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上海有很大的捡漏机会。
最近市场信心不足，对房东不友好。
但对买家来说还是挺不错的，谈价力度比以前大了很多，非常适合捡漏淘笋。
除了二手市场，还有一个市场，捡漏的机会更大，那就是法拍房市场。
二手市场很淡，法国拍卖市场的定价只会低于二手市场。
此外，与二手房相比，目前的法拍房还有两大优势，
1)税费各付，交易成本低；
2)贷款充足，贷款额度高，不受三价取低的影响。
正是法拍捡漏的好时机。
最近上海拍了几套法拍豪宅，要么是流拍，要么是二手挂牌价的6-7%。
11月第一天，陆家嘴豪宅九庐法拍房建面248平方米，起拍价3021万，成交价4281万，相当于单价17万/平方米。
同一户型的二手房，楼层比它高两层，挂牌价6000多万，相当于单价25万/平方米。
这个价格拍出来的时候，楼上的二手房东估计会心碎，因为大家都会用拍房的价格锚定二手房。
换句话说，九庐这套法拍房，与市场价相比，是不是打了6折？
同样，不久前被法律拍摄的内环别墅，华侨城苏河湾:
建筑面积1236.41平方米，评估价3.12亿，相当于单价25w/平方米。
从1.75亿开始，但最终成交价只有1.96亿，相当于60%的折扣，单价为16w/平方米。
你知道，社区里有两套同样的别墅，一套上市价格超过3亿，一套上市价格超过4亿。
法拍房的性价比马上就出来了吗？
一般房子，只要进入法拍市场，价格基本上就会比二手房低很多。
据统计，去年上海法拍房市场价8.5%，占63%。
房子2000万，比市场价便宜300万，中环一间大卧室省下来。
自去年以来，上海的法拍房也受到限制，失去了票价溢价：
当地没有购房资格的人退出市场，外国投资被排除在外，当地投资更加谨慎。
数据显示，截至2021年12月底，上海司法拍卖不动产报名人数为14229人，比2020年底减少27%。
参拍人数少了四分之一以上。
如果参与者数量减少，折扣自然会增加。
与目前的二手房相比，法拍房还有两个突出的优势。
一是税费各付，交易成本低。
在上海法拍房市场，税费各付的目标约占90%。
不要低估这一点：个人所得税、印花税、增值税等都是家里要交的一大笔钱。
一套1000万的房子，税费比下一个家庭全额支付，大概60-70万，一辆好车出来了。
在上海楼市这个卖家市场，这就是你作为下一个家，难得有一次理直气壮不出钱。
从这个角度来说，法拍房比普通二手房优惠很多。
举个例子：
普陀桃浦板块永汇新苑小区于5月16日竣工，面积84.76平方米，两房两厅一卫。
起拍价304w，评估价434w，成交价372w。
该社区位于13号线桃浦路地铁站旁300米左右，一梯两户南北通透，附近有沃尔玛超市等商业配套生活氛围成熟。
由于评估价格略低于市场价格，同时缴纳交易税，交易成本约为二手市场的81%折扣，比市场价格低近100w。
折扣幅度相当大。
二是法拍房不受三价降低的影响，贷款额度高。
与目前二手房相比，法拍房的一大优势就是可以借足。
先跟大家说清楚:法拍房也可以正常贷款，贷款的成数、年限、利率和普通二手房一样。
三价降低后，二手房贷款价格一般为房屋实际价格的5-8折。
虽然上海的三价降价部分已经放松，但还没有完全放开，这意味着买二手房还是贷不够。
这对想要贷款的买家，尤其是刚需首房首贷的买家，影响很大。
但是对于法拍房来说不受影响，还是可以贷够的。
法拍房按成交价贷款，贷款流程与普通二手房不同。第一套房首付3.50%，贷款6.50%。
对于很多苦于三价取低、预算有限的购房者来说，这是一条很好的买房路径。
自从法拍业务上线以来，我们也帮助很多客户拍摄合适的法拍室，其中不乏竹笋。
比如浦东新区张杨路，面积113平方米，评估价831万。去年我们帮客户赢了602万，折扣率是72%。
当然，对于法拍房，大家还是有一些顾虑的，尤其是没有购房经验的刚需购房者。
但事实上，只要背景调查做好功课，拍房的风险大多是可控的。
事实上，很多风险都是你自己想象的。
在我们遇到的上海拍卖行中，从交付层面来看，70%的房子没有问题，20%的房子需要提前协商。另外，只有10%的房子确实需要很长的交付期或者真的做不到。
事实上，随着法拍制度的不断完善，越来越多的普通购房者参与法拍市场。
比如找平米买法拍的朋友，差不多30%是自住的，另外70%是用来保值升值的。
而且一般情况下，明显的缺陷和风险在拍卖公告中也会写得很清楚:
对于我们无法控制的风险，很简单，不要碰它，可以拍这么多房子，没有必要挂在树上。
但对于一些隐性风险和坑，还是需要专业人士的指导和帮助。
个人认知有限。除了少数长期玩家，大多数人不应该轻易涉足司法拍卖市场，因为如果发生坑多，很难挽回。
我们有专业的尽职调查、贷款组合、交易转让、清算交付服务，每个环节都处于市场领先水平，收费公开透明。
我们还可以帮助筛选整个房地产市场的最佳目标，了解过去、现在和未来的市场趋势，除了今天的价差，更容易把握未来的增长。
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