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减轻购房者还贷压力，多个城市纷纷加入“商转公”阵营。专家:降低存量房贷利率，银行转变思路。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者董红艳李贝贝北京报道
如何降低股票抵押贷款的利率？将商业抵押贷款转化为公积金抵押贷款（以下简称“商业转移”）是积极的解决方案之一。许多人员告诉记者，“商业转移”可以大大降低股票抵押贷款偿还压力，节省购买成本。
与此同时，记者还了解到，“商业转移”的覆盖范围相对有限，申请也相对困难。然而，可以看出，“商业转移”团队仍在不断扩大，其业务流程和公积金政策也在不断优化过程中。为了减轻股票抵押贷款用户的压力，除了实施“商业转移”外，专家还建议银行应改变思维，主动调整股票抵押贷款利率。
多城继续加入“商转公”阵营
据扬州公积金管理中心介绍，自2023年3月1日起，扬州开始受理首次使用公积金贷款的申请人家庭的商业转让申请；自2023年4月1日起，合格申请人家庭的商业转让申请已全面受理。
“商转公”业务早已存在，并在一些城市得到了广泛的应用。记者从深圳市住房公积金管理中心官方网站了解到，深圳市自2013年9月起推出了“商业转公共”业务。截至2019年5月，深圳市商业转公共贷款总额占公积金贷款总额的60%以上。最近，越来越多的城市加入了“商业转移”，除了扬州，陕西的许多城市也宣布将接受这项业务。
由于公积金贷款利率较低，“商转公”能给商贷购房者带来的好处是显而易见的。据悉，自2022年10月1日起，五年以上首套住房公积金贷款利率已下调至3.1%；几年前，一些购房者的商业抵押贷款利率达到了5%-6%。虽然随着LPR利率的降低，它已经降低了，但由于固定点的存在，它仍然比公积金抵押贷款利率低2-3个百分点。
按100万元贷款金额和25年等额本息计算，3.1%公积金贷款利率较6%商业抵押贷款利率的购房者每月支付约1650元，共计利息近50万元。网络博主莫小莫也分享了他的商业转移经验，称“商业转移”后，他的月还款总额从2.9万元下降到2.75万元，每月还款1500元，30年贷款至少可以节省一辆奔驰汽车。
不久前，买家李晶晶（笔名）在武汉办理了“商业转移”业务。李晶晶告诉《中国时报》，公积金利率要低得多，公积金贷款后还款压力要小得多。”现在我和我丈夫的公积金存款金额可以直接覆盖所有的贷款，不再需要用工资偿还贷款。”
记者注意到，到目前为止，仍有许多城市没有实施“商转公”业务。其中，北京、上海、广州、天津、杭州、苏州、西安、石家庄等一线城市不能进行“商业转移”。北京公积金管理中心在官网回复网友咨询时指出，“商转公”实际上是商业银行和公积金中心的债权转让行为，借款人从向商业银行偿还贷款转为向公积金中心偿还贷款。这两种贷款在资本主体、对象、利率、审计等方面存在很大差异。一旦贷款发放，债权转让就存在许多问题。
然而，可以预见，许多城市将开展“商转公”业务，相关流程正在酝酿之中。其中，3月1日，沈阳公积金管理中心在官方网站上回答网民咨询，表示业务进行了多次初步研究、需求示范、系统开发和银行信息交互数据接口研发工作，目前正在进行内部测试和银行间业务对接测试，试运行正式向社会推出。
还有一些问题需要解决
既然“商转公”这么好，为什么商业贷款的购房者不都转公积金贷款？对此，3月1日，中国房地产数据研究院院长陈生在接受《中国时报》采访时表示，对于购房者来说，商转公可以降低贷款成本，但整体规模较小，申请条件较高。
记者注意到，在全国范围内，公积金覆盖率不是很高。根据安居客监测数据，2021年全国重点22个城市公积金实缴职工人数平均占城市基本养老保险参保人数的50%。也就是说，这些重点城市中有一半缴纳了职工养老社保的人没有缴纳公积金。
即使它可以被公积金覆盖，许多城市也没有开放“商业转移”业务，开放“商业转移”的城市申请也需要满足多种条件。记者注意到，多个城市的商业转移业务申请不仅需要获得商业贷款银行的同意，还需要满足公积金存款年限、存款状态、存款余额、使用和信用调查等方面的要求。
例如，扬州“商转公”申请需要出具原商业贷款银行出具的《扬州商业住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》；在重庆、宁波等地进行“商转公”，需要自行结清原商业贷款，“解押”房地产；武汉、长沙等城市不需要结清所有商业抵押贷款，而是需要筹集资金结清原商业抵押贷款高于公积金贷款的部分。
记者注意到，公积金贷款的金额一般相对有限，远低于原购房者的商业抵押贷款总额，更多的购房者可能面临自筹资金的问题。对于结算全部或超过部分商业贷款的要求，许多买家报告说，自筹资金的方式非常有限。除了向亲友借钱外，他们还可能需要向中介机构支付借钱“过桥”的费用，这增加了“商业转移”运营的难度和成本。
2021年，周全(化名)以近200万元的总价在武汉购买了首套房，首付70万元，剩余购房款130万元采用商业贷款，利率超过5%，每月还款金额约7000元。虽然目前还款压力很大，但由于相关条件的限制，没有“商转公”。周泉告诉《中国时报》：“我的公积金支付金额不大，目前的存款余额只有1万元以上。商转公要想达到贷款上限，存款余额还远远不够。同时，即使我能达到公积金贷款的上限，我也需要时间筹集资金来偿还公积金无法覆盖的商业贷款。”
然而，考虑到自筹资金预付的难度，一些城市的“商转公”政策也相应考虑。其中，1月份开始实施商业转移的兰州向深圳借鉴了“顺位抵押”模式。在保持原商业贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押，可以直接发放公积金贷款抵消原贷款余额，不结清商业贷款，免除员工强制性担保费用，解决了解除房地产抵押后抵押的问题。
除了实行“商转公”外，陈胜还表示，银行还可以适当转变思路，积极考虑调整存量抵押贷款利率。
目前，公积金各方面的政策都在不断优化。据中指研究院统计，自2022年以来，全国200多个省市（县）优化了住房公积金贷款政策；截至2023年2月中旬，近30个城市优化了住房公积金政策，包括福州、中山等20多个省市，太原等城市公积金贷款首付比例下限降至20%，南京实行二手房公积金“带押转让”。
负责编辑：张蓓主编：张豫宁
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