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央行上半年首次降息:百万房贷月供减少约60元，刺激楼市复苏

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.55%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。

这是LPR自去年8月以来的10个月后再次下调。作为抵押贷款利率的参考基础，五年期LPR在很大程度上与抵押贷款利率的变化有关。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳说：“对于房地产来说，降息的最大效果是降低每月的供应成本。从去年以来五年期LPR下降的影响来看，降息对推动商品房销售有一定的影响。”

第一套房百万房贷月供减少57元

由于抵押贷款利率的定价基准是指最近五年期LPR的形成，那么五年期LPR再次下调对抵押贷款有什么影响呢？

中指研究院市场研究总监陈文静表示:“降息后，5年以上LPR降至4.2%，是2019年5年以上LPR以来抵押贷款利率的最低水平。随着5年以上LPR的下调，购买第一套和第二套住房贷款的利率下限分别降至4.0%(5年以上LPR-20个基点)、4.8%(LPR5年以上) 60个基点)已降至历史低点。”

以“100万贷款本金、30年期、等额本息”为例。如果是第一套房，目前全国房贷利率约为4%，月供4774元。如果降低10个基点，月供4717元，月供57元。如果是第二套房，目前全国房贷利率约为4.9%，月供5307元。如果降低10个基点，月供5247元，月供60元。

上海易居房地产研究所研究所长严跃进表示：“抵押贷款利率政策总体上将朝着进一步降低的方向发展，充分反映了降低贷款成本、激活合理住房消费需求的方向。随着LPR利率的下降，预计主要银行将在过去两周降低抵押贷款利率，即10个基点，这意味着新一轮宽松的抵押贷款政策也将开放。”

多城住房贷款利率下限突破“4”

李宇佳表示:“此前，全国首套住房商业个人住房贷款利率下限为4.1%。5年期LPR下调10个基点后，统一住房贷款利率下限有望突破4%。”

据上海易居研究院统计，6月份全国15个代表性城市首套房商业贷款平均利率为4.03%。其中，北京、上海、深圳、广州四个一线城市首套房贷款利率最高，分别为4.85%、4.65%、4.60%和

4.30%。其他城市的水平低于4.1%。

从第二套房贷款利率来看，据上海易居研究院统计，全国15个代表性城市第二套房商业贷款平均利率为4.96%。其中，北京和上海第二套房贷款利率明显偏高，均为5.35%。其他城市第二套房贷款利率为4.9%，即“LPR 定价模式为60个基点。

事实上，自今年以来，为了降低购房成本，许多地方在全国统一抵押贷款利率下限的基础上独立降低抵押贷款利率。据中指研究院5月份发布的统计，今年以来，全国40多个城市调整了首套房贷利率下限，突破4%。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率降至3.7%。

图/中指研究院

行业：建议配合降息，促进需求方“降低成本”

今年上半年，房地产市场首先经历了一波“小春天”的复苏，但到4月和5月，房地产市场的下行压力逐渐增加。此时，降息对提振房地产市场信心具有积极意义。

李玉佳认为，从去年以来五年期LPR下降的影响来看，降息对推动商品房销售起到了一定的作用。但由于居民对收入和就业预期谨慎，预防性储蓄需求增加，抵押贷款首付和月供压力刚性需求和改善需求相对较大。降息降低了促进商品房市场稳定的灵活性。每月供应节省数十元或数百元，无法解决支付首付和可持续月供应的压力。

在这方面，李玉佳建议，我们可以配合降息，发挥政策“组合拳”，促进需求方“降低成本”，配合降息，让需求方看到购买力的相对提高。例如，合理降低股票抵押贷款利率，合理降低二手住房交易税率和抵押贷款利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“抵押转让”，促进股票商业贷款转移到公积金贷款，提高“组合贷款”的审批效率。这些降低成本的措施叠加在一起，全面降低交易成本，疏通交易堵塞。

陈文静还表示：“随着市场下行压力的增加，房地产政策优化预期也在逐步增强。从政策内容上看，中央和监管部门可以通过降低交易税费、中介费等方式进一步降低购房成本，增加对保险和交付楼的财政支持，增加对房地产企业的财政支持；在地方层面，核心一、二线城市的政策有很大的优化空间，如通过“一区一策”与生育政策、人才政策相结合等方式进行调整。如果实施更实质性的政策，市场预期可能会进一步改善和修复，从而推动房地产市场逐步稳定，预计下半年市场将温和修复。”

“目前，第一套住房贷款利率远低于第二套住房贷款利率，即90个基点。因此，从有效提振市场的角度来看，降低第一套住房的识别标准将具有更积极的意义。如果各类买家能够享受第一套住房的贷款资格，他们可以显著降低贷款成本和购房成本，这自然将有利于第三季度住房市场的活跃。”严跃进说。

徐倩，新京报记者

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