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详细说明住房贷款置换经营贷款：看似省钱却隐藏着你无法承受的风险！投教121
《21世纪经济报道》记者家俊辉广州报道，投资走正道，安全有保障，欢迎来到《投教121》。
新的抵押贷款利率一路下降，最新五年期LPR降至4.3%，股票抵押贷款利率下降没有消息，这使得许多“高岗位”贷款人掀起了一波提前还款浪潮。
自今年年初以来，一些买家报告说，他们已经在银行排队很长时间了。最近，监管机构也表示，敦促银行加快审计，及时满足贷款人的还款需求。
作为一个住房供应商，如果你告诉你，除了提前偿还贷款，还有一个计划可以帮助你节省大量的抵押贷款利息支出，你会兴奋吗？理论上，每个人都想尝试一下。
如果有需求，就会有市场，如果有市场，就会有发现市场的眼睛，就会有所谓的方案——转贷降息，即借助第三方贷款机构的一系列操作，贷款人将个人房地产抵押贷款转化为利率较低的个人房地产抵押贷款，从而降低利息支出和负债成本。
这似乎是一个非常“精彩”的计划，但对于普通购房者来说，它背后隐藏着巨大的风险，并听21投教君一一讲解。
市场从何而来？
首先，我们应该从抵押贷款利率开始。2021年上半年，在“住房不投机”的总体要求下，为了有效抑制房地产投机，稳定房地产市场预期，房地产金融监管政策不断增加，全国抵押贷款利率不断上升。
以广州一线城市为例，2021年前8月，广州房贷利率五次上涨。最高时，该地区主流商业银行的第二套房贷利率不低于5.85%和6.05%。二三线城市第一套房贷利率直接突破“6”。比如苏州第一套房贷最高6.2%，杭州第一套房贷最高6.3%，郑州第一套房贷最高6.37%。
然而，自2021年下半年以来，为了维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，金融监管机构有序调整了房地产市场的金融监管政策，国家抵押贷款利率进入了降低期。特别是自2022年以来，受国际动荡、国内疫情多点散发等因素的影响，经济下行压力加大。在稳定增长的要求下，央行多次降低LPR报价，降低抵押贷款利率下限，直接推动全国抵押贷款利率大幅下调。
根据贝壳研究所今年2月初发布的数据，截至1月底，观察到的103个城市中，第一套利率低于4.1%的城市有30个。其中，第一套利率4.0%的城市有两个，利率3.95%的城市有四个，利率3.9%的城市有九个，利率3.8%的城市有11个，利率3.7%的城市有四个。业内人士普遍指出，未来房贷利率有望进一步下调。
抵押贷款利率继续下降，对新抵押贷款无疑是一个巨大的好处，但股票抵押贷款不能享受这种折扣，这使得已经承担高抵押贷款利息，特别是去年上半年刚刚“上车”供应商有巨大的心理差距，也让善于“包装”贷款中介发现“商机”，有针对性地推出“贷款利率”“解决方案”。
让我们谈谈住房抵押贷款。住房抵押贷款作为一种包容性信贷产品，主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展。贷款金额一般为抵押品的70%以上。
近年来，为了支持小微企业和其他群体的发展，国家继续促进银行金融机构增加对该群体的金融供应，并要求贷款利率逐年下降。例如，去年4月，中国银行业和保险监督管理委员会发布的《关于进一步加强2022年金融支持小微企业发展的通知》指出，银行业应继续实现普惠小微企业贷款增长率和户数“两增”，努力继续提高普惠小微企业贷款余额中信贷贷款的比例。大型银行和股份制银行努力提高小微企业贷款户中第一贷款户的比例，实现全年新增小微企业法人“第一贷款户”数量高于去年。与2021年相比，力争全年银行业新发放普惠型小微企业贷款利率下降。
在这样的要求下，一方面，小微企业的融资门槛和成本大幅下降。据央行介绍，2022年新发放企业贷款加权平均利率为4.17%，比去年低34个基点。据《21世纪商业先驱报》报道，银行向小微企业发放的贷款利率一般在4%以下，优质客户甚至可以达到3.5%左右。
另一方面，金融机构加强了考核管理，业务人员承受着巨大的业绩压力，这也给了贷款中介机构一个机会。
多次成功为客户办理抵押贷款置换业务贷款经验的中介人员告诉记者，“在我们的经营下，客户支付的利息较少，银行员工完成了评估任务，我们也赚取了手续费，每个人都对结果感到满意。”
风险从何而来？
在上述中介机构的口中，抵押贷款是三方都满意的计划，但他没有提到这一系列操作背后的风险。更重要的是，这些风险最终几乎由贷款人独自承担。
一般来说，小微企业在申请抵押贷款经营贷款时，银行将要求企业营业执照满半年或一年，有实际经营地点，企业流程可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押贷款的财产应结清以前的贷款。
显然，对于只想节省一笔利息支出的住房供应商来说，基本上很难满足在银行办理住房抵押贷款的标准，但在贷款中介看来，这些“不是问题”。
“没有营业执照，我们负责帮助您，业务流程、位置等信息也可以操作，当然可以通过银行审计，您只需支付一定的费用”，中介告诉记者，他们还提供客户结算抵押贷款桥梁资金，客户可以每天支付利息，但年利息一般在20%以上。
据上述中介人士介绍，抵押贷款置换业务贷款的整个过程基本上可以在一个月内完成，“贷款人完成后可以按计划偿还”。然而，贷款人的“噩梦”才刚刚开始。（集中注意力！）
首先，与抵押贷款长达30年的贷款周期相比，抵押商业贷款的贷款期限通常只有3-5年。更换后，贷款人的还款压力急剧增加。如果没有足够的现金流来支持还款计划，他们将面临更大的违约风险。一旦违约，还款人将被列入信用调查黑名单，其财产将被银行拍卖。
当然，在大多数中介机构的“包装”下，抵押贷款业务贷款的贷款期限“延长”到20年甚至30年。但事实上，有一种贷款续期行为，例如每五年向银行提交一次申请材料并接受一次审查，而更大的风险就隐藏在其中。贷款人需要明白，中介机构帮助处理的材料是伪造的，无法忍受多次审查。
从表面上看，抵押贷款置换商业贷款本质上是一种非法经营导致商业贷款流向房地产市场的行为。在“不炒房”的背景下，这是对监管“红线”的严重挑衅。多个监管部门联合发布的《关于防止商业用途贷款非法流入房地产领域的通知》明确指出，一旦发现贷款人贷款被挪用在房地产领域，贷款将立即收回，减少信用额度，并追究相应的法律责任。
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