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全国唯一！为什么上海第一套房贷利率继续“打折”？
1、出乎意料的是，上海首套住房贷款利率继续打折。
由于中国人民银行的公告〔2019〕第十六号第三条明确规定：
“第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率加上60个基点。”
因此，市场普遍认为，全国所有城市的贷款利率只会大于或等于LPR，无论是第一套还是第二套，都不会有折扣。
然而，《中国证券报》和其他权威媒体的报道显示，上海的抵押贷款利率最初降低了第一个个人住房贷款利率不低于相应期限LPR的20个基点，第二个个人住房贷款利率不低于相应期限LPR和60个基点。换句话说，上海的第一套住房贷款利率实际上是基于LPR的折扣。
这真是出乎意料！我们没想到上海的实际政策会与中国人民银行发布的公告不一致，成为中国唯一一个继续打折第一套抵押贷款利率的城市。
但是，仔细想想，这样做是合理的。
2、合理：防止人们购买第一套房的利息支出增加。
此前，上海首套房贷最低利率为贷款基准利率打九五折，即4.9%×0.95=4.655%，9月20日公布的5年以上LPR为4.85%。
如果上海和其他城市一样，严格执行央行的政策规定，即首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，相当于上海首套房最低利率将从4.655%提高到4.85%。
作为世界上房价最贵的城市之一，上海只有少数人可以全额买房。大多数普通工人阶级高度依赖银行贷款买房。如果第一套房利率上升，将增加购房者的利息支出，不利于满足刚需人群的正常购房需求。
假设贷款400万元，贷款期限30年，等额本息还款，贷款利率从4.655%提高到4.85%，买方月供将增加470元，累计利息将增加16.93万元。对于普通人来说，这将是一笔巨大的开支。
这一次，上海实际实施的第一套住房贷款利率不低于相应期限内LPR的20个基点，即4.85%-0.2%=4.65%。与之前的4.655%相比，它不仅没有上升，而且略有下降，这确保了人们购买新的第一套住房的利息支出不会增加。
3、未来抵押贷款利率的趋势是什么？
首先，预计未来第一套抵押贷款利率将随LPR而降低，第二套抵押贷款利率将存在一定的不确定性，这与当地的房价趋势和监管政策有关。
首先，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制的目的是深化利率市场化改革，促进实体经济融资成本的降低。LPR每月20日公布一次。从公布的第二阶段LPR来看，LPR正在逐渐下降。
随着改革效果的不断出现，预计未来LPR将进一步降低。由于抵押贷款利率的定价基准已经从贷款基准利率转变为LPR，随着未来LPR的下降，第一套抵押贷款利率也将下降。
其次，在国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的背景下，二套房的贷款利率政策不会轻易放松。
以上海为例。此前，上海第二套房的最低贷款利率为贷款基准利率的10%，即4.9%×1.1=5.39%。
这一次，上海实际实施的第二套住房贷款利率与央行此前公布的国家统一最低标准完全一致，没有放松。在相应期限LPR的基础上，仍有60个基点，即4.85% 0.6%=5.45%。
换句话说，抵押贷款利率发生变化后，上海第二套房的最低利率略高于以前。
未来，第二套住房贷款利率不仅与LPR有关，而且与当地房价趋势和监管政策密切相关。虽然LPR预计将在未来进一步下降，但如果当地房价过热，当地人民银行可能会增加额外的价值，以抵消甚至超过LPR下降的影响。
一般来说，抵押贷款利率发生变化后，上海第一套住房的最低贷款利率略有下降，而第二套住房的最低贷款利率略有上升。这表明，国家大力支持人们购买第一套住房，但严格遏制了第二套住房和其他房地产投机的需求。上海的这一政策进一步反映了国家“住房是用来居住的，而不是用来投机的”定位。
未来，第一套住房贷款利率将随LPR而降低，而第二套住房贷款利率将存在一定的不确定性，这与当地的房价趋势和监管政策有关。
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