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还贷，要不要提前？2023年中国楼市的“灵魂三问”
据不完全统计，今年以来，30多个城市出台了房地产市场优化政策，首套房贷利率最低降至3.7%。与此同时，全国各地都有提前偿还抵押贷款的情况。许多居民报告说，提前偿还贷款需要在银行柜台预约，还款配额需要3-5个月，甚至一些银行总行也关闭了提前还款的渠道。那么，这股提前还贷浪潮会对2023年的楼市产生怎样的影响呢？如何选择还贷、换房、买新房？《环球时报》记者对此进行了调查。
还贷，要不要提前？
“这不是欺负人吗？住在四川成都的陈先生向记者抱怨。去年12月，由于需要换房，陈先生必须卖掉自己的房子，补足抵押贷款，才能换房。然而，银行对提前偿还贷款的日期非常强硬，要求陈先生等到2023年3月底才能处理，这使得陈先生非常生气。而且很多业主，因为看到最近理财利率下调，自己的房贷利率总是“高高在上”，不禁感动了提前还贷的心思。
然而，银行确实面临着巨大的压力。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小强告诉《环球时报》，一方面，提前还贷难是因为近期提前还贷规模上升，普通人提前还贷意愿强，银行开启了预约排队制；此外，更重要的原因是提前还贷对银行的影响。对于银行来说，前两年发放的贷款利率为5%-6%，属于高质量客户，回报高。如果大量贷款被收回，低利率的贷款产品在短时间内降低了企业的收入。此外，大量的贷款收集增加了贷款部门的压力。因此，银行希望放慢提前偿还贷款的步伐，不仅确保企业内部的正常运作，而且对企业收入有积极的影响。
造成这种现象的根本原因是利率差。王小强认为，首先，由于金融产品利率的下降，许多金融产品的年利率低于3%，而抵押贷款利率总体上大于金融利率。找不到更好的投资渠道也促使居民选择提前偿还贷款。
其次，年后，随着郑州首次降息，各城市迎来了抵押贷款浪潮。目前，据不完全统计，30个城市降低了首套住房贷款利率的下限，其中最低限额降至3.7%。天津、厦门、福州、长春、沈阳等二线城市并不缺乏。股票贷款利率高于新增贷款利率，股票客户内心的不平衡也促使居民提前偿还贷款，或通过更换房屋来降低更换成本。此外，疫情经济下滑后，减负债可以给居民带来更高的安全感。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉《环球时报》：“从抵押贷款利率的角度来看，社会确实抱怨股票抵押贷款利息过高。为了减少利息支出，提前偿还抵押贷款。我们认为，我们应该关注这种社会情绪。一方面要积极宣传“股票贷款也会降息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要系统研究“降低抵押贷款利率-提前偿还抵押贷款”之间的关系，从保护购房者权益的角度积极减轻购房者的负担。”
对于持有抵押贷款的股东来说，是否应该急于提前偿还抵押贷款或部分偿还？王小强建议：“提前还贷要根据自己的贷款情况来决定。一方面，业主需要观察当前抵押贷款利率水平与当前城市抵押贷款利率之间的差异。如果当前抵押贷款利率远高于当前利率，他们可以考虑提前偿还贷款。同时，还取决于是否支付违约金，检查当时的贷款合同；其次，看看你是否能找到比抵押贷款利率更高的金融产品，如果没有更好的投资渠道和足够的资金，你可以考虑提前偿还贷款；此外，还需要考虑剩余的抵押贷款本金金额和总金额之间的差距，如果本金已经偿还了大部分，利息差距将非常小，没有必要提前偿还贷款。”
换房子，要不要快？
住在北京的第二个孩子“爸爸”郑先生遇到了这样的麻烦：随着第二个孩子在家里长大，原来狭窄的两居室完全不够一个四口之家加上帮助祖父母照顾孩子，此时，卖掉这套，换一套更大的房子已经成为一种刚性需求。然而，他住的房子仍然有几年的贷款，所有权转让需要提前偿还抵押贷款。现在他经常排队6个月的贷款还款周期让他很苦恼，担心房价会上涨，或者他最喜欢的房子会先被抢走。
