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购房合同疑隐藏霸王条款 “星语朗庭”购房者进退两难
合同文本中的疑似不平等条款
傅女士向“新民帮农”报告，她和丈夫支付了10万元定金，认购了浦东新区南汇新城山云路55号“星语朗庭”新房。随后，在正式签订《商品房销售合同》时，发现许多条款涉嫌“不平等、不公平”。
买方想要求一份声明来修改合同。“所有商品房销售合同和补充条款”在“购买订单”上的一句话早已暗中铺平了道路，使傅女士和妻子突然陷入“违约”的困境；提出退房要求，“延期付款签约申请”使夫妻面临“同期收款银行贷款利率上调20%罚息”的风险。
记者调查发现，在479人的购房群中，很多质疑“霸王条款”的购房者似乎陷入了两难境地。开发商给出了“上帝的回复”：如果合同不合理，法院将保护购房者的权益。
销售被指打闷包
买房陷入连环套
傅女士说，她和丈夫本来打算买“星语朗庭”的B2户型，卖的说“已经卖完了”。在对方发誓“老带新”1.5万元的“言语攻势”下，他们还是认购了A户型。
2月26日，支付10万元定金后，《购买订单》上写着“3月5日签约”。对此，傅女士和妻子表示，“由于个人原因，需要推迟签约”。随后，销售人员提供了一份“延期付款签约申请”，重新约定3月25日签约，首次支付70%的房款。此时，傅女士和她的妻子已经筋疲力尽了很长一段时间，加上销售声音“放心，是统一格式的内容，不会有问题”的各种承诺和敦促，所以“渴望买房子”他们签署了两份文本。
3月25日，傅女士再次来到售楼处，准备签约付款。销售人员带来一张与之前《购买订单》内容相似的“签约单”，将已付定金转为首付。此时，“全部接受现场公布的商品房销售合同和补充条款”的声明立即引起了傅女士的警惕，并立即要求对方出示相关文件。经过仔细观察，傅女士认为，“补充条款”故意增加了购房者的责任和风险，并澄清了开发商的责任和义务。对购房者来说，这是“不平等和不公平”。为了谨慎起见，她立即回答“在制定计划之前咨询相关部门”。
3月27日，傅女士和妻子再次向销售人员申报“必须修改‘补充条款’，否则退房”的要求，但销售人员立即通过微信回复：合同已在主管部门备案，不会更改。另一方还强调，在2月26日签署的“购买订单”中，购房者“接受现场公布的所有“商品房销售合同”和补充条款”。同时，《延期付款签约申请》规定，如果首次房款不按时支付274.9万元，开发商可按同期银行贷款利率上调20%收取罚息。“如果延期，将承担违约责任。”
面对如此强硬的态度，傅女士表达了强烈的不满：对于“全部接受购买合同和补充条款”这样一个非常重要的内容，为什么“事先知道”销售在现场没有提到，用“闷包”软泡沫“欺骗”买家签字；“高罚款利息”就像“连环”，让买家“无路可退”。这不是给我们‘埋雷’和‘挖坑’吗？！”
条款越看越害怕
质疑权利保护没有保障
傅女士一向记者“划出重点”，针对“商品房买卖合同”和补充条款中“不平等、不公平”、“不能改变”的“霸王条款”。
条款：乙方抵押贷款不能在合同约定之日前全部到达甲方账户的，乙方构成逾期付款，应当按照本合同第七条的规定承担逾期付款的违约责任。
问题：虽然合同排除了银行贷款金额或贷款政策造成的逾期贷款风险，但从实际情况来看，买方不负责的，以银行抵押贷款的实际到达时间为准，不得将违约责任和风险强加给买方。
条款：乙方要求终止合同，应向甲方支付总房价20%的违约金。甲方未按合同约定向乙方交付商品房的，乙方有权在逾期90天后终止合同，但应在15日内书面通知甲方，甲方应在终止和注销合同登记手续之日起30个工作日内退还全部已付款项，并按已付款项的10%支付违约金。
问题：购房者违约时应支付总房价的20%，逾期时应支付每日违约金的万分之五；开发商违约只需按购房者已支付房价的10%支付，但逾期时只需按房价的万分之零5支付日违约金。
条款：双方签订合同后，买方同意出卖人对商品房相关的土地使用权和在建项目进行抵押、抵押变更或重新抵押，卖方无需另行通知。
质疑：如果房屋被开发商抵押或再抵押，买方是否失去了权利保护和责任追究的可能性。
条款：甲方未提供的合同和补充协议的格式合同，经双方协商一致后达成并自愿签订。
问题：合同和补充协议没有与买方协商，纯粹是单方面的“强加于人”。签订合同后，一旦出现问题，开发商可以以“自愿签署”和“自负后果”的名义拒绝买方的所有合理要求。
傅女士坦言，这些条款让她“越看越害怕”“越想越担心”。“在我们479人的购房群中，很多人也说这是‘霸王条款’，以后很有可能会让我们处于维权无保障的不利境地。”
这些规定应该是公平的
开发商承诺协商
在这方面，记者咨询了上海山法律师事务所的高级合伙人秦玉斌。他明确回答说，根据《中华人民共和国合同法》，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务；提供格式条款的一方免除责任、增加责任、排除主要权利的，无效。
随后，记者联系了开发商雅戈尔的上海雅源房地产有限公司。对于买方指出的“不平等、不公平”条款，相关负责人回应，每个买方可能会对合同提出意见，但销售合同已由主管部门审查备案，不能更改。如果确实有“霸王条款”，买方可以起诉，法院将判处合同无效，以维护买方的合法权益。
根据傅女士担心的“房地产是否存在抵押贷款或再抵押贷款风险”，该负责人反馈说，该项目目前不涉及任何抵押贷款。如果随后发生变化，将另行公布。记者立即问：“合同明确规定，‘卖方不需要另行通知’，现在口头通知将‘另行通知’，两种表达不同，哪一种是准确的？“听了之后，对方的语气立刻放松了很多，声称自己是来解决问题的。至于合同条款，我们将与公司法律事务协商，但后续还取决于公司法律事务和主管部门是否同意修改。
记者王军
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