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为什么上海是中国抵押贷款利率最高的城市？
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以下是文本：
上海的抵押贷款利率似乎很久没有改变了。
我还记得3年前的2019年，上海第一套房利率基准为95%，即4.65%。
三年来，LPR下降了很多，很多地方的第一套房利率降到了4.1%。——
但上海的利率仍然是4.65%。
也是4.65%，但当时和现在的情况，简直是一天一地；
今天，让我们抛开一个项目，谈谈宏观趋势——
上海的贷款利率是如何从全国最低变为全国最高的？
贷款利率如何影响房价？
下一步上海贷款利率会怎么样？
01“全国最低上海”
仅仅一年多前，上海4.65%的抵押贷款利率仍然是中国最低的。
众所周知，抵押贷款利率实际上由两部分组成。一个是全国统一的五年期LPR。例如，目前为4.30%，比去年下降了0.35%；
另一部分是银行在LPR基础上的加分或折扣，在不同地区、不同银行、第一套和第二套都有所不同。
例如，2008年次贷危机后，为了刺激经济，当时抵押贷款利率打了70%的折扣。按当时5.94%的国家基准利率计算，打70%的折扣相当于基准利率下降30%，即4.16%。
在2019年之前，上海的利率也下降了5-10%——
例如，当年10月实施LPR时，基准为4.85%，第一套房为下浮20个基点，为4.65%。
要知道，当时全国各城市的银行都在疯狂“加分”，在基准利率的基础上加100甚至150个基点并不少见。
当时第一套主流利率基本在5.5%的水平，比如武汉，第一套房涨了25-30%，直接突破了6.3%。上海的利率是中国最低的。
在下表中，看得很清楚：
然而，从那时起，上海的抵押贷款利率就像“温水煮青蛙”一样慢慢上升——
从2019年10月到2021年7月，五年期LPR从4.85%下降到4.65%，而上海首套房利率一直锁定在4.65%，从下降到基准。
特别是2021年7月24日以来，上海首套房贷利率从4.65%调整到5%，增加了35个基点；第二套房贷利率从5.25%提高到5.7%，增加了45个基点:
随着抵押贷款利率的提高，上海首套抵押贷款利率进入了“5”时代。
从那天起，上海的抵押贷款利率没有改变。
当时五年期LPR是4.65%，第一套 三十五个基点，二套 105个基点，记住这个数字，无论LPR如何变化，这个加点总是在：
2022年1月，5年期LPR降至4.60%，上海首套/二套利率为4.95%/5.65%；
2022年5月，5年期LPR降至4.45%，上海首套/二套利率为4.80%/5.50%；
2022年8月，5年期LPR降至4.30%，上海首套/二套利率为4.65%/5.35%；
看着利率似乎和LPR一起下降，但被忽视的是，在短短两年内，全国其他城市的利率发生了翻天覆地的变化。
2021年抵押贷款利率提高有多快，2022年抵押贷款利率下降有多快。
根据荣360的数据，2022年8月，中国首套房贷平均利率为4.39%，同比下降115个基点，第二套房也大幅下降，较去年下降了70多个基点。
我们知道，在过去的一年里，LPR只下降了30个基点，但抵押贷款却下降了100多个基点。这是怎么来的？
是的，银行加点大幅缩水！
在过去的几个月里，全国其他城市的银行加分下降了50多个基点。从今年5月开始，第一套房的利率可以在LPR的基础上降低20个基点。
LPR下降 银行加点下降 第一套利率下降，这100多个基点的利率下降就是这样来的。
02“崩盘”
嗯，经过这样一系列的操作，全国其他城市的利率基本上达到了“地板价”。
据监测，8月22日LPR下降至4.3%后，30多个重点城市首套利率下降至4.1%，二套利率下降至4.1%
4.9%。
因此，不知不觉中，上海成为中国抵押贷款利率最高的城市之一，仅次于北京。
比较一线城市：
上海首套 35bp，即4.65%、二套房 105bp，即5.35%
北京首套 55bp，即4.85%；二套房 105bp，即5.35%
深圳首套 30bp，即4.60%；二套房 60bp，即4.90%
广州第一套不加点，即4.30%；二套房 60bp，即4.90%
在长三角，二线城市基本都达到了地板价:
杭州第一套不加点，即4.30%；二套房 65bp，即4.95%
南京、苏州直接下降到底，第一套4.1%，第二套4.9%。
那为什么上海的抵押贷款利率比其他城市高呢？
可以看出，不同城市的抵押贷款利率差异很大。能源水平越高的城市，特别是京沪一线城市，利率相对较高，二三线城市基本实行利率下限。
其次，房地产市场越差，就越需要降低利率来刺激交易，减轻买家的负担。
事实上，目前上海的贷款利率还没有大幅下调——如果只看往年的成交量，2009-2021年12月的平均水平为1.99万套，今年比平均水平低20%，则相对较冷：
但如果你仔细看数据，你会发现过去12月的平均成交量主要是在2009年、2015年和2020年底上升的；
除去这三年，其余年份的12月平均值只有1.54万套。
从这个角度来看，今年12月疫情影响下的表现仍处于正常水平。
然而，从全国经济市场的角度来看，下一个利率，很可能会下降。
无论是代表贷款零售价的LPR，还是代表金融机构银行间拆借利率的上海银行间拆借利率SHIBOR，最近的下行趋势都非常明显:
LPR创历史新低，三个月的SHIBOR呈直线下降，毕竟2020年疫情爆发期间水平很高。
此外，虽然美国在大洋彼岸的收水非常明显，但国内货币流动性非常充足，因此人民币继续贬值——
今年第三季度，人民币兑美元汇率突破6.9关口，达到6.92，创两年来新低。
7月底，广义货币(M2)余额257.81万亿元，同比增长12%，比去年同期高出3.7个百分点，达到近6年来最高增长水平。
在物价涨幅可控的情况下，目前的经济形势只会越来越低。
另一方面，8月份全国房地产市场继续大幅下跌，特别是在一线城市，整体成交量环比下降17.3%。第一笔抵押贷款继续在LPR的基础上增加，这有点难以支撑。
03“预测”
现在，让我们推断一下上海接下来会怎么走。
如果银行的加分需要调整，9月份很有可能会进行——
刚好可以连接第五批新房，天气转凉后二手房活跃期，年底前可以完成下定、网签、贷款，一次性完成。
在利率方面，即使LPR在未来几个月内不进行调整，上海的抵押贷款利率也必须在总体方向下降，特别是第一套 在支持刚需购房的背景下，35个基点已经不合时宜了。
假如9月份真的降息，对购房者来说无疑是个好消息：
如果从4.65%降低到LPR的4.30%，每200万贷款每月可以节省416元，30年可以节省15万元利息。至少在心理上，压力降低了很多。
其次，降低利率也会促进二手房的去化，这对目前库存10万套的上海二手房市场来说也是一大刺激。
从目前12月份二手房交易情况来看，如果12月份的1.5万套增加到全年交易量，那么2022年年度成绩单预计将达到16.2万套:
与往年相比，这个成交量肯定偏低；
和2016、2020年等牛市年份自然是无与伦比的，2022年二手房成交量已与2017-2018年市场低谷持平。
如果降息，二手房成交量必然会上升，这意味着会有更多的替代新玩家，积分可能不低。
但另一方面，如果最近没有好的政策，再加上新房源源不断的供应，二手房将继续保持稳定的态势，不会出现大起大落。
从目前的情况来看，上海的贷款利率可能是保持不变的最佳对策。
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