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什么时候调整普通住宅的认定标准？
首付与普通住宅认定标准有关，税费比例
6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为:1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。此前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这是今年以来第一次降低LPR，也是8个月后降息。
诸葛亮数据研究中心首席分析师王晓强认为，从降息的直接影响来看，降低抵押贷款利率有利于降低购房者成本，如个人贷款100万元，25年还款年限，降低10个百分点，年利率降低1000元，月还款利率降低83元，有利于提高购房者进入市场的信心。降息与购房者成本密切相关，是全国宽松政策的常用手段。预计未来将出台更多有利的政策。
陈文静认为，从稳定市场的角度来看，核心城市仍有政策优化的空间。例如，优化北京、上海等地的普通住宅识别标准。她说，优化北京和上海的普通住宅识别标准，降低非普通住宅的首付比例和税费，有利于降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。市场预计将逐步恢复北京和上海的政策优化和调整，这也可能对全国市场预期的改善产生积极影响。
商品房交易套总价高于普通住宅标准线
据了解，目前北京、上海实行2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准。其中，北京的最高限价标准是单价39600元/平方米，总价468万元/套。随着房地产市场的快速发展，北京房价较2014年大幅上涨。其中，根据中指研究院的数据，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品房交易套总价分别为914万元、610万元和395万元，明显高于普通住宅标准线。
按照现行标准，北京首套普通住宅的首付比例为35%，非普通住宅的首付比例为40%；普通住宅二套房首付比例为60%，非普通住宅首付比例高达80%。以一套600万元的房子为例。第一套普通住宅首付210万元，非普通住宅首付240万元，差别30万元；第二套普通住宅首付360万元，非普通住宅首付480万元，差别120万元。不难看出，无论是第一套还是第二套，首付对刚性需求和改进刚性需求的人都有很大的影响。
另外，普通住宅和非普通住宅的购房成本差异也体现在契税、印花税、土地增值税等各种税费上。根据现行规定，在北京交易普通住房时，两年以上的房屋免征增值税和附加税。个人购买5年以上（含5年）的普通住房，免征营业税。个人购买普通住房，属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米以下普通住房，属于家庭唯一住房的，按1%的税率征收契税。
住房和城乡建设委员会：在研究政策时，要考虑群众反映的问题
业内人士认为，建立普通住房标准的初衷是确保只需要家庭购买普通自用住房的国家标准。调整普通住房标准也有助于降低购房者的房地产门槛。
到目前为止，北京已经实施了近9年的普通住宅识别标准，目前还没有调整。《北京青年报》记者注意到，在北京市住房和城乡建设委员会官方网站上的“政府与国家互动”栏目中，有很多关于普通住宅标准调整的信息。
有网友表示，2017年买的第一套房是70平米的两居室，但现在他们家有了三个孩子，但是想换大一点的房子不符合普通住宅标准。再加上认房贷款的政策，他压力很大，大喊“根本买不起”。
还有人说，按照目前的标准，北京的普通住宅很少，基本都是豪宅，甚至有限的竞争性住宅都是豪宅。作为一个刚需的买家，多花很多钱。“上次调整非普通线是2014年，但现在8年多没有调整了，希望能满足刚需人群的购房需求，适当调整普通住宅识别标准”。
文/本报记者宋霞
应适当微调刚性需求和改善需求的人群
北京目前的普通住宅识别标准是2014年10月8日正式实施的版本。现行标准已使用近9年。在目前的情况下，是否有适当的调整时间？
“与2014年房价相比，目前房价普遍上涨。大部分面积和容积率符合普通住房标准的商品房，由于房价不符合规定，不能享受税收和住房贷款的优惠待遇，不利于房地产市场的复苏和房地产市场信心的恢复，不利于合理购房需求的释放。在目前的情况下，这是调整普通住房标准的好时机。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京房地产法学会执行副会长兼秘书长赵秀池表示，2014年前，普通住房识别标准每三年调整一次，按规定每三年调整一次。调整房价后，更多的人可以享受普通住房的税收和抵押贷款折扣，有利于房地产市场的复苏和信心的恢复，增加住房需求，促进房地产市场的稳定健康发展。
然而，赵秀池指出，相关部门不调整的原因可能是房地产市场发展不稳定，特别是自2014年以来，房地产市场变化复杂，难以确定房价标准。此外，自2017年以来实施的限价政策也影响了普通住房价格的动态调整。
中原房地产首席分析师张大伟表示，目前房地产市场的定调主要是稳定的，特别是在房地产市场状况不佳的情况下，由于一些担忧，该标准尚未调整。”根据目前的识别标准，大多数房屋都属于豪华住宅。但这条线的主要作用实际上是降低市场杠杆率，稳定北京市场的房价。”
张大伟认为，目前北京房地产市场的绝大多数购房者按照非普通住宅标准支付首付款。目前，市场上销售的限制性竞争性住房应分为普通住房，特别是140平方米以内的部分。限竞房库存积压的主要原因是非普通住宅标准过低，导致五六环之间的限竞房大多只能贷款60%到20%。对于刚刚需要和改善需求的人，应适当微调标准。不能像以前的深圳那样一刀切地放松，可以部分放松，也可以有针对性地放松人群。”
文/本报记者宋霞
统筹/李巍巍
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