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拆解楼市“期中考试”成绩单 长三角地区热度领先

本报记者郭阳琛张家振上海报道

先扬后抑是2023年上半年房地产市场的主基调。据中指研究院统计，2023年上半年，重点100个城市新建商品房月平均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近8年仅高于2022年同期。

为了促进房地产市场的健康稳定发展，全国各地的房地产市场政策也趋于放松。根据中指研究所的监测，今年上半年，全国各地（省、市、县）出台了300多项优化调整政策。具体来说，公积金和住房补贴政策是地方政府根据城市实施政策的主要手段，部分城市涉及优化购房限制政策，降低首付比例和抵押贷款利率，优化预售资金监管。

《中国商业日报》记者指出，以上海、杭州、苏州为代表的长三角地区热点城市房地产市场充满韧性。以杭州为例，今年上半年，该市商品房交易面积达到735万平方米，较2022年同期增长约45%；成交额超过2403亿元，同比增长46%。

今年下半年，政策方面也很好。7月10日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布通知，决定将《关于做好当前财政支持房地产市场稳定健康发展的通知》的适用期延长至2024年12月31日。

“今年下半年，遏制房地产市场下行趋势需要更大的积极政策。”中指研究所市场研究总监陈文静认为，随着今年第二季度市场继续疲软，房地产作为经济的“稳定器”，底部支持政策将加快实施。”此外，居民收入、房价下跌预期强劲、买家对未来房屋的担忧等因素是否会改善，也将直接影响今年下半年房地产市场的趋势。”

房地产市场的热度先升后降

陈文静告诉记者，今年第一季度，在积压需求释放和政策有效性的推动下，房地产市场活动反弹，特别是热点城市房地产市场出现“小春”市场；然而，在第二季度，早期积压的购房需求基本释放，市场出现降温趋势。4月，重点城市商品房交易面积环比下降27.9%和5%～6月份市场继续下跌。

“销售尚未稳定，加上近两年房地产企业的资本压力和土地收缩，房地产企业的推动能力和意愿继续疲软，新房供应规模也处于较低水平。”根据中指研究所的数据，今年上半年，重点50个城市的平均批准上市面积约为1708万平方米，与2022年同期基本持平，供应方的性能明显低于销售方。

陈文静表示，第一季度重点50个城市批准上市面积同比增长约12%。第二季度，随着新房销售活动的下降，房地产企业的销售意愿明显不足，重点50个城市批准上市面积同比下降约8%。6月，为冲刺年中业绩，房地产企业推盘量增加，批准上市面积环比增长约34%，但同比下降近20%。

对此，克而瑞研报分析，新房供应控制是今年上半年房地产市场热度上升后下降的主要原因之一。同时，随着刚性需求和刚性需求的分阶段释放，需求接力的改善对交易支持的影响略有不足。即使在早期，上海、杭州、合肥等热门城市最近也出现了需求疲软的迹象，一些项目的访问量和认购量也有所下降。

由于供应下降明显大于交易量，全国房地产市场的去库存效应开始显现。根据克而瑞的监测数据，截至5月底，重点100个城市的商品房库存约为51227万平方米，环比下降2%，同比下降13%。

值得一提的是，不同能级城市的房地产市场呈现出明显的差异化市场，一线城市的房地产市场热度明显好于二三线城市。据中指研究院初步统计，今年上半年，一线城市商品房交易面积同比增长约25%。“主要原因是今年以来，在强基本面的推动下，北京和上海的土地拍卖升温，购房者的房地产情绪改善，市场活动得到了相对较好的修复。”

“武汉、天津、南京、郑州、佛山等二三线城市第一季度出行小波段市场后，随着刚性需求和刚性需求的释放，交易势头开始减弱。”克而瑞指出，只有少数二三线城市仍能保持增长，如成都、合肥、厦门等近期因改善集中供应而推动高端市场火爆的城市。

长三角地区韧性充足

相比之下，以上海、杭州等为代表的长三角地区热点城市房地产市场更受欢迎。

据上海中原地产统计，6月份，上海新建商品房供应面积达到约123万平方米，环比增长57.8%；交易面积102.8万平方米，环比增长40.6%，均创下今年上半年以来的新高。

据了解，6月份，上海市新房集中供应项目39个，其中34个需要抽签。仅6月下半月，13栋楼的开盘去化率就达到了100%，8个项目实现了“阳光”。其中，华发半岛华庭认购率最高，达到425.6%。

