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房地产大佬乐有家的独家报告！2023年一手楼市分析
核心观点
新房市场
1、去化:开发商抢占小阳春，积极进入市场，豪宅项目表现良好
2、交易:新房售出16209套，上半年网签最高近600套。
3、区域:宝安、龙岗、龙华三足鼎立〞，一手住宅网签超过3000套
供应市场，开发商抢占小阳春，积极进入市场
2023年上半年，深圳开发商积极入市的步伐明显高于2022年上半年。
根据乐友家研究中心的数据，上半年深圳一手佳屋预售面积达到324.56万米，环比下降14%，但同比大幅上升84%。利用疫情防控和3月小阳春的势头，不少开发商抓紧盈利。然而，新房的去化并不令人满意。2023年上半年，一手住宅网签面积环比下降。
供应增加，去化走低。继2022年底之后．7年后，深圳新房库存超过400万，2023年上半年库存压力再次上升，达到436.82万㎡，历史新高。
一手住宅月度预售情况
根据对1-6月预售情况的分析，可以看出，3月和6月是开发商进入市场的高峰期。特别是6月份，共有17个项目取得预售证书，其中新增住宅预售套数达977套，预售面积达93.56万套㎡。这些项目包括一些备受瞩目的高端豪宅项目，如项日海德公园A区、被誉为资深网络名人的深叶云海湾，在开业当天达到了95%以上的去化率。
一手住宅月度去化趋势，超过14个月的去化周期达到警戒值
近几年来，深圳一手房的去化压力逐渐增大，特别是在过去一年。随着库存的积累，可以观察到一手住宅的去化周期逐月延长。根据近半年的平均销售水平，截至2023年6月，深圳新房平均去化周期为近16个月。业内普遍认为，超过14个月的去化周期已达到城市新房市场的警戒线。这意味着开发商面临着更大的压力，需要采取措施来促进销售和减少库存。
2021-2023年上半年一手房交易走势，新房交易1.6万套
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2023年上半年，深圳一手住宅销售情况如下：共售出16209套，网签面积166万套㎡。尽管成交套数较2022年上半年略有增加，但成交面积却呈下降趋势。这说明2023年上半年，刚需购买小户型的人越来越多。虽然个别豪宅项目的销售业绩较好，但总体而言，刚需购房需求仍是市场的主要驱动力。这反映了市场对小户型住房的高需求，可能与购房成本和实际需求相匹配。
网签走势:上半年单日网签最高近600套
根据上半年第一手住宅交易趋势，第二季度市场明显好于第一季度。特别是4月份，新房市场经历了第一季度疫情控制后，部分积压两年多的需求开始逐步释放，体现在第二季度的市场交易量上。随着疫情的缓解，购房者信心的恢复促进了市场活动的提高。这也可以看作是第二季度新房市场迎来的一个小春天，为整个市场注入了活力。
此外，新房市场的交易与供应密切相关。特别是在3月和6月，新的预售量大幅增加，这也为3月到4月和6月的网上签约量提供了支持。以6月为例，几个豪华住宅项目在上半年陆续开业，网上签约集中在月底，导致6月29日一手住宅网上签约近600套，创下上半年单日网上签约最高值。由此可见，随着新房供应的增加，购房者有了更多的选择机会，对豪宅项目的需求也更加活跃。这种供应与交易的关系进一步说明市场在特定时间点的交易量较高。
各区一手住宅交易地图:宝安、龙岗、龙华三足鼎立〞
在今年上半年的新房市场上，宝安、龙岗和龙华已经成为三个主要的竞争区，他们的第一手住宅网上签约量超过3000套。其中，宝安以3304套网上签约量排名第一，同比增长18%。
与2022年上半年相比，龙岗、福田、深汕头是网上签约增长较大的行政区域。特别是今年3月，许多媒体报道，深汕头合作区取消了购买限制政策，并将销售限制调整为2年，这对深汕头新房市场来说是一个重大好消息。
这些数据显示了新房市场各行政区域的激烈竞争，也显示了政策变化对市场的影响。特别是深汕合作区限购政策的放松，为当地新房市场注入了活力。
2021-2023年一二手住宅成交比例为50%
在今年上半年的新房市场上，宝安、龙岗和龙华已经成为三个主要的竞争区，他们的一手住宅网上签约量超过3000套。其中，宝安排名第一的一手住宅网上签约3304套，同比增长18%。
与2022年上半年相比，龙岗、福田、深汕头是网上签约增长较大的行政区域。特别是今年3月，许多媒体报道，深汕头合作区取消了购买限制政策，并将销售限制调整为2年，这对深汕头新房市场来说是一个重大好消息。
这些数据显示了新房市场不同行政区域的竞争程度，也反映了政策变化对市场的影响。特别是深汕合作区限购政策的放松，对当地新房市场产生了积极影响。
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