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租赁期届满后的“自动续租”

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《民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人无异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。”

一是从两个方面理解新的租赁合同关系的建立

1、默示的意思表示

《民法典》第一百四十条第一款规定：“行为人可以明示或者默示表示意思。”

“如果承租人继续使用租赁物，出租人不提出异议”可以理解，出租人同意以默示的方式继续租赁，并建立了新的租赁合同。

2、“履行治愈”

《民法典》第四百九十条规定：“当事人以合同形式订立合同的，合同应当在当事人签字、盖章或者指印时成立。当事人一方在签字、盖章或按指印前已履行主要义务，另一方接受时，合同成立。法律、行政法规或者当事人同意，合同应当以书面形式订立。当事人不采用书面形式，但一方已履行主要义务，另一方接受时，合同成立。”

“承租人继续使用租赁物，出租人不提出异议”意味着承租人继续支付租金。出租人履行将租赁物交付给承租人使用和收入的主要义务，承租人履行支付租金的义务，并成立租赁合同。

二、了解“原租赁合同继续有效”

租赁合同中租金标准、支付时间、水电费、物业费、装修、转租、违约责任等重要合同条款的原租赁合同一般约定，无论是从默示意义的角度，还是从治愈的角度了解新的租赁合同，当事人的真实意图还有一个非常重要的内容，即租金标准、支付时间、水电费、物业费、装修、转租、违约责任等重要合同条款仍符合原租赁合同的规定。退一步说，即使当事人没有真正的意思，法律也会将其拟定为当事人的真实意思，否则新的租赁合同将过于模糊、不清楚，难以履行。退一步说，即使当事人没有真正的意思，法律也会将其拟定为当事人的真实意思，否则新的租赁合同将过于模糊、不清楚，难以履行。（我在我的微信官方账号“合同效力实践研究”上写了一些关于房屋租赁合同纠纷的文章，感兴趣的朋友可以找到。）

三、租赁期限不定期

《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限超过六个月的，应当以书面形式。当事人未以书面形式确定租赁期限的，视为不定期租赁。租赁期限不确定的，视为不定期租赁。由于原租赁合同的租赁期限已经到期，虽然新的租赁合同关系可以按照原租赁合同的约定继续履行，但新的租赁合同关系并没有书面确定租赁期限，因此应推定为不定期租赁。当事人可以随时解除不定期租赁的合同，但应当在合理期限前通知对方。

附：波妮公司与派丰公司房屋租赁合同纠纷案

案例简介：2018年，派丰公司（甲方）与上海徐汇玻尼温咖啡店（乙方）签订房屋租赁合同，同意甲方将上海徐汇区XX路XXA区租赁给乙方，建筑面积42.75平方米。第三条约定租赁期限为2018年5月3日至2019年5月2日。第五条约定月租金为6800元；第六条乙方在签订本合同时，应向甲方支付6800元作为本合同的履约保证金。....第七条本合同签订时，乙方应向甲方支付2018年5月3日至2018年8月2日的20400元租金。自2018年5月3日起，租金每三个月支付一次，先付后用。乙方应在相应付款日前7天支付下一期房屋租金。第十六条除本合同其他条款外，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，甲方不赔偿乙方造成的损失。乙方应赔偿甲方的损失。……3．甲方有权收回房屋，没收履约保证金..如乙方有第十六条所列情形，甲方需提前终止合同，甲方应在书面通知乙方后第七天终止合同，乙方应按第十六条承担赔偿责任。...合同另约定了其他事项。

合同签订后，双方按合同履行。合同到期后，书面租赁合同未续签，但波妮仍按原合同向派丰公司支付租金，派丰公司正常接受。2019年11月14日，波妮向派丰公司支付了20400元的租金，但未向派丰公司支付租金。

2020年5月14日，派丰公司向波妮食品徐汇分公司发出催款函，贵公司应于2020年1月27日向我公司支付2020年2月3日至2020年5月2日的总租金13200元，2020年4月27日向我公司支付2020年5月3日至2020年8月2日的总租金20400元。考虑到疫情的影响，我公司已经给了贵公司支付期限的宽限。...通知贵公司在收到催款函后7日内支付欠款及相应滞纳金(如果贵公司有证据证明受疫情影响的具体天数，可以相应免除相应滞纳金)。我公司有权收回房屋，并没收贵公司支付的保证金。租赁房屋内留存的物品视为贵公司放弃所有权的遗弃物，我公司将根据情况进行清理，清理造成的费用由贵公司承担。

2020年5月17日，波妮食品徐汇公司致派丰公司“答复函”，要求派丰公司提供合法产权证明和合法转租证明，提供我公司在合同期内支付租金的专用发票，并要求派丰公司在疫情期间全面落实减租政策。

