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多子家庭可以购买改善住房，贷款利率优惠吗？央行上海总部回应
最近，一些市民提出，大多数家庭在分娩后都会面临住房面积不足的问题。购买改善型住房是许多儿童家庭将考虑的一个步骤。买房通常需要贷款。根据现行的贷款政策，在上海，如果名下没有房子，但有购房贷款记录，购买改善型住房也被视为购买第二套住房，这需要根据第一套住房贷款利率较高的第二套住房贷款利率来计算。
市民表示，如果鼓励生育，建议在满足多个孩子和一定生活改善的条件下，给予一定的贷款利率折扣，如仍按第一套住房利率计算。否则，对于第二个孩子和第三个孩子的家庭来说，在当前的市场形势下，房屋更换的压力非常大。
对此，中国人民银行上海总部回应，根据《关于进一步做好个人住房贷款政策的通知》(上海银发[2016]54号)、《关于促进本市房地产市场稳定、健康、有序发展，进一步完善差异化住房信贷政策的通知》(沪建房管联〔2016〕上海符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款的精神。购买普通自住房的，首付比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。
1.本市无住房但有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；2.本市已有一套住房。市政府有关部门应当按照城市政策和城市政策的原则，对特殊群体和地区的房地产监管政策进行研究。中国人民银行应当按照市政府的有关要求，配合实施差异化住房信贷政策。
许多地方的抵押贷款利率下降到3.6%。专家：降低首付或更有效
六月二十日，LPR下调，其中一年期LPR为3.55%，五年期以上LPR为4.20%，均下调10个基点。
时代财经了解到，目前很多银行已经相应调整了个人住房抵押贷款利率。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月25日，40多个城市首套房贷利率降至4%以下，其中南宁首套房贷利率降至3.6%以下。
与此同时，一些地区发布了直接或间接降低首付的政策。6月2日，青岛发布《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》，其中非限购区首付比例分别为20%和30%。6月1日，苏州公积金中心消息称，住房公积金余额可作为首付提取，不影响后续公积金贷款额度。
中原地产项目部总经理黄韬对时代财经指出，“降低抵押贷款利率类似于“小步快跑”，更多的是希望通过政策的叠加来增强市场信心。”
易居研究院研究主任燕跃进也告诉《纽约时报》财经，随着LPR利率的下降，最近两周主要银行将降低抵押贷款利率，一般下降10个基点，这意味着新一轮宽松抵押贷款政策将开放，“同时，降息后第一次抵押贷款进一步下调，预计第一套住房标准将进一步下调，这对购房者更好地享受第一次抵押贷款利率有积极作用。”
此外，严跃进指出，除了降低抵押贷款利率外，首付比例是直接影响购买成本的关键变量，甚至大于抵押贷款利率本身。”在当前购房者进入市场意愿较弱的情况下，降低首付比例或首付压力是非常重要的。”
许多银行跟进并降低了抵押贷款利率
6月25日，中国建设银行广州某分行工作人员告诉时代财经，利率本月随LPR下调。“现在第一套房的利率是4.2%，第二套房的利率是4.8%，降低了0.1%。”
中国农业银行深圳一家分行的个人贷款经理也表示，下调后，该行在深圳的首套房贷利率为
4.5%，第二套房4.8%，“降息肯定会对市场产生积极影响。”
在福建厦门，交通银行一家分行的工作人员表示，厦门银行的第一笔抵押贷款利率是
4.7%，2套5%，“本周跟进LPR的调整，降低了10个基点。”
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月25日，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内的40多个城市首套房贷利率已降至4%以下，厦门、珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%。
根据中国人民银行和原中国银行业和保险监督管理委员会建立的第一套住房贷款利率政策动态调整机制，城市政府可以动态、灵活地调整第一套住房贷款利率政策，合格的城市可以分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策的下限。
