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抵押贷款焦虑季上海样本：一些银行排队到6月，许多贷款周期变长
最近，上海房地产市场相当不平静。
一方面，“银行暂停抵押贷款”的消息被屏蔽；另一方面，银行对上海个人住宅（商业除外）缴纳的分期贷款产品完全停止，购买一手、二手、合法拍卖房屋。
“没有。”1月26日，上海某银行贷款部门工作人员向《时代周刊》记者证实，购房税分期贷款产品不再受理。
随着住房贷款集中管理规定和上海调控政策的出台，部分银行出现了个人住房贷款放缓的现象。
“现在抵押贷款真的很长一段时间了，每个银行都应该非常紧张。”1月26日，上海一家银行的个人贷款经理告诉《时代周刊》，现在用户在银行申请第一笔个人住房贷款，贷款可能排队到6月。
同日，《时代周刊》从上海另一家银行的一家个人贷款经理处获悉，公积金贷款的正常流程为一个月。如果现在申请，春节后可以完成审批。
就上海而言，虽然一些银行放缓了贷款节奏，但审批仍在正常进行。
抵押贷款市场变化的背后是2020年“干热”后上海房地产市场的全面调控。1月21日“上海十条”出台后，1月25日，上海出台了新的调控政策，法定拍卖行纳入限购。
房贷趋严
“以前一月份不会紧张，但今年情况不一样。2020年底出台新的住房贷款规定，要求压缩住房贷款。”上述个人贷款经理直言不讳地表示，上海的住房贷款基本上是排队的，一些小银行和农村商业银行可能会在两个月内贷款。
2020年底，中国人民银行、中国银行业保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《新住房贷款条例》)，自2021年1月1日起实施。同时，对比例超标的银行设定2年或4年的调整过渡期。
根据房地产贷款集中管理要求，房地产贷款余额和个人住房贷款余额的上限分为五个档次：中国大型银行分别为40%和32.5%；中资中型银行分别为27.5%和20%；分别为22.5%和17.5%的中资小银行和非县域农合机构；县域农合机构分别为17.5%和12.5%；村镇银行分别为12.5%和7.5%。
上海中原房地产市场分析师卢文喜表示，新的抵押贷款法规对个人住房贷款市场影响较小，但不会产生较大影响。新的抵押贷款法规主要限制了抵押贷款比例过高的银行，而不是每个银行的绝对抵押贷款。
据上海浦东新区三林镇房地产中介张欣(化名)介绍，年底贷款周期确实会延长，不排除银行会出台新政策。
“每年农历新年前后，抵押贷款的审批流程与过去保持不变，但贷款周期会更长。以前的贷款周期基本上是产证出来2周左右，现在至少出来一个月。”1月26日，张欣告诉《时代周刊》记者。
张欣说，银行每年都有贷款金额，每家银行的销售人员也有指标。上海房地产的普及使许多银行能够在10月份完成指标。指标完成后，银行贷款的步伐自然会放缓，因此申请抵押贷款的购房者必须排队。
虽然大多数银行的贷款周期较长，但目前还没有“停止贷款”。
1月26日，一家银行上海分行住房金融与个人信贷部副总经理告诉媒体，自2021年初以来，上海分行一直合理把握住房贷款的节奏，按时间顺序有序向符合贷款条件的用户发放贷款。目前，与2020年底相比，1月份抵押贷款资源配置略有增加，没有所谓的暂停贷款或暂停中介收据。
同日，买家小丽(化名)告诉《时代周刊》，她1月初申请的抵押贷款已经获得批准。
调控加码
在银行收紧抵押贷款政策的背后，是上海房地产监管的持续增加。
1月21日，上海市住房和城乡建设委员会等八部门联合发布了《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的意见》（以下简称《意见》），共发布了十项政策措施。
《意见》要求严格执行差异化住房信贷政策。一方面，实施房地产贷款集中管理，加强对个人住房贷款的审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款的节奏和增长速度，防止突然贷款。
另一方面，引导商业银行进一步加强贷款审查管理，增加对购房者首付资金来源和债务收入比例的验证。严格防止信用贷款、消费贷款、商业贷款等资金非法流入房地产市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于2021也是央行等部门实施抵押贷款集中政策的一年，这一政策正是借此机会积极实施的。后续银行在贷款方面必然更加保守，需要在“三条红线”的约束下进行贷款。对于一些投机严重的房地产，后续贷款将面临收紧。
除信用调控外，1月25日上海法拍房被限购，未来将陆续下架撤拍。如果目前正在拍卖，相应的投标人要求也进行了调整。
从公开拍卖网络的司法拍卖页面可以看出，投标人应提前确定其在上海的购买资格，即单身购买一套，家庭购买两套。拍卖交易确认后，买方在上海没有购买资格的，将依法承担后悔拍卖等法律后果。
“上海的司法拍卖住房政策进一步反映了上海住房政策的严格指导。收紧此类政策的原因是，过去很容易绕过购买限制政策，这已成为购买限制政策的漏洞。因此，上海的政策升级与1月21日上海现有的房地产政策理念是一致的。”严跃进说。
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