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点击开发商的小程序，4.8万元的返利折扣不见了，到底谁占理？
在购买松江首创西瑞云庭（以下简称“首创西瑞”）之前，朱先生看到了一些房地产，了解了行业的相关规则。例如，如果房地产经纪人带客户去看房子，开发商会在交易后给中介1%的佣金，即“1点”。在这个“点”中，中介通常按一定比例与客户分享。
朱先生看到第一个西瑞后，得知该房地产的销售办公室也有“1点”的促销措施。所以，他找到了一家熟人的中介公司来帮助他完成“看”的步骤。
他签的房子售价480多万元。双方商量了“一点”的返利比例:他拿了3万，中介拿了1.8万，7月27日和中介约好去西瑞第一个售楼处办理“看”手续。
7月26日深夜，朱先生想看看西瑞的第一个细节和相关房屋类型的沙盘模型，拿出销售办公室获得的销售人员名片，扫描上述小程序，浏览相关页面。
第二天，朱先生和他的爱人张女士与开发商签订了认购协议，并通过刷卡支付了55万元的认购款。
8月21日，在支付首款之前，张女士向中介机构索要约定的“回扣”中的3万元，并按照销售人员的要求提交了身份确认材料。
然而，到9月19日，开发商提供的小程序“客户轨迹”截图显示，共同购房者朱先生于7月26日23时16分22秒访问了微信小程序。这件事发生在中介“看”之前，所以这个订单被判定为“自访者”，不能给中介“返利”。
朱先生说，如果他知道如何扫描小程序，他将损失3万元。他说他什么都不会扫描，或者在签订合同时，他会更改一个新的手机号码。
朱先生说，他们原本计划以爱人的名义买房，但为了用更多的公积金偿还贷款，他后来作为共同购房者签订了合同。
房地产经纪人向开发商的销售人员申请“回扣”后，张女士向开发商提供了一张带有手机号码的付款发票，以确认买方填写的手机号码与签字人的身份一致。为了获得机器发票，您需要在通信服务提供商网点的柜台上打印。
10月26日，带朱先生张女士看房的中介工作人员告诉记者，他们也就此事与开发商沟通，“但开发商提供的证据非常完整，我们在开发商定的规则下无话可说”。
就在前一天，负责朱先生“这个订单”的销售人员黄先生在接受首创西瑞销售办公室采访时告诉记者，线下中介和小程序等线上推广是他们房地产的两个不同推广渠道。他们给房地产经纪人的佣金已经很高了，他们也在网上推广上投入了大量资金。
网络平台不能免费推广我的门，流量要算钱。”
黄先生说，只要客户比线下中介更早访问小程序，开发商就会将客户判定为自然人客户，不享受线下中介的“回扣”折扣。
黄先生说，浏览小程序的微信身份证记录只是确定客户来源的基础之一。通常，在与客户订阅之前，房地产经纪人会要求销售人员检查买家的电话号码，以及它是否出现在开发商的小程序中。如果有一个小程序浏览记录，系统将提示“报告无效”。
对于朱先生遇到的问题，上海段律师事务所合伙人刘春泉认为，开发商给中介返利是他们之间的合同关系。客户不能要求开发商“返还佣金”，因为他们与房地产经纪人达成协议。因为这笔钱不是开发商向买方承诺的，只有房地产经纪人有权向开发商索要这笔钱。
但开发商可以通过微信小程序等技术手段收集客户的个人信息，朱先生可以从这方面收集证据。
如果开发商涉嫌过度收集公民个人信息，朱先生有权在这方面主张自己的相关权益。
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