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上海房地产抵押贷款百年历史
前朝房屋抵押贷款业务
上世纪初，上海私人贷款市场上的房地产抵押贷款非常活跃，种类繁多，如空地贷款、地上权贷款、房屋贷款、房地产贷款等。当时上海房地产抵押贷款公司，可以向外资银行低息贷款，然后转手高息贷款。例如，业广房地产公司经常向汇丰银行低息贷款，年利率为6%，然后转手抵押贷款年利率为9%，利差为3%。1931年，近400万两银被释放，1934年超过600万两银被释放。
当时，上海著名的房地产抵押贷款公司也有：“义品”房地产公司在欧洲发行债券，年利率为5%，然后在上海专门从事抵押贷款。年利率为9%-12%，利率差为4%~7%；新沙逊集团按揭贷款月利率8%至1分，按揭比例为房价的30%至40%；中国商业公司通过发行“年7%第一抵押分红债券”筹集资金，然后按年利率10%~12%贷款，利差3%~5%，资本杠杆率5倍。1934年一年的贷款金额高达3900万两银(相当于今天的80多亿元人民币)。1934年一年的贷款金额高达3900万两银(相当于今天的80多亿元人民币)。押期一般为1～2年，如逾期不赎，贷款人有权自由处置抵押品。
由于逾期不还款，处置的房地产不乏知名房地产。仅1936年，义品房地产公司就处置了跑马厅公寓、林肯公寓、爱利斯公寓、三德里、三民坊等8处抵押房地产。新沙逊房地产公司拥有泰晤士大楼、静安公寓、华盛顿公寓、安义里、迎春坊等10多处因1936年至1940年逾期处置的房地产。中国第一家银行家盛宣怀，其100多亩房地产是由其子孙押给中国商业公司处置的。
上海融资市场的“万能票据”-道契
起初，道契只是外国人获得永久租赁土地的凭证。1844年，一位英国商人在外滩租了13亩土地，成为“英册”第一道契。由于道契是外国人的产权凭证，不受中国政治动荡的影响，同时交付手段简单，也可以像金银、货币，可以在银行、银行等金融市场快速抵押、转让、转让，道契已成为上海房地产交易、融资活动的“硬通货”，成为上海金融市场信誉最高、流通最强的信用工具。道契不仅是一张普通的房地产契证，也是一张“万能票据”。有时候说“只要手里拿着道契，就不用担心资金。所以当时上海的道契和先进国家公司债券没什么区别。
道契图片
有趣的是，中国官方认可的土地交易原始凭证“田单”、相反，“部照”等不被市场认可，于是出现了“戴顶洋帽”的“道契挂号”。道契登记是指委托外商以其名义换取永久租赁的“道契”，然后由“登记业主”向真正的业主出具“权威表”（全权委托书），以便融资。道契登记后，私人转让手续变得简单，买卖双方“认证单(权威单)不认证人”。道契登记反过来证实了信用非常重要。
中国人主动将自己的房地产命名为外国人，改为道契。其目的是“一是巩固法律保护，二是增加财产信用”。这暴露了旧中国司法的腐败和混乱，以及缺乏财产信用。由于西方健全的法律制度、文化背景和契约传统，道契的信用得以建立。
金融危机导致高抵押房地产砸在手中
1935年以前，中国货币采用银本位。1934年，美国国会通过了《白银法案》。罗斯福的新政策刺激了银本位国家的购买力，抑制了其出口产品的竞争力。收购白银使世界市场上的银价飙升。中国大陆的现金银行在流入上海后继续流入海外。市场上的银根非常紧张，导致房价大幅下跌。由于高抵押率的房地产被砸在手中，大量银行和银行倒闭。1935年上半年，上海有12家银行倒闭，10家银行，1000多家工商企业全年倒闭。只有抵押率较低的专业贷款公司才能幸免。
抵押率在50%以内
五色土品牌诞生于2001年。经过16年的发展，它也可以像道契一样快速转移抵押贷款。抵押贷款率百年未变；今天五色土的抵押贷款率仍然在30%-50%之间。抵押贷款率的控制确保了即使房价下跌了一半，本金的安全回收也可以得到保证。
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