目前，与LPR相比，降低首套住房贷款利率的城市降低了60个基点，这是最低利率水平。韶关、肇庆、湛江、云浮、惠州等部分城市分阶段取消了首套住房贷款利率的下限。
但据上述机构统计，重点城市二套房首付比例和贷款利率仍处于较高水平，如北京、上海、深圳等一线城市二套房贷款利率为同期首套房个人贷款利率的1.1倍，二套房首付比例为70%。
黄涛指出，LPR的下降是预期的，通过政策合作和优惠措施的引入来提振市场是合理的，但也是市场的呼吁。然而，LPR的下降相对较小，类似于“小步快跑”，更希望利用政策的叠加来提高市场信心。目前，互联网上有一些声音，希望“扩大行动”和“行动有效”，这实际上是不现实的。
中国民生银行首席经济学家温斌指出，“降低LPR报价有助于加强反周期调整，稳定增长，降低成本，增强信心。在全力支持实体经济的同时，可能会出台更多的“稳定增长”政策，以促进需求的进一步修复。”
“降低首付或比降低抵押贷款更有效”
严跃进除了降低抵押贷款利率外，还认为首付比率是直接影响购房成本的关键变量，甚至大于抵押贷款利率本身。
严跃进解释说：“至少从一些购房者的反馈或声音来看，如果首付比例下降或压力下降，购房意愿将显著增强，这也有利于提振市场交易。”。
“这是真的。”黄涛还为《纽约时报》财经计算了一个账户，“以300万到600万套房子为例，如果首付比例下降10%，相当于买家可以减轻30万到60万的首付压力，他的购买负担会轻得多，比降低抵押贷款利率后一个月节省几十元更直接。”
然而，不同的购房者对降低首付比例和降低抵押贷款利率有不同的看法。
25岁的张雪计划今年或明年在广州买房。她告诉《泰晤士报财经》，她更喜欢降低抵押贷款利率。“从长远来看，她仍然想降低利率。总的来说，需要支付的成本确实降低了。如果首付比例降低，但抵押贷款利率不降低，贷款就会增加。从长远来看，这将增加还款负担。”
在长沙买了套房的陈悦认为，如果她打算买第二套房，降低首付比例会对她更有吸引力。”这样，目前的购买门槛就会降低。”
根据上海易居房地产研究院发布的《购房首付比例政策研究》(以下简称《报告》)，全国20个重点城市首付比例按简单算术平均计算为24%。具体来说，这类城市的首付比例主要分为三个档次，即35%、30%和20%。一般来说，城市能源水平越高，首付比例越高；城市能源水平越低，首付比例越低。
报告显示，北京和上海首套房首付比例最高，为35%；包括广州、深圳、苏州、杭州和三亚在内的首付比例也相对较高。相对而言，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市已经实施了20%的首付比例政策。例如，哈尔滨、沈阳和郑州的首付比例为20%，这与这些城市不断降低入市门槛和购房成本有关。
此外，全国20个重点城市二套房首付比例平均为42%。具体来说，二套房首付比例有四个标准，即80%、70%、40%和30%。其中，北京和上海的首付比例高达80%、包括哈尔滨、长春、太原等二线城市在内的70%二套房首付比例较低，即均为30%。
“现在降低抵押贷款利率的政策空间越来越小，但在一些城市仍有降低首付比例的空间。广州也有10%的首套房首付比例。”然而，黄涛也指出，首付比例不应该太宽。”如果首付比例太低，很容易导致过于宽松的购房，或者很容易误导一些购房者错误地评估他们的购房能力。因此，具体的首付比例仍需仔细研究和决定。”
严跃进还指出，为了降低首期付款成本或压力，一些城市也出现了各种新的操作，但一些操作已被明确定义为非法操作，如首期付款分期付款、低首期付款、零首期付款、负首期付款、返还首期付款等，打着“友好首期付款”的旗号，“此类金融产品缺乏对贷款偿还能力的仔细评估，夸大了购房者的还款能力，容易造成金融风险。”
一些买家担心，如果首付比例降低，是否会增加后续贷款偿还的压力，黄涛认为没有必要担心。”降低首付比例只是一条底线。在此基础上，买家可以根据实际情况选择自己的首付比例，如储蓄或后续贷款偿还能力。”
严跃进认为，鉴于近两年居民家庭收入的许多新形势，首付比例政策确实需要纳入调整思路。例如，一些地方是否可以对特定群体、特定住房、特定阶段、特定城市等进行低首付创新试点，以更好地探索新的首付政策模式。
(文中张雪、陈悦为化名)
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