上海链家研究院首席分析师杨玉蕾表示，今年上半年，上海共有159个集中供应项目，供应面积约4.1万套，供应面积459.4万平方米。与2022年同期相比，供应项目数量同比增长34%，套数同比增长10%，面积同比增长11%。同期商品房累计交易量约4.6万套，同比增长34%。

“考虑到2022年同期只有三批集中供应项目进入市场，低基数使得今年上半年的集中供应明显高于去年。然而，2022年下半年市场进入速度加快，预计今年整体供应量与去年相当。”杨雨蕾进一步分析道。

杭州也表现出色。克瑞统计显示，在持续积极政策的推动下，今年上半年，杭州商品房交易面积达到735万平方米左右，较2022年同期增长45%；成交额超过2403亿元，同比增长46%。

苏州也表现不错。据克而瑞苏州房地产评估统计，今年上半年，苏州商品房供应面积275.2万平方米，同比增长5.18%；交易面积约335.63万平方米，同比增长4.77%。

相比之下，南京的房地产市场，也是“房地产市场四小龙”之一，表现平平。克而瑞统计显示，今年上半年，南京商品房供应面积约291万平方米，同比下降21%，环比下降9%；交易面积约375万平方米，同比下降19%，环比增长9%；平均交易价格为29873元/平方米，同比下降11%，环比去年基本持平。

然而，从时间上看，春节后南京房地产市场也出现了一波“小春”，3月份成交量达到今年上半年峰值，达到99.15万平方米。但从3月中下旬开始，市场开始逐渐下跌。

有望缓解房地产企业的财务压力

长三角地区作为房地产市场最受欢迎的地区之一，在房地产市场监管中也发挥着重要作用，在政策创新和精细化方面进行了许多探索。其中，南京、杭州分别出台了9项房地产市场优化调整政策，并多次优化调整限制了政策实施范围。

据了解，今年5月，南京市再次优化调整了主城区和江北新区部分街道的房地产市场政策。在主城区，南京户口的买家可以在产业集聚区购买商品房，取消离婚两年的可追溯性；在江北新区的一些地区，外国人买房不受限制。

此外，南京房地产市场政策的优化调整还涉及住房公积金、购房补贴和房票安置。例如，新的公积金政策明确规定，多子女家庭使用公积金贷款的最高金额可以增加20%，即多子女家庭的最高金额可以达到60万元/人，120万元/户。

今年上半年以来，杭州多个地区或板块相继优化调整房地产市场政策。截至目前，杭州市钱塘区、临平区已全面放宽限购政策。外国户籍只需缴纳一个月的社会保障即可购房。当地户籍不需要社会保障，购买第二套房不再受5年的限制；除全球放宽限购政策外，阜阳区自6月起再次推出新的购房补贴。同时，结算或缴纳一个月的社会保障即可购房，已婚家庭购买第二套房屋不受结算时间限制。

此外，扬州在6月底宣布取消房地产市场的“双重限制”政策，这也是逐步优化购买限制和销售限制政策的典范。早在2022年5月，扬州就宣布“扬州大专以上人才和二胎以上家庭”不实施购买限制政策；2023年2月，购买限制政策完全取消；6月，销售限制政策也完全自由化。

陈文静表示，总体而言，今年上半年，房地产政策环境仍处于宽松时期。第一季度，监管机构经常表示并实施“风险防范”和“促进需求”的具体措施，地方政策出台的频率也保持稳定。然而，自第二季度以来，地方政策出台的频率显著降低。

陈文静认为，短期内，需求方政策仍将努力降低购房门槛和购房成本。预计核心一、二线城市政策将适度纠正偏差，“一区一策”、结合生育政策等或重要方向，如信贷优化“认房认贷”、降低首付比例、降低抵押贷款利率等，预计将加强改善住房需求的信贷政策。此外，还有很大的空间来优化限购范围，降低交易税。“房票”安置可能成为更多城市支持房地产市场发展的措施之一。

“企业政策仍将重点缓解房地产企业的财务压力，防范和控制风险，预计房地产企业的财政支持措施将继续实施。”预计将进一步跟进资金和支持措施，以稳定市场预期。”陈文静预计，今年下半年的房地产政策可能会保持当前的步伐，购房者的房地产情绪将缓慢恢复，销售面积将在低基础下或略有增长，年度销售面积预计将与2022年基本持平。

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