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抵押贷款利率仍然很高。为什么美国房地产市场没有受到严重打击？
《21世纪商业先驱报》记者吴斌在上海报道，尽管抵押贷款利率仍然很高，但今年美国房地产市场的整体影响有限，暂时没有受到严重打击。
在紧缩预期的推动下，10年期美国债券收益率高位波动，7月3日高于3.8%，甚至有望再次冲击4%。作为全球资产定价的锚，10年期美国债券高收益率也使得抵押贷款利率居高不下。目前，美国30年期抵押贷款利率仍高于6.7%，十多年来一直接近高水平。
然而，与相对脆弱的商业地产不同，美国住宅市场经受住了这一轮紧缩风暴的考验，只受到了轻微的影响。目前，成人住宅和新房价格同比下跌仅为个位数。
国金证券首席经济学家赵伟告诉《21世纪商业先驱报》，在这一轮加息周期中，美国房地产对利率明显“脱敏”，成交量和价格都有不同程度的反弹。2022年7月新房销售触底，2023年1月成房销售触底。截至2023年5月，新房销售环比增长12.2%，同比增长20%。今年1月以来，新房开工量大幅反弹。联邦住房金融局（FHFA）、房地产美容房价指数和前20个城市房价环比增速均呈正增长。
美联储鹰派的程度远远超出了之前的预期，抵押贷款利率仍然很高。为什么美国房地产市场没有受到严重打击？
房地产市场的紧缩影响好于预期
总的来说，在几十年未见的激进紧缩政策的冲击下，美国房地产市场的表现优于预期。
二手房，美国全国房地产经纪人协会（NAR）根据6月底公布的数据，美国5月份成屋销售总额为430万户，高于预期的425万户和4月份的428万户。从百分比来看，5月份成屋销售环比增长0.2%，预计下降0.7%。
与此同时，房屋库存处于较低水平。截至5月底，美国已有108万户待售房屋，较去年同期下降6.1%，这是自1999年以来5月份最低的库存水平。根据目前的销售速度，消耗市场供应需要3个月。低于5个月的库存销售比表明市场供应仍然紧张。
与占美国房地产市场销量90%的成房相比，仅占美国房地产市场销量10%的新房市场表现相对较好。根据美国商务部6月27日公布的数据，5月份新房销售年化76.3万户，创2022年2月以来最高，明显好于预期年化67.5万户，4月份年化68.3万户。5月份新房销售环比增长12.2%，连续第三个月环比增长，预计下降1.2%，4月份上升4.1%。同比，5月份新房销售额实现了20%的大幅上涨。
与成人住宅类似，美国新房库存也处于较低水平。截至5月底，共有42.8万套新房待售。根据目前的销售速度，消耗市场供应需要6.7个月，达到2022年2月以来的最低水平。
在价格方面，房价没有大幅下跌，同比下跌限制在个位数。5月份新房价格中位数为41.63万美元，较4月份上涨，同比下降7.6%。5月份，美国房价中位数为39.61万美元，同比下降3.1%。美国房价表现不同，东北、中西部房价上涨，南西部房价下跌。
此外，6月底公布的另一份数据显示，美国4月S&P/CS全国房价指数环比上涨0.5%，连续三个月上涨；同比略有下降0.2%，是2012年4月以来首次同比下降，目前房价仅低于2022年6月峰值2.4%。
为何不受重创？
为什么美国房地产市场没有受到高利率冲击的严重打击？
供求关系是其背后的关键原因。赵伟分析说，2008年金融危机后，美国住房供应不足的矛盾源于长期去杠杆化。在供给方面，2008年以后，美国房地产投资占GDP和银行贷款的比例大幅下降。在需求方面，千禧一代人口大量进入房地产市场，新家庭数量不断增加。2015年至2021年，美国住房增长约630万套，但美国家庭增长790万套。
牛津经济学院美国经济学家Nancyvandenhouten告诉《21世纪商业先驱报》，尽管抵押贷款利率飙升，但供需动态支撑了住房市场。2022年下半年大部分时间房价下跌后，2023年前四个月美国成房价格相对强劲，因为待售房屋供应稀少，需求强劲，支撑了价格。
在美联储快速加息的过程中，去年10月，30年期抵押贷款利率一度超过7%。2023年上半年，抵押贷款利率先下降后上升。目前，它已从2月份的低点反弹约60个基点。目前，30年期抵押贷款利率约为6.7%，相当于本世纪初的水平。
美联储的快速加息也暴露了住房供应短缺的矛盾，新的抵押贷款将远高于股票抵押贷款的利率。赵伟表示，在供给方面，高利率加剧了业主的不愿出售，二手住房供应显著减少，库存较低。在需求方面，2022年以来加息对劳动力市场影响不大，房价收入比下降，居民负担能力相对提高。另一方面，从去年年底到今年2月，抵押贷款利率下降，减轻了月还款压力，支撑了需求侧的韧性。
未来可能很难大幅下跌和上涨
在利率低、库存好的相互制衡下，美国房地产市场暂时或没有大幅下跌或大幅上涨的基础，更有可能是小幅下跌或小幅反弹。
赵伟预计，短期内，供需矛盾可能会继续美国房地产的反弹。美国房地产库存仍处于历史低位。截至今年5月，美国二手房库存仅供应3个月，新房约6.7个月。全美住房建筑商协会反映了销售前景（NAHB）自年初以来，市场指数、未来6个月的预期指数和潜在买家的流量指数一直在反弹。截至今年6月，NAHB未来6个月的预期指数已上升至62。
高盛首席信贷策略师Lotfikaroui作为乐观主义者的代表，甚至预计2023年以后，随着政策收紧的影响，美国房价将反弹。历史表明，以1995年、2000年和2018年为例，房价在加息周期结束后往往会上涨。
在中期，赵伟认为，房地产复苏将提高通胀的粘性，短期利率将保持高水平和期限结构的“陡峭”，或从需求方面抑制房地产的高繁荣。6月例会后，美联储主席鲍威尔继续发表鹰派言论，称2023年或再加息两次，近期抵押贷款利率明显反弹。在储蓄消耗和财政补贴下降的情况下，美国5月份的平均抵押贷款还款额已上升至2500美元，这将继续抑制房地产需求的释放。
需要注意的是，目前利率市场的定价已经完全消化了美联储今年不会降息的预期。本月利率会议再次加息已成为一个高概率事件，短期内可能难以收紧预期。
这也意味着高利率对房价的压力将继续下去。Houten预计未来美国房价将再次走弱，但鉴于现有住房供应的持续限制，未来仍存在一些不确定性。预计美国经济将在今年晚些时候陷入衰退，但供求关系将继续支撑房地产市场，限制房价的下行空间。
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