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每年城中村改造可达万亿规模 广州深圳东莞怎么走？
这是广州沥滘村，正后方是已封顶的复建房屋，左侧是广州中轴线南端的窗户。南都记者黎湛均摄
积极稳步实施城中村改造，是改善民生、扩大内需、促进城市高质量发展的重要举措。
近日，国务院常务会议正式审议通过了《关于积极稳步推进超大城市城中村改造的指导意见》，要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好地发挥政府作用，增加对城中村改造的政策支持。
自7月底以来，从新一轮旧社区改造部署，到推进大城市“紧急”公共基础设施建设，再到城市村庄改造，一系列政策部署直接指向改善生活环境和提高生活质量。同时，作为推动投资的重要起点之一，一系列行动将激发上下游相关产业发展的活力，推动有效投资和消费，对稳定增长、造福民生具有重要意义。
为什么改
城中村与光鲜亮丽的核心区对比较大
最近经常出现城中村改造的相关内容。
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在提到房地产相关内容时，指出要加大经济适用房建设和供给力度，积极推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，振兴各类闲置房地产改造。
城中村的改造迫切需要加快。根据第七次全国人口普查，上海等8个大城市和11个大城市。
超大城市发展迅速，但这些城市的城中村是薄弱环节。城中村布局凌乱，房屋破旧密集，公共服务不足，环境卫生条件相对较差，与明亮的城市核心区形成鲜明对比。由于租金低，城中村往往成为外来人口聚集的地区，城中村往往存在生活安全隐患和社会保障问题。
据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，城中村是城市化不完全或二元分离的产物。居住在这里的年轻人、新市民、外来人口众多，却无法融入城市。同时，其土地利用性质多为集体土地，长期游离城乡规划。村民和村集体自发推进，经营广泛，土地利用不规范，甚至非法建设猖獗，导致城市整体空间规划分裂，土地利用效率低，发展不平衡，质量低。
钱从哪里来？实施更大的税收优惠等。
从内容上看，国常会审议通过的《意见》大致可分为四个主要方面，主要涉及主要责任、资金筹集、转型方向和推进步伐。
鼓励和支持积极参与城中村改造，为房地产开发等企业带来新的发展空间。城中村改造的一个关键问题是“钱从哪里来”。进入私人资本，应加强政策创新，通过创新特殊金融产品，实施更大的税收优惠措施，吸引更多的社会资本干预，加快城中村改造步伐。
同时，也可以鼓励各种私人资本通过获得经营收入进入，在租赁收入、停车场、街道商店、餐饮等方面找到突破。积极创新转型模式，努力发展各种新形式，实现可持续经营。对于面临转型发展挑战的房地产企业，也可以尝试从城市村庄转型中寻找发展机遇。
将城中村改造与保障性住房建设相结合
记者指出，中共中央政治局于4月28日召开会议，指出积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。计划建设经济适用房。
根据诸葛数据研究中心的分析，地方政府合理的工作规划将在有序推进城中村改造中发挥至关重要的作用，也反映了城中村改造也是促进经济适用房建设的重要组成部分。
除城中村改造外，改善民生、提高生活质量的另一项重要举措——老小区改造也将加快。近日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等七个部门发布文件，部署扎实推进城市旧社区改造计划的实施。要求按照“实施一批、规划一批、储备一批”的原则，尽快自下而上研究确定2024年改造计划，条件成熟的可提前实施至2023年。
有何意义
既是“民心工程”，又是扩大内需，拉动投资
作为一个承载着大量年轻人、新市民和移民人口的大型城市，城市村庄的改造不仅关注住房需求的改善，而且关注城市产业配套规划、包容性公共关系服务和市政基础设施的不断改善，也是未来城市功能形式的示范模式。
广东住房政策研究中心首席研究员李玉嘉表示：“在稳定增长、扩大内需、促进消费的经济形势下，推进城中村改造在供需方面具有重要意义，是高质量发展的战略部署。”。
北方一家龙头房地产企业的相关人士告诉记者，城中村改造的最大意义在于为市场提供了极大的信心。
易居研究院研究主任燕跃进表示，从大城市村改造提高城市韧性，到“平急”公共基础设施建设促进大城市“安全供应”，到旧社区改造实现人民“宜居”，是改善民生的“热门项目”，也是扩大国内需求，推动固定资产投资的重要措施，是我们可以挖掘经济增长潜力的民生改善。
年投资规模或万亿元
据民生证券估计，在“十四五”规划期间，已有11个城市公布了4.4万亿元的投资规模。按照这个节奏，预计2023-2025年，21个城市每年将投资1万亿元。
根据上海市房管局的信息，截至目前，上海已批准62个“城中村”改造项目，到2032年底，“城中村”改造项目已全面完成。
