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花旗大中华区首席经济学家：目前需要降低存量抵押贷款利率，降低居民部门的利息压力
今年第一季度，中国经济，特别是服务业消费，实现了超出预期的复苏增长。进入第二季度后，宏观经济指标显示，经济势头有所下降，市场信心略有不足，其中最典型的案例是居民“提前还款潮”。
6月29日，花旗集团大中华区首席经济学家余向荣在“2023年中国新财经年中会主题论坛-中国现代化新金融服务”上进行了分析。他说，今年以来，居民部门资产负债表收缩，新房交易数据迅速下降，二手房供应迅速上升。与此同时，居民提前集中偿还贷款，这反映了整个居民部门对房地产的预期非常弱。
为什么要提前偿还贷款？余向荣指出，因为利率太高。他说，截至2022年底，全国个人住房贷款余额约为39万亿元，抵押贷款利率与LPR挂钩。自2021年以来，平均水平约为4.9%，2018年至2021年平均水平约为5.1%。目前，没有回报率超过5%的金融产品。在缺乏信心的情况下，居民自然会选择提前偿还贷款。
“此时我们需要担心的是价格疲软，预期疲软，形成价格或信心的负螺旋。”余向荣认为，为了打破信心的负螺旋，迫切需要做的是降低股票抵押贷款利率，减少居民部门的利息支付压力。
“我们计算，如果将现有住房贷款利率降低到与新增住房贷款(同等水平)相同的水平，约为4.1%。每年可节省3000亿的付息压力，相当于购买力，居民部门的购买力就会释放出来。同时，如果降低存量抵押贷款利率，也会降低持有住房的成本，这有利于提高房地产行业的信心。余向荣说，如果一个居民有200万或300万的抵押贷款余额，利率下降一点，他将形成2万或3万元的额外购买力。
近40万亿股票贷款是银行的优质生息资产。如果股票抵押贷款利率降低，银行的净息差和利润将受到很大影响。因此，一些观点提出了这是房地产保护还是银行保护的悖论。
在这方面，余向荣说，这可能是一个错误的命题。因为如果股票抵押贷款利率保持不变，居民的理性选择是提前偿还贷款，这是非常快的。据他估计，去年提前偿还贷款的总额约为4.7万亿元，约占股票抵押贷款余额的12%。虽然利率仍然很高，但总额继续下降，银行可能无法获得超额回报。
谈到降低存量抵押贷款利率的具体做法，余向荣认为有两种选择：
一种方法是监管机构发布政策文件，“一刀切”下降。这种效果应该是立即的，并将立即释放购买力，这也将有助于提高信心。但通过政策文件降低股票抵押贷款利率将对银行产生一定的影响。
余向荣更喜欢的另一种方式是引入抵押贷款再融资机制。在利率大幅下降的背景下，居民部门应有权利和机会与银行重新约定抵押贷款合同，并通过签订新合同来取代原来的高利率合同。
“中国（目前）缺乏这种再融资机制。如果引入这种机制，银行和储户（贷款人）可以根据市场化原则重新约定利率。”余向荣表示，一些居民可能对利率不敏感，也可能不担心，这给了银行更多的缓冲周期，避免了一次性降低对银行系统的影响。
此外，余向荣还指出，引入市场化再融资机制的安排也具有长期优势。例如，在宽松周期的情况下，居民部门有一个渠道来减轻利息支付压力。在房地产上行周期中，居民部门的净住房价值增加，可以借更多的钱，增加一定的杠杆率。市场化的股票贷款再融资机制可以将纸质财富转化为实际购买力，从长远来看也有利于释放国内需求的潜力。
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