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住房贷款利率低至3.6%，住房贷款利率会降低吗？
业内人士指出，虽然银行通过渠道连接业务是常规经营，但如果经营贷款流入房地产领域，显然是不合规的。银行系统通常会监控资金流动。只要发现，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失
图/视觉中国
文|《财经》记者严沁雯
“利率低至3%，一年可以节省几点。了解银行房贷？”在一直活跃的贷款中介朋友圈动态中，“房贷转房”的推广力度越来越大。
《财经》记者从上海一家贷款中介机构了解到，所谓的“抵押贷款转移抵押贷款”的目的是利用抵押贷款和抵押贷款之间的利率差异来节省利息。以仍在抵押贷款中的房子为例，如果所有的抵押贷款都被偿还，房地产可以用于抵押贷款，从而向银行申请贷款，从而实现“抵押贷款转移抵押贷款”。
在一些购房者看来，与之前申请的5%甚至更高的抵押贷款利率相比，3:00的抵押贷款利率具有一定的“诱惑”。据一些中介人士介绍，最近收到的抵押贷款咨询越来越多。咨询客户包括资金短缺的小企业主和购房者。
值得注意的是，一些住房抵押贷款实际上是商业贷款。根据中国人民银行7月29日发布的《2022年第二季度金融机构贷款投资统计报告》(以下简称《报告》)，2022年第二季度末，本外币居民贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币居民经营贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元。
“大热”房贷
“住房抵押贷款是我们目前最重要的指标。现在它特别‘卷’，银行之间会有‘价格战’。战斗的砝码在于金额和利率。”当被问及住房抵押贷款业务时，一家股份制银行的客户经理告诉《财经》记者。
自今年年初以来，在政策指导下，商业银行增加了对中小企业的支持。一些从事贷款业务的人士表示，作为一种小型和微型商业贷款，住房抵押贷款已成为最近的热门业务。
《财经》记者作为小微企业主咨询了上海某股份制银行分行的客户经理。据介绍，只要符合“名下有房，名下企业成立一年”的要求，就可以申请住房抵押业务。信用额度一般为房屋评估价格的70%。银行可根据还款情况每三年给予一次信用期，最长可达20年。
“如果房子还清了贷款，最低年利率可以达到3.6%；如果房子还在抵押，还款时间满12个月也可以做“第二抵押”，最低利率在3.6%-3.7%左右，但还在抵押的金额要减去，会比还清贷款的房子低。”上述客户经理表示。
与之前购房者申请的5%甚至更高的抵押贷款利率相比，抵押贷款利率具有很大的优势，这也让很多人看到了“套利”的机会。
“有大量的客户咨询这项业务，银行必须排队办理住房抵押贷款。”上海的一位贷款中介说：“有些客户需要营运资金来做生意，而有些客户则用来更换抵押贷款。”
2021年初在上海买房的李女士告诉《财经》，最近不止一家贷款中介在向自己推荐房贷。“如果用房贷代替房贷，可以省很多钱。”
据李女士介绍，她的房产总价约为500万元。此前，她向银行申请了约300万元的住房贷款。贷款期限为30年，抵押贷款利率为4.65%，累计支付利息约为257万元。
根据贷款中介提供的计划，以等额本息为还款方式计算。如果将房屋抵押贷款转换为利率为3.85%的房屋抵押贷款，总利息可节省约50万元。
银行严格控制资金用途
在一些购房者看来，可以提供高额度、低利率、长期的住房抵押贷款，完美满足其对高利率住房抵押贷款的需求。
《财经》记者作为买家咨询了贷款中介的相关业务，在他说他的名字没有公司后，另一方说他可以帮助提供营业执照和相应的水包装，并通过银行审计。同时，在财产未偿还贷款的情况下，中介还可以提供预付款渠道来完成贷款偿还，以增加向银行贷款的机会和金额。
“经营贷款的期限一般为5-10年。到期后，我们需要再次借助预付款偿还本金的后续贷款。中介机构每次收取的费用都很贵。此外，包装企业的费用根本不能节省多少钱。”一位银行业人士表示，如果个人仅仅为了节省利息而将抵押贷款转化为抵押贷款，他可能无法达到预期的效果。