国务院常务会议指出，要坚持稳中求进，积极稳妥，优先改造群众需求紧迫、城市安全和社会治理隐患多的城中村，推进成熟，实施成熟，真正做好事，实事求是。积极创新转型模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续经营。
广州民生先行，分片灵活，动态分期
在地方层面，各地对城中村改造进行了大量探索。2023年，广州计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，努力实现2000亿元城市更新固定资产投资目标。
广州强调城中村改造与住房保障、产业转型相结合。今年6月，广州市住房和城乡建设局发布了《关于优化城中村综合改造项目审批流程的通知》，提出了加快城市更新初步规划启动的12项改革措施，加快了城中村改造项目的实施。鼓励分片分期实施。按照“民生第一、灵活分片、动态分期”的原则，项目实施方案可以明确分片(期)实施方案，原则上最小分片(期)不得小于详细规划的指导地块。其中，安置房、公共服务配套设施、市政基础设施等公益设施应首先建设和重建，以及旧社区微观改造等需要组合实施的生活环境改善项目。
为有序推进拆迁安置，项目实施方案批准生效后，按照分片(期)实施方案实施“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式。
今年7月，广州市住房和城乡建设局公开征集了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》的意见。华泰证券认为，可以看出，广州更加重视城中村改造与经济适用房相结合，促进产业转型，希望探索补偿安置、土地转型等创新模式。
深圳与保障性租赁住房协调推进
深圳针对城中村改造出台专项规划，与保障性租赁住房筹集工作统筹推进。
深圳是唯一一个为城中村改造出台专项规划的一线城市。根据《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划》（2019-2025），深圳市计划在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序地开展城中村更新，逐步消除安全隐患，维护城市肌理，继承历史文脉，确保低成本空间，完善配套设施，提高环境质量，实现城中村可持续全面发展。
此外，总体规划还列出了“加强城中村租赁市场管理”，加强城中村租赁市场监管，引导城中村现有房屋开展大规模租赁业务。
今年3月，深圳市住房和城乡建设局发布了《深圳市城中村经济适用房规模质量改造升级指南》，全面推进城中村综合改造和经济适用房租赁筹集工作。以“安全、配套、建筑、绿色”为重点，以元芬村为改造案例，为促进城中村经济适用房规模质量改造提供明确指导。
元芬村曾是深圳市典型的城中村，基础设施落后。改造后的建筑立面色彩鲜艳，室内装饰预制，配备智能门锁、智能水电表等设施设备。社区增加了自习室、健身房和服务中心等配套设施，消防设施和系统也得到了改进和升级。元芬村逐渐成为一个干净、整洁、现代的新青年社区。
2023年，深圳计划推进4.9万套城中村规模化质量改造升级项目，约占全市城中村租赁住房总量的1%。
东莞32个镇街同步铺开城中村改造
东莞作为一个特大城市，早在不久前就在4条街道和28个城镇同时进行了城中村改造。
东莞是一个人口众多的城市，许多年轻人梦想的开始是城市村庄。与许多城市不同，东莞的城市村庄不仅分布在城市的边缘，而且遍布城市的各个地区，包括城市的中心。从银树路到宜丰路，街道两旁都挂着大红色的“拆迁”字，特别引人注目和震惊。
近日，东莞市中心城区火炼树旧改工程用地正式退市，拆迁面积超过27万平方米。这个位于“城市之心”的城中村，终于迈出了升级改造的关键一步，让很多人看到了东莞城中村改造的希望。
厚街镇以广场区、中心区厚街、辽厦、宝屯等城中村为首批试点改造项目，力争每年启动2-3个城中村改造项目。今年以来，辽厦社区和环冈社区先后举行了安置房号抽签活动。
19个广州、深圳和东莞，中国超大城市和特大城市
根据住房和城乡建设部于2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年底，上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉共有8个超大城市。
杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨是中国11个特大城市。
根据国务院于2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城市常住人口1000万以上的城市为超大城市，城市常住人口500万以上1000万以下的城市为超大城市。
在大城市和大城市的排名中，与城市的GDP数据也呈正相关。公开数据显示，2022年，上海作为大城市之一，GDP达到44653亿元，其次是北京41611亿元。深圳3288亿元，重庆29129亿元，广州28839亿元，成都20818亿元。
整合：易福红
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