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婚前买房，婚后共同还贷，离婚时如何计算增值补偿？
对于一方婚前贷款购买房地产、婚后夫妻共同偿还贷款的情况，离婚时如何计算共同偿还贷款的增值部分，应逐步计算。
婚前夫妻一方与他人共有财产的，离婚时应考虑其他共有人对增值部分的份额，以减少夫妻另一方的增值补偿份额。
最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭解释（1）第七十八条规定，夫妻婚前签订房地产销售合同，以个人财产支付首付款，在银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，以首付款人名义登记房地产的，离婚时房地产由双方协议处理。按照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判定该房地产属于登记方，未归还的贷款属于房地产登记方的个人债务。离婚时，房地产登记方应当按照民法典第一百零八十七条第一款规定的原则，赔偿对方婚后共同偿还贷款支付的款项及其相应的财产增值部分。
如何计算本条文中的“相应财产增值部分”？最高人民法院民法院法官吴晓芳在《离婚案件房地产婚姻共同还款增值计算方法》一文中进行了总结。他认为，对于一方婚前贷款购买房地产、婚后夫妻共同还款的情况，如何计算离婚时共同还款的增值部分，应逐步计算：
第一步是计算房地产升值率，房地产升值率＝不动产价格÷房地产成本，这里的房地产成本等于购买时(或结婚时)的房地产价格＋利息已共同偿还＋其他费用。“其他费用”是指交易所涉及的费用，属于契税、印花税、营业税、评估费、中介费等必要费用，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用的基础不是交易，而是房地产长期使用的费用。
第二步是计算非产权登记方的收入补偿，即共同偿还贷款部分×房地产升值率的一半是应补偿的金额。
这种计算方法考虑了时间节点，认为增值部分只包括婚后增值部分，婚前增值部分应确定为一方的婚前个人财产，但也考虑两种情况：一是离婚贷款尚未偿还，只计入房地产成本，防止非产权登记方不享受离婚后房屋的增值部分，还应承担因将房屋所有贷款利息纳入房地产成本而导致房地产升值率降低的结果；二是一方购房一段时间后结婚的，在计算房地产升值率时，应以结婚时的房地产价格为计算依据，而不是购买时的房地产价格为依据。
在实践中，还有一个更复杂的情况。如果夫妻一方在婚前与他人共有财产，如与父母共有，婚后用夫妻共同财产偿还贷款，如何计算离婚时共同偿还贷款的增值部分？
对此，上海市第二中级人民法院法官熊燕在2021年审理的一起上诉案件中阐述了自己的观点:在赵诉戴、戴、秦共有物分割纠纷案中，戴、秦是夫妻关系，戴是两人之子。2004年6月16日，三人共同购房，2005年9月13日，房屋产权登记为戴某、戴某某、秦某共同所有。2006年4月29日，戴某和赵某登记结婚，2019年9月29日双方离婚。
对于婚后共同还款增值部分的分割，熊燕法官认为“机械使用最高法院法院的计算公式是不合理的，因为这将导致戴与父母共同拥有财产或个人独有，戴以婚姻财产增值为基础向赵支付赔偿。”
因此，熊燕法官认为，对于婚前登记在夫妻共有的房地产，我们也可以在区分夫妻内部财产关系和夫妻外部财产关系的基础上，逐步计算离婚时参与贷款偿还的一方应得的补偿。
第一步是计算夫妻登记产权一方在所有产权人中应分割的增值部分。在这种情况下，戴和他的父母共同分享。考虑到他们身份关系的特殊性，共同分享关系不应根据出资比例确定各方的份额。由于戴父母的夫妻关系和所有业主之间的父母和子女关系，适当调整戴父母的份额是合适的。因此，戴某应得的房地产增值是整个房地产增值的三分之一至二分之一是合理的。
第二步是计算共同还贷贡献率。共同偿还贷款的贡献率也不同于上述计算方法，因为注册产权的夫妇对购买房屋的贡献有限，而不是参与个人独有房屋的所有成本投资。在这种情况下，如果房子的首付是由戴的父母支付的，戴的所有贷款都将以他的名义为房子做出贡献。戴对房地产的所有投资贡献包括已偿还的贷款本息和未来将偿还的贷款本金。除上述值外，共同偿还贷款本息为共同偿还贷款贡献率。
第三步是计算参与还贷的夫妻对方应获得的赔偿金，即共同还贷本息 共同还贷贡献率×夫妻登记产权应当享有的增值部分，上述金额的一半作为补偿金额。但需要注意的是，平等分割是指在不考虑照顾妇女权益、子女抚养费和无过错方权益的情况下的分割比例。在实践中，应调查上述因素以确定具体的分割比例。
作者同意上述观点。婚前夫妻一方与他人共有财产的，离婚时应考虑其他共有人也享有增值部分的份额，以减少夫妻另一方的增值补偿份额。
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