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2023年上半年住房租赁行业政策盘点分析
2023年上半年，中央政策重点支持住房租赁金融发展，通过各主体新建、改造长期租赁住房，振兴现有住房，有效增加经济适用房和商业租赁住房供应提供金融，央行、中国银行业监督管理委员会发布“金融17”、中国证监会、发展改革委员会扩大基础设施基础资产等重金融政策，促进住房租赁行业的高质量发展。此外，在全国住房和城乡建设会议、中央政治局会议等重要会议上，我们始终强调加强住房安全体系建设，支持刚性住房需求和改善住房需求，规划和建设经济适用房的主要基调，为住房租赁市场的发展明确方向。
同时，2023年上半年，地方政府坚持加快建立多主体供应、多渠道保障、租赁和购买住房体系定位，围绕整体情况，准确政策，及时调整支持房地产市场发展政策，优化住房公积金、人才住房、人口结算等措施，满足公众多向住房需求。地方政府出台了培育和监督住房租赁行业的相关政策，发展和完善住房租赁行业。
中央政府对住房租赁市场发展定位的顶层设计促进了相关支持政策的加快引入，自上而下加强了各方的决心和信心，引导企业积极参与市场建设，住房租赁市场逐步进入高质量发展阶段。总体而言，“财政支持住房租赁17”进一步加强住房租赁市场财政支持，有利于拓宽住房租赁企业融资渠道，降低融资成本，使租赁住房项目更“计算”，提高住房租赁企业投资经营热情，促进住房租赁市场的快速健康发展。
一、中央政策盘点
截至2023年6月30日，中央政府出台了13项与住房租赁行业相关的政策，主要从政策培育和财政支持两个方面支持住房租赁市场的发展。其中，金融支持相关政策占64%，重点支持住房租赁金融发展，特别是进一步释放经济适用房REITS支持政策。无论是增加住房租赁市场支持“金融17”，还是扩大基础设施REITS基础资产，还是支持发行基础设施REITS振兴项目，金融政策继续增加，发挥一套“多元化、多层次、多角度”的金融组合。
从1月份的全国住房和城乡建设会议到4月份的中央政治局会议，都表示要加强住房安全体系建设，支持刚性住房需求和改善住房需求，规划和建设经济适用房，为住房租赁市场的年度发展奠定了主要基调。
此外，住房和城乡建设部发布的规范房地产经纪服务政策提出了合理降低租赁经纪服务成本，进一步规范住房租赁市场，有利于进一步促进住房租赁行业的高质量发展。
二、地方政策
地方政策主要集中在公积金政策、经济适用房租赁、市场监管、财政支持等方面，其中公积金政策主要是放宽提取条件，今年上半年发布了市场监管政策，从租赁资金管理、行政管理范围等方面加强对租赁市场的管理。从城市的角度来看，深圳、上海和广州是发布政策最多的城市。
关键词1：政策支持
在中央一贯支持住房租赁市场发展的指导下，带来了金融税收、监管、经济适用房租赁政策的发展，加强了城市政策、城市政策坚定发展住房租赁市场的决心，初步形成了行业商业闭环，也带来了行业预期的持续发展。
2023年上半年，地方政策以各种形式支持住房租赁市场的可持续发展，许多省市减少租赁用地供应，鼓励地方国有企业振兴现有住房，扩大租赁住房的有效供应，安徽、广州、日照转让工业低效土地，促进旧社区改造，利用闲置住房振兴存量，发展经济适用房租赁；苏州、成都建设人才社区，升级住宿区，解决青年住房困难；此外，上海、广东、江苏等省市从政策端促进市场发展，上海发布行动计划，广东发布意见，促进房地产私募股权投资基金试点，发展租赁住房REITS业务，海南向市场合格的城市住房保障对象发放租赁补贴。供需端复苏，股市狂奔，行业焕发活力。预计未来住房租赁行业将迎来新一轮加速运行。
关键词2：监管政策
2023年上半年，全国许多地方出台了规范住房租赁的政策措施，明确了行业规范，加强了市场监管。例如，杭州市住房安全和房地产管理局等部门发布了《关于免收城市基础设施配套费的通知》。到目前为止，杭州已经形成了经济适用房租赁“1” 5”政策，“一”是指《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》；“5”是指经济适用房租赁项目认定、租赁管理、租赁管理、民用水电、免收城市基础设施配套费等相关配置；深圳经常行动，发布经济适用房租赁住房筹集管理指南，决定更新《深圳市住房建设局关于住房租赁资金监管的通知》两年，此外，还发布文件，严格调查公共租赁住房申请人的家庭经济状况，填补公共租赁住房申请的漏洞，使公共租赁住房更好地发挥安全功能；合肥、广州等其他城市分别出台了租赁对象和单位自建经济适用房的相关管理政策。
