地产市场的新阶段，各方可以将能源从“居民有自己的房子”转变为“居民有自己的房子”，促进住房发展从单一到多样化，促进生产、住房、城市一体化，关注行业的未来发展，促进房地产市场的稳定健康发展。
进一步优化政策
近日，住房和城乡发展部召开了企业研讨会。会议指出，要继续巩固房地产市场稳定复苏趋势，大力支持刚性和改善住房需求，进一步落实降低首付比例和贷款利率、减税、个人住房贷款“无贷款”等政策措施。稳定建筑业和房地产业的两个支柱对促进经济复苏具有重要作用。
根据标普信用评估报告，目前房地产行业复苏的瓶颈在于需求不足，需求的复苏更多地取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善。“只有当居民的就业和收入能够在支持购房方面发挥重要作用时，救助政策才能真正有效。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。“除了不断推动房地产市场稳定和改善的各种政策外，还需要形成良好的市场预期，促进刚性住房需求和改善需求的释放。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京房地产法学会执行副会长兼秘书长赵秀池说。
李玉佳表示，未来的政策取向是满足和释放需求，如满足新市民和年轻人租赁后购买的需求；振兴库存，提高供应效率，满足城市村庄、旧社区、县镇住房改造等需求，解决发展不协调、不足的问题；建设好房屋、好社区、好社区，满足更好的生活需求。
赵秀池认为，各地应结合多子女政策和人口引进政策，适当放宽购买限制政策。例如，进一步降低抵押贷款首付比例和抵押贷款利率，允许股票固定利率抵押贷款转变为基于LPR的浮动利率抵押贷款。
张波预计，今年下半年，房地产监管将进一步优化，出台热点城市购房限制和放松相关政策的可能性可能会进一步增加。与此同时，抵押贷款政策预计将增加对改善需求的偏好。
目前，资本市场上的许多房地产企业都面临着退市。未来如何继续改善房地产企业的融资环境？诸葛亮数据研究中心高级分析师陈晓表示，从供给侧的角度来看，需要继续增加对房地产企业的融资支持，实施“三箭”支持措施。”融资应更倾向于稳定的优质房地产企业和私营房地产企业。”
黄宇建议继续加大对上市房地产企业股权融资的支持力度，加快审批；通过“中央与地方合作”增加信贷，支持民营房地产企业债券发行融资扩张，促进更多城市，使更多民营房地产企业受益，加大对上市房地产企业并购重组的支持力度。
7月21日，国务院常务会议审议通过的《关于积极稳步推进超大城市城中村改造的指导意见》提出，要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。城中村改造和闲置资产振兴将是增加经济适用房建设和供应的重要措施和途径。
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