上海房贷款额度|上海二手房挂牌量激增，真相来了?

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上海二手房挂牌量激增，真相来了

根据上海多家中介的数据显示

目前，全市二手房挂牌量约10万套

达到过去一年的峰值

总挂牌量已达10万套

今年春节过后，整体上市量仍在增加。其中，2月份上市量约9万套。4月份还没有结束，目前上市总量已经达到10万套。

二手上市的实际数量可能远远超过10万套。除了网上可以看到的上市房屋外，一些二手房平台的后台还没有显示出来。以链家为例，3月25日，内网上上市房屋数量约为13.6万套。

三月份上海楼市小阳春再现，

二手房23991套单月交易，

交易套数是近20个月来的新高

基本上回到了2021年的水平

上海二手房月成交记录记录

这也是2021年

上市价验证，贷款三价低后新高

上海二手房交易数量来源于中原房地产

上海中原房地产市场分析师卢文曦表示

是上海二手房的“冷暖线”

一旦越过，就意味着市场从冷转热

最近很多人都在叫嚣上海楼市不是很聪明。

估计大家都看过下图。

上市数据的激增让我看到了上海楼市拐点的真正到来。

好吧，我来解释一下这么说的原因。

上海上市数量激增的第一个原因是上市验证价格完全放松。

2021年7月，上海出台了新的上市核查价格政策，只要高于政府批准的价格，就不能向外界展示。

也正是如此，短短一周内，链家网上海上市住宅总数直接从2.9万套急剧下降到1.2万套，下降了60%。

上市验证价格就像一枚核弹，直接干掉了房子，干掉了上海楼市的供应。

当时类似于新天地、大虹桥、张江等热门地区的豪宅和次新房，几乎“无房可看”。

不是真的没有房间，而是不能向外界展示。

进入2023年后，上市核查价格开始偷偷放松。

因此，早期隐藏的高价房屋开始全部“出现原形”。

仅翠湖天地(三期)这个项目，就多了11套房。

当房东出售房屋时，他会参考最近的交易价格，然后根据他是否急于出售，设定一个类似于自然价格的上市价格。

然而，每个房东的情况都不同，对未来趋势的判断也不同，因此上市价格不是一个单一的数字，而是一个范围。

比如最近刚交易了1000万的房型。他的上市可能是这样的:

急卖房东，挂950万，但对付款要求特别高；

有四五个房东，挂1000万；

挂1050万的房东有两个；

一个房东不着急，可以卖也可以不卖，就挂1100万。

当市场火爆，成交量大的时候，950万的房子被当成竹笋，成交迅速。剩下的想买的人会继续扫掉1000万的房子，甚至1050的人也会开始被客户考虑。

由于交易相对较快，没有足够的950万房东继续出现，1000万将陆续交易，直到1050房屋也有交易，每个人的心理价格锚（自然价格）将提高到1050万，此时，无论房东多么焦虑也可能从1000万，那些不急于卖，可能挂到1150，房价上涨。

当市场相对荒凉，交易量很小时，市场的观望情绪会相对较大。虽然950万套房子被交易掉了，但1000万套房子并没有迅速消化。在这段时间里，另一个更紧急的房东可能会降价到950万，以便快速销售。

这将导致一种现象，即1050甚至更高，根本没有办法出售。如果你想快速出售，你必须将其降至950甚至更低。慢慢地，每个人的心理价格锚（自然价格）都会下降到950万，所以房价会下降。

风向变了！上海购房者首付压力减轻了！

但是如果你仔细看这份报告，你会发现一些线索。

首先，让我们回顾一下“三价低”的政策：银行根据合同网上签约价格、涉税评估价格和银行评估价格选择相对最低的价格来审批贷款金额。

上述报告明确规定，验证价格已达到合同价格的80-90%。

注意是网上签约的合同价格，而不是涉税评估价格和银行评估价格。

合同价格是买卖双方根据自己的意愿签订的合同。买方通常少做几百万，因为他们节省了税费。

一般情况下，涉税评估价和银行评估价大于网上签约合同价。

那么，真正具有“杀伤力”的银行评估价格和涉税评估价格是否大幅放松呢？

据业内人士介绍，虽然银行评估价格没有完全取消，但大致持平。

以森兰板块双一梯队学区次新房金地未来为例，首付7-80%。

以一套850万的房子为例，80%的首付意味着最多只能借170万，首付高达680万。

这才是二手房调控真正的“杀手锏”！

目前首付比已降至38-40%，购房者在实际交易中首付压力将大大降低。

你知道，这些消息通常不会被任何官方书面文件证实，而是“偷摸摸”放松。

这也是地方政府实施政策的一大亮点。

事实上，早在不久前，二手房的“挂牌验证价”就真的不复存在了。

一些夸张的价格也陆续在外网展示，比如盘龙天地单价10万，百汇园20万。...

至于这些房子最终能否以这个价格交易，我们暂时不说，但我看到的是“上头”对这个价格的“默许”。

一般来说，虽然二手房验证价格不能说是全面放开，但大部分板块实际上已经回到了40%左右的首付比例，这绝对是房地产市场的一大利好！

那么，真正影响上海楼市的因素是什么呢？

首先，目前上海楼市的灾难在于金融资金正在抽离。

上海这座城市的背景是什么？

金融！这座金融背景浓厚的城市，如果有放水，流到这里的水大概率最大最便宜。

——它总能在第一波接满一盆。

自去年下半年以来，上海企业经营贷款利率3.5%-3.8%随处可见。

最长可达20年等额本息。这么长的周期和房贷没什么区别。

于是，各式各样的水开始疯狂地涌入楼市。

事实上，3月份的金融数据非常乐观，社会融资和实体贷款同比增长7000亿元。

但遗憾的是，这些热钱并没有像以前那样流入楼市。

3月以来，央行开始严格查处企业经营贷款流向，严格禁止低息贷款流入房地产市场。

这相当于直接从楼市抽离超发金融货币。

金融之都上海一定是受影响最大的。

第二，目前上海楼市的灾难在于学区住房的短期需求被消耗。

4月23日是公立学校提交材料的截止日期。

如果你想去上海的热门公立学校，你必须记住这个时间节点。

假设在所有条件相同的情况下，名校只有一个入学名额。

翠花家买的房产证早了几天，2022年4月20日拿到。

铁蛋家买的稍晚几天，2022年4月25日才拿到房产证。

翠花入学，铁蛋被刷。

你看，就是这么不讲理，直接按照4月23日统一划线。

在此之前，户口必须迁入房屋。

否则，很可能因为几天后没有满足条件。

所有购买学区房屋的节点必须在4月23日前进。

因此，每年2-3月，往往是上海学区房交易最热的时候，到4月，学区房的热度也会出现低迷。

因此，交易需求逐渐下降。

第三，目前上海楼市的灾难在于新房对二手房的巨大干扰依然存在。

今年将陆续上市2020-2022年拍出的大量土地。

由于上海对新房仍实行严格的限价令，新房供应急剧增加，将产生巨大的挤出效应，使二手房销售的竞争压力变得巨大。

短期内，新房二手上市的压力依然存在。

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