关键词3：经济适用房租赁
今年上半年，共有16个省市发布经济适用房租赁政策，不断完善经济适用房租赁市场规范，保护主体权益，增加供应，支持租赁企业制度，可见政府决心大力发展经济适用房租赁市场，让新市民和年轻人“生活”、“安心生活”、“租如所愿”。
具体来说，今年上半年的政策主要集中在第一季度。政策发布主体多为二三线城市。许多城市发布了实施意见，强调通过多种渠道增加经济适用房租赁供应，通过股票转型增加经济适用房租赁供应，并发布了厦门、深圳、枣庄、开封、安阳等城市的经济适用房租赁认定措施。此外，地方政府还积极安排专项资金支持经济适用房的发展，通过增加财政补贴，减轻企业建设经营负担，弥补低租金问题，提高企业事业单位、租赁企业等市场实体参与经济适用房租赁热情，黄冈住房租赁企业补贴，上海优化公积金提取解决新公民、青年群体住房困难，地方政策从多种措施增加经济适用房建设，继续建设多主体供应、多渠道经济适用房体系。
关键词4：公积金政策
许多城市发布了新的住房公积金提取政策，包括直接用住房公积金支付租金、放宽住房公积金提取条件、提高住房公积金提取金额等。
今年上半年，北京、佛山、石家庄等城市公积金提取金额增加，政策倾向于多子女家庭，增加对多子女家庭商品房租赁的支持。例如，北京进一步优化了租赁公积金提取业务，增加了住房公积金对居民租赁住房的支持，完善了住房公积金租赁提取机制。从《通知》的内容来看，主要有两个变化。一方面，无发票租赁提取金额增加，1500元调整为2000元；另一方面，对于新增子女家庭租赁，租赁发票可以按实际月租金提取，不受月存款金额的限制。
部分城市放宽了提取住房公积金的条件，可以直接用住房公积金支付租金。大连提出了6项新的公积金惠民政策，优化了住房公积金租赁提取机制，放宽了住房公积金租赁提取条件。员工自有住房和住房公积金账户的存款地点不在同一地区。只要他们在市区租房，他们就可以提取公积金租房；上海公积金中心发布通知，明确提取住房公积金支付经济适用房租金的条件、限额、材料、方法和渠道，放宽住房公积金提取限制。
全国住房和城乡建设工作会议于2023年初召开，提出要积极发挥住房公积金的作用。在2022年8月发布的《关于进一步完善和实施积极生育支持措施的指导意见》中，也要求住房政策倾向于多子女家庭。在城市没有自有住房和租赁住房的多子女家庭，可以根据实际租金支出提取住房公积金。在此背景下，今年以来，全国许多地方放宽了住房公积金提取限制，积极优化和完善住房公积金租赁提取政策，增加了住房公积金对居民租赁住房的支持，有效减轻了存款人的租赁负担。短期内，地方政府可能会继续根据自身公积金使用的实际情况，根据城市实施政策，优化公积金政策的城市预计将继续扩大，有助于加快住房租赁市场的发展，促进住房租赁和购买制度的建立。
三、小结
2023年上半年，中央政策以财政支持为重点。中央政府在重要会议和纲领性文件中多次提到完善住房保障体系，培育和发展租赁市场，坚持租购并举，以人口净流入大城市为重点，大力增加租赁供应，积极出台政策，为租赁市场参与者提供专项财政支持，拓宽住房租赁企业融资渠道，降低融资成本。提高住房租赁企业的投资经营热情，为住房租赁市场的发展创造良好的政策环境，促进住房租赁市场的快速健康发展；地方政策积极实施租赁建设目标，通过现有土地改造、振兴企业和居民现有住房、非住房改革等渠道，增加租赁供应，增加对居民租赁住房的支持，加强市场监管措施，促进行业良好发展。
随着住房制度建设的不断深化，预计住房租赁相关政策将进一步完善。另一方面，“十四五”期间保租房计划筹集规模较大，预计将继续出台围绕保租房筹集运营的相关政策，政策红利可能会继续释放。此外，预计租赁市场监管政策将进一步完善，住房租赁市场已进入快速发展时期，必须加强行业规范和市场监管。预计今年下半年，更多的城市将根据当地情况出台相关的地方市场监管法规。
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