《环球时报》记者走访了北京的几家连锁房地产中介。店里的中介告诉记者，提前还贷一般有两种类型，即“交易还贷”和“非交易还贷”，郑先生是典型的“交易还贷”。政策应该给这些人一定的优先偿还，否则会影响家庭的后续生活和规划。对于“非交易性还款”，我们应该充分理解人们对未来不确定性的担忧。如果我们能减少股票抵押贷款，我们相信它也可以缓解银行的压力。
可见，提前还贷潮不仅影响存量房，也影响换房人群。王小强表示，提前还贷对市场的直接影响是延长了二手房的交易周期，尤其是对有抵押房屋的业主。现行政策对改善需求的支持不足，但居民换房意愿较强，特别是大部分换房群体仍处于还房阶段。目前，出台带押过户的城市并不普遍。不允许带押过户的城市的换房群体，如果想换房，必须先解押，解押时间过长，交易时间也会延长。如果提前还款预约4个月，居民换房周期约为6个月。因此，对于换房者来说，降低了换房效率，对于整体楼市来说，二手房的交易周期就会延长。建议银行合理改善提前还款困难的现象。
然而，许多一线员工也告诉《环球时报》，目前的房价处于一个相对稳定的周期。虽然交易量扩大，但由于去年的低基础，住房仍然相对充足，没有房价急剧上涨的基础。因此，只需要换房子的人可以提前计划，以避免因抵押贷款无法偿还而错过他们最喜欢的房子。
新房子，应该买吗？
王女士住在辽宁省抚顺市，今年年初搬进了新房。近50年来，王女士这次买新房的主要目的是养老。她告诉《环球时报》，对于新房子，不再纠结是否是当地著名的社区，而是以经济、方便、快捷为主要前提。另一位在北京工作了近四年的姜女士，去年年底开始装修自己买的新房。自从在北京工作稳定以来，她一直在寻找房子。她说，去年最终决定购买房产的原因是父母支持大部分首付款，因为他们准备结婚。
AUR投资分析平台分析师张玉峰在房地产一线工作多年。她告诉《环球时报》，从交易案例来看，购买新房的需求多年来一直没有改变，要么改善住房条件，要么在新城购买房地产和准备婚姻。但她还说，现在我们会更多地考虑购买第一套，基本上是三居室。
自春节以来，从各地的反馈和媒体报道来看，房地产市场的运作出现了许多积极和积极的反馈。记者从几个一线城市的销售人员那里了解到，春节过后，看房的人数比去年同期增加。张玉峰说，春节过后，每个人都有更多的时间看房子。再加上各地推出的优惠政策，交易量有所改善。可以说，有一个“小春节”。然而，根据以往的经验，在这一波消费之后，它将迎来一段相对稳定的时期。
自去年以来，各地陆续出台优惠政策，促进新房销售。2023年，力度有加码趋势。1月初，中国住房和城乡建设部长在接受采访时表示，应大力支持购买首套房，降低首付比和首套利率。1月29日，郑州宣布首套住房贷款利率将从现在起降至3.8％，在新的一年里，城市“降低抵押贷款利率”开始了第一枪。记者了解到，自2023年1月以来，全国共有30个城市降低了抵押贷款利率或实施了低利率，抵押贷款利率低于4.1%，同时呈现4%、3.9%、3.8%和
三、七%四梯队。那么，对于那些还没有买房的购房者来说，目前较低的抵押贷款利率是否真的构成了一个有吸引力的“入场机会”呢？张玉峰认为，低抵押贷款利率确实对购房者有利，但对北京等一线城市来说，另一个问题是首付比例过高。“在北京，消费者购买第一套房子基本上是40%的首付，第二套非普通住宅项目基本上需要80%的首付。对于普通购房者来说，压力很大，他们也面临着先卖房再更换的问题。因此，银行降低抵押贷款利率对北京市场的刺激效果并不明显。”
中国指数研究所认为，未来房地产市场供需政策将继续加快实施，一、二线城市住房需求强劲，预计将率先迎来市场复苏，房地产市场的“小春天”可能出现在少数城市。但对大多数城市来说，经济环境和房价预期仍然较弱，市场修复需要更长的时间。青岛大学经济学院教授易宪容在接受《环球时报》采访时表示，从地区角度看，经济发达城市和地区的复苏速度将更快，当然，这也取决于未来房价的涨跌。
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