2020年5月27日，派丰公司工作人员与吴某微信聊天:终止合同通知:上海-郑重提醒您，请尽快撤出39号和140号店内遗物。如果不尽快处理，将进行垃圾处理。尽快到“招商办”办理合同终止手续，终止日以签订合同终止日为准。2020年6月3日，派丰公司工作人员通过微信向吴发出《房屋租赁合同终止通知书》，明确董事会决定向您发出正式的《房屋租赁合同终止通知书》。接下来，律师会以EMS的形式给你发这封信。请查收。希望您能按照通知办理所有合法的付款、清算和终止合同的手续。吴随后给他发了一封律师信。2020年12月19日，吴某在微信上与派丰公司工作人员聊天：迟先生，我们搬走了嘉善路140自己的东西，包括：门口的一个蛋糕展示柜，一个烤箱，三个冷藏控制台冰箱，一个水槽，一个垂直空调，一个壁挂式空调。派丰公司工作人员回复:吴，我们催你这么久。谢谢你醒来，终于来撤回140个D座的东西了。你占据我们店这么久，房费什么时候交？我什么都没碰你，但是你欠我的租金总有解释吗？希望大家能把所欠费用、XX路XX号二楼(目前还被你占用)的房费一起付清。如果你仍然漠不关心，我们必须采取法律手段来维护自己的合法权益。

在一审中，波妮公司提供了一组涉案房屋锁定的照片，派丰公司不承认，派丰公司没有锁定房屋；波妮公司提供了一组上海公安局收到的收据，要求波妮公司到场处理，波妮公司同时通知警方，派丰公司承认。波妮还提供了一组运输费支付凭证、伤害检查费、交通费和员工补偿费，证明波妮在5月25日被赶走时与派丰发生了争执。波妮的员工被殴打并被送往医院。派丰公司不承认这一点，认为这与本案无关。

在一审审判中，波妮公司提交了一张派丰公司的租赁照片，证明在终止通知约定的合同终止期限前，派丰公司不承认照片的真实性和相关性，认为这是嘉善路的房子，直到2020年12月19日才被波妮公司占用；波妮公司还提供了一组工商银行对账单，证明波妮公司2020年3月至5月的营业收入明显下降，派丰公司不承认波妮公司的证明目的；波妮公司提交了另一份仓库损坏清单，以证明嘉善路140对仓库的损坏。派丰公司不承认波妮公司的证明目的，涉案房屋实际上是由波妮公司占有使用的，直到2020年12月19日才搬走。

派丰公司提交了微信聊天记录，以证明派丰公司的催款和收房过程。一审法院组织波妮公司对该组的证据进行质证。波妮公司认为微信聊天记录的真实性无法确认，因为聊天记录不完整，无法显示聊天双方的身份。吴只是公司的一名员工，不能代表公司，也不能证明波妮公司实际占用了房子。派丰公司还提供了一组证明波妮公司拒绝腾退永康路37号二楼房屋的照片。波妮认为，照片的真实性无法确认，也无法确定房子里的物品是否减少或损失，因为它不能进入涉案房屋。

一审庭结束后，一审法院依法对XX路XXA区进行了实地考察，XX路XXA区正在由新租户进行装修施工。

判决观点:【案件号:上海市第一中级人民法院(2021)沪01民终8966号】租赁期届满，承租人继续使用租赁物。出租人无异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。因此，在原租赁合同到期后，上诉人和被上诉人继续按照原合同支付租金，被上诉人收取租金，双方形成不定期的租赁关系，但原租赁合同继续有效。根据发现的事实，上诉人自2020年1月起未按约定支付租金，上诉人在2020年5月向上诉人催款时仍未支付拖欠租金。即使上诉人认为疫情因素应当免除上诉人两个月的租金，上诉人也不支付剩余的拖欠租金。因此，被上诉人行使终止权有合同依据，没有不当行为。根据原租赁合同，被上诉人也有权没收押金。因此，法院不采纳上诉人关于被上诉人终止合同无效和被上诉人不应没收保证金的看法。上诉人认为，自2020年5月被上诉人强行驱赶以来，租赁房屋的实际控制一直没有得到上诉人的控制。但上诉人对此并没有提供足够的证据证明，结合2020年12月19日的微信聊天记录，上诉人的观点显然是站不住脚的。至于上诉人应支付的租金，一审法院根据疫情因素和出租人应及时止损等因素，确定上诉人向被上诉人支付两个月的租金是合理的，法院予以确认。显然，上诉人要求被上诉人赔偿的损失缺乏依据，法院不予采纳。

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