上海卢湾区房产证贷款手续|魔都置业小手册-上海青浦平安房产抵押贷款公司(青浦抵押贷款)

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魔都置业小手册

本文简要介绍了上海的购房流程和一些注意事项。如有不足，请纠正。

一、限购政策

1.单身上海无房有户口，可以买一套

2.已婚社会保障/个人所得税满5年，家庭可购买2套

3.在读博士已婚，可以买一套

4.港澳台同胞一年合同和税单可以购买一套

二、购房信息媒介

1.APP推荐

链家(房源真实度高，VR在线看房)

中原地产(可见社区历史成交价格、上市房源历史价格波动等)。)

安居客、房天下、我爱我家等(这些app有更多的房源，但需要区分虚假房源)

诸葛找房(可比价分析)

大房鸭(手拉手交易平台，房源少)

兔博士(房价分析，有历史成交价，但收费)

围栏社区(房地产论坛)

2.微信官方账号推荐

小胖看房(新手必备，基本都有)

房地产市场独家，房地产差评(新房踩盘，房地产分析)

一房一万(新房推荐分析，偏广告)

樱桃大房、魔都房、魔都财观、楼典等

3.房产大V

yevon_ou(欧神，水库论坛)、卢湾伯爵，浦东男小歪，财宝宝，樱桃说房子等等

4.法拍房渠道

淘宝拍卖、公开拍卖、京东拍卖、上海联合产权交易所等

(注意长期租约等纠纷；因为法律拍卖不限购，一线好资产会有户口溢价)

三、前期准备

1.买什么区？

根据交通、是否需要学区、工作范围、医院、周边生活设施等，选择适合自己的两个区域。

二、买新房还是二手房？

（1）新房

优势:上海内环新房价格倒挂，买新不买旧

缺点:热门小户型需要摇号，不能及时入住。新房第一套门槛高，承诺周边设施不兑现或很晚兑现。

（2）二手房

优点：周边设施完善清晰，可及时入住，选择空间多

缺点：有些丈夫的住房体验不好，购买价格低，导致部分房地产税高

三、二手购房建议

(1)是否考虑学区(上海学区溢价高，部分环境一般)

(2)尽量选择带电梯的中层及以上新房。

(3)尽量避免垃圾站、变电站、大型建筑物、嘈杂的道路等。

(4)多比较几个社区，利用稳定的市场选择竹笋盘/置换

四、贷款政策

(1)第一套住房

首付比例≥35%(上海认房认贷，异地无贷款记录)

(2)非首套住房

普通住宅首付比例≥非普通住宅首付比例为50%≥70%

普通住宅认定:内环低于450万/套，内环低于310万/套，外环低于230万/套

有些住宅可以低价达到普通住宅标准，也可以高价多贷款。

根据上述首付能力和月还款能力(推荐“招商银行个人贷款计算器”)，计算出自己和家人能承受的房款总价，量力而行。

70%首付不足:

（1）3 4贷款计划:30-30年(等额本息) 40%经营贷款(20年等额本息)

(2)全额支付方案:过桥资金全额支付，反过来一次(最高70%，30年等额本息，前5年等额本息，后15年等额本息)

公积金贷款：

个人最高贷款额度为50万，补充公积金60万

五、二手房购买流程

1.选择好房子

2.找房东拉产调

即上海房地产登记簿，可以看到抵押状况、土地状况信息、房屋状况和业主信息

3.签订定金合同

约定各种细则，包括交易价格、交货日期、室内设备、约定定金首付等支付款项、转让时间等

4.支付定金

写收据，中介保留原房产证

5.网签备案

交易中心网站用密钥和产证号拉下合同，防止房东一房两卖

6.支付首付

房东一般不喜欢进行资金监管，占用贷款时间；如果房东没有偿还贷款，他需要完成房屋抵押贷款的注销手续

7.提交贷款和公积金申请

审批大约需要两周时间

8.办理过户

去房地产交易中心，带信息

转让家庭信息：身份证（儿童出生证、结婚证）、产证原件及产证密码、原购房发票及契税单、贷款结算注销材料

转让家庭信息：身份证、户口簿、婚姻证明（上海公民）、贷款合同、定金合同

9.交易中心纳税，领证

携带房地产登记申请、房地产销售合同、房地产证明，5个工作日后到许可证窗口纳税（个人所得税一般由买方承担，卖方净），然后当场等待一两个小时

10.向银行支付抵押贷款

产权证书复印件、抵押证书原件、银行抬头发票等，具体询问信贷人员

11.交房，支付余款

检查钥匙、水、电、煤、有线电视、宽带、户口、家电、物业费、房屋及设备质量等

六、交易税费

1.二手房交易税

满五唯一的二手房最省税

(1)增值税及附加税

全额/1.05*5.65%全额/1.05*5.65%≥2年

1.05*5.65%的差额

(二)个人所得税

非普通＜5年

可选金额(核定价格-本次交易增值税)*1%

可选利润20%

可选金额(核定价格-本次交易增值税)*2%

可选利润20%

可选金额(核定价格-本次交易增值税)*1%

可选利润20%

唯一的可选承诺，免征

可选金额(核定价格-本次交易增值税)*2%

可选利润20%

唯一的可选承诺，免征

（3）契税

唯一首套

≤90㎡

＞90㎡

(核定价格-增值税)*3%(核定价格-增值税)*1%

(核定价格-增值税)*1.5%

2.新房交易税(契税)

≤90㎡

合同价*1%

＞90㎡

合同价格*1.5%

≤90㎡合同价*1%＞90㎡三套合同价格为*2%

不分面积

合同价*3%

七、一手购房流程

一、认筹、验资

2.开盘摇号

复核购房资料，选房摇号，交定金

3.签订购房合同，支付首付

注意交房时间、违约赔偿、交房标准等

4.办理贷款手续

5.验房交房

期房：开发商取得大产证后方可办理产证

现房:类似于二手房的拿房流程

6.缴纳契税，取得产证

八、防坑注意事项

1.上海网签的房子可以抵押(需要产证)，所以拉产调和扣留产证是必不可少的。

2.一般来说，如果房地产交易不是经过资金托管的，当你遇到坏账时，你有时会同时出售一个房间和两个房间，并收取大额首付/定金

3.能否接受社区的不利因素(噪音、变电站、遮挡、停车位等)。)

4.样板房，尤其是小户型，可能是等比例缩小的定制家具

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