根据上述贷款中介机构提供的信息，中介机构将收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供预付款渠道、与银行沟通、准备申请材料等。如果个人需要申请住房抵押贷款业务，他们还需要支付购买营业执照的费用（从5000元开始）。此外，如果需要预付款，费用约为每日利率的0.07%。
在一位大型银行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将抵押贷款转换为低利率抵押贷款，还是通过抵押财产获得抵押贷款购买，如果发现有“贷款”的风险。
“虽然银行通过渠道连接业务是常规操作，但如果商业贷款流入房地产领域，显然是不合规的。”上述大银行的相关业务人士告诉《财经》，银行系统通常会监控资金流动。只要发现，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”
事实上，此前经营贷款流入房地产领域的现象已经被严格调查。
2020年4月20日，央行深圳支行发布紧急通知，要求全市商业银行立即对2020年新发放的抵押经营贷款(含借款人为企业或个人)进行自查，包括并不限于对借款人贷后新增房产的监控。
随后，地方有关部门对经营贷款流入房地产市场的监管更加严格。包括上海在内的许多地方的监管机构要求银行调查非法流入房地产市场的银行消费贷款和住房抵押贷款。
此外，中介提供的方案能否通过还不得而知。
《财经》记者作为贷款人咨询了多家银行的客户经理。当他提出申请住房贷款时，对方会提前询问资金的用途。同时，申请住房贷款需要公司的成立时间、发票和流程。此外，一些客户经理表示，他们需要到营业场所进行实地考察。
购房者需要理性
现在的“房贷转房抵贷”业务真的像贷款中介说的“极其火爆”吗？
“我确实听说过这种情况，但我有严格的监管。现在我没怎么做。”当被问及客户是否通过抵押贷款将抵押贷款转换为个人商业贷款时，西南地区一家股份制银行的一位业务人士告诉《财经》记者。
一方面，从住房销售的角度来看，此前的“盛况”已经消失。根据国家统计局公布的数据，2022年上半年商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
另一方面，与去年抵押贷款紧缩相比，贷款环境相对宽松。在国家新闻办公室7月21日的新闻发布会上，中国银行业监督管理委员会统计信息和风险监测部门负责人刘忠瑞表示，中国银行业监督管理委员会和中央银行将首套住房贷款利率下限降20个基点，指导银行提高抵押贷款审批效率。目前，贷款速度已达到2019年以来最快水平。
总的来说，目前流入房地产领域的商业贷款数量并不多。
上海的一位买家告诉《财经》，与抵押贷款相比，他更喜欢利率较低的抵押贷款。在持有房地产的基础上，他手里还有闲钱，他把第二套房纳入了计划。”现在存款利率很低，财务管理不知道该买什么，我觉得买房子很安全。”
由于没有第一套房的资格，第二套房不仅抵押贷款利率较高，而且需要支付约70%的首付。上述购房者计划抵押自己的财产，并申请“优惠利率”的抵押贷款。
“一些银行的审计不是很严格，这可能更多地取决于客户经理的个人情况。”一位银行从业者说：“现在有小微企业的贷款指标要求，在银行看来，借款人在房地产领域使用资金的风险低于经营风险。”
另一方面，银行从业人员表示，在正常情况下，信贷主体是公司的日常业务周转，但如果客户“转移几只手”仍然增加了监控的难度。
值得注意的是，8月1日，一家银行发布了一份关于“调整提前还款补偿标准”的公告。虽然该公告已被删除，但它反映了提前还款现象的增加。一些市场参与者直言不讳地表示，这反映了居民不愿意承担高利率的抵押贷款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者：“在这类事件的背后，至少有一种业务可以提前偿还贷款以申请住房抵押贷款或申请商业贷款。”，“虽然商业贷款利息确实很低，但如果我们朝着这个目标变相获得低利率贷款，各地肯定会严格调查。买家需要理性对待这类业务。”
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