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魔都楼市!上海买房认房认贷怎么理解?让方叔为你解开迷雾
本文选自“上海房叔”粉丝提问
问题:方叔叔,咨询上海购房贷款问题。
问题1:如果外地有房子,上海没有房子,而且有两笔抵押贷款,你能按照两笔贷款在上海买房吗?还是我们必须在信用调查中结清两笔住房贷款?
问题2:除了两笔住房贷款外,信用调查还有对他人贷款的担保。这不应该影响你申请第二套贷款吗?
答:房屋契税“以城市为单位”
住房贷款“以国家为单位”
因为你向“央行”申请贷款,你向“当地房管局”缴纳契税,两者的层次不同
因此,你在其他地方有两套抵押贷款。你只能在上海全额买房,在其他地方结清一套抵押贷款,然后在上海以两套首付70%的资格买房
担保也计入债务,不影响第二套贷款,但影响你的债务,月薪需要覆盖两倍的月供(不到500万贷款一般不用担心,即使有点缺乏一些流动银行会融资)
问题:房东自己解封后再交易被法院查封的房子。有风险吗?
答:请注意,不是房东自己解封,而是房东发起申请,法院解封;一般来说,如果对方在审判阶段申请保全,房东可以在还款后立即申请解封,这是最快的情况。进入立案起诉阶段和执行阶段需要很长时间。如果你不还钱,你可以立即解封。
房屋解封后,可以拉出正常的生产调整,不影响后续交易。然而,我通常不会碰有这样前科记录的房子。世界上没有男人。为什么我要找一个有前科记录的男人来担心自己?房地产投机中有一所学校叫做“药品单流”,即专门寻找有产权纠纷的房屋,以低价食用,并将其处理成正常房屋以赚取利润。玩这个学校的人需要黑白相间的人。普通人最好不要碰药单
问题:方叔叔,90年代日本泡沫破灭后,楼市和股市都走了长熊。这几年日本人的资产配置是什么?我有点好奇。
回答:日本人老老实实还了30年的房贷,还屁资产配置!
房地产市场已经上涨了太多年,太多的人对“抵押贷款”没有感觉,好像几年后债务就会被稀释,事实确实是这个事实,但泡沫也有顶峰,
从1985年底到1990年初,短短四年多,日本城市地价暴涨了两倍,房价暴涨了五倍左右。达到峰值,然后破裂。1995年,东京商业大厦价格较1990年峰值暴跌70%左右,然后横盘五年。噩梦还没有结束。2000年,全球经济大萧条再次下跌50%!看看楼价跌了多少?最近刚涨回历史最高水平,也就是1990年左右的价格。只是耽误了一代人
日本通货紧缩30年,资产价格下跌,失业,经济低迷,经济数据下降。他们的价格已经20多年没有移动了。全国人民都在忙着诚实地偿还抵押贷款。资产配置怎么能有多余的钱呢?我们不知道日本祖父70岁时是否要出去开出租车谋生。你和这些祖父谈论资产配置吗?
你觉得北方那些烫手山芋的房子现在不是这么德性吗?二手永远卖不出去。你要老老实实还房贷30年,做房东租30年吗?
然而,很难判断“峰值”何时到来。你不知道今天是高峰还是半山腰。只要下一个接班人仍然愿意高价买你的房子,峰值还没有到来。因此,当我买房子时,我总是参考“我能负担得起30年的抵押贷款吗”的指标。我从来没有想过“如果我不能忍受两年的每月供应,我会很快卖掉房子并返还血液”
问题:方叔叔有上海二手房最新买卖税表吗?
答:二手房交易主要涉及增值税、个人所得税、契税三大税种(印花税也有,很少,直接忽略)
契税是固定的。购买第一套房屋,建筑面积小于90平方米,契税税率为1%;90平方米以上的契税税率为1.5%。购买两套以上的,无论面积大小,均为3%。
个人所得税也是固定的,分为普通住宅和非普通住宅。上海目前的普通住宅标准应同时满足以下三个条件
1、五层以上(含五层)的多高层住宅,以及五层以下的旧公寓、新里弄、旧里弄等;
2、单套建筑面积小于140平方米;
3、实际交易价格:低于同级土地上住房平均交易价格的1.44倍,低于450万元/套,低于310万元/套,低于230万元/套。凡不符合上述条件的,均为非普通住宅。对于普通住宅,差额缴税公式=(两次交易差额-本次增值税)*20%;全额缴税公式=*1%(本次交易合同价-本次缴纳的增值税)。对于非普通住宅,差额公式相同;全额缴税公式=(本次交易合同价-本次缴纳的增值税)*2%。个人所得税是五年内唯一免征的一套
大多数税是增值税。对于普通住宅,5年以上不需要缴纳增值税;5年以下按合同价全额计算,公式=合同价/(1 5%)*5.3%。对于非普通住宅,差额增值税在5年内缴纳,按本次销售与上次购买的差额计算,公式=(合同价-上次购买价)/(1) 5%)*5.3%;不到5年按合同价全额计算,公式=合同价/(1 5%)*5.3%。
问题:我最近想换房子。在上海的二手房销售中介机构中,链家是否排名第一,接下来排名前几的是哪一家?如果委托卢军真的有一个好房子和魔法首都财务概念,这个在线中介是可靠的吗?如果目标较大,上下家庭佣金率一般可以折扣多少?
答:第一个是链家,然后是中原、太平洋、易居等。链家的优势是服务好,房子真实,流程标准化,缺点是贵,真的超级贵,3%不用谈。
陆军出身开发商,主要是做新房,不擅长做二手。他做二手是因为品牌融资,希望全面开花。他现在什么都做,想做全能,全城市,贪多嚼不烂。全能玩家可以让你买房,但是买不到性价比高的竹笋。
魔都财观是以前平米的团队,名声不是很好就换了名字。他们别的都好,流程也很规范,就是收费太贵。以前平米团队以“3万咨询费”闻名江湖
问题:老师,顶楼一般打几折?你能买吗?
答:老破小顶楼没有电梯,除了买学区,没有理由买。
电梯顶层可以买到,建筑均价9-95%,视维护和漏水情况而定
大面积顶层复式,买高端社区,低端社区顶层复式,低端社区客户只需要小面积住房
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