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多个城市的住房贷款政策“放松”
在二三线城市降低首套住房首付比例后，广州、杭州等地的抵押贷款政策也有所放松。自2月21日起，广州六大银行集体降低了抵押贷款利率。2月23日，杭州也报道了第一套和第二套住房抵押贷款利率下调的消息。好消息频繁，房地产交易量逐渐回升。
降低抵押贷款利率
最近，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、邮政储蓄银行六大银行降低了广州的抵押贷款利率。其中，第一个抵押贷款利率来自之前的LPR 将100BP(5.6%)降至LPR 80BP(5.4%)，二套房贷利率从LPR开始 120BP(5.8%)下调到LPR 100BP(5.6%)。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉记者，这是银行的独立行为，而不是国家政策。LPR（贷款市场报价利率）改革后，监管机构强调，金融政策应坚持“一城一政策”的原则，即在LPR的顶层框架下（第一套不低于LPR，第二套不低于LPR 60个基点)，当地商业银行可以独立确定第一套房和第二套房的利率水平。因此，无论是上调还是下调，都是市场自发行为，而不是全国降息行动。
从供求关系来看，今年1月广州新房交易不足6000套，远低于2016年以来月均8000-9000套，而二手房交易(自助网签) 7014套中介网签，同比大幅下降55.4%，自2021年5月以来一直徘徊在5000-7000套的低位。
“当整体交易量下降时，对抵押贷款的需求就会下降，抵押贷款供需关系就会逆转，导致利率下降。如果银行想做生意，它自然只能降低利率。此外，最近的抵押贷款金额增加了，利率下降是合理的。”李玉佳说。
易居研究所智库中心主任严跃进告诉记者，广州政策的下调充分说明，当前房地产市场的政策进一步宽松，值得大家肯定。首先，受央行降低存款准备金率和降息政策的影响，抵押贷款市场总体上以持续宽松为导向。银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观地激活更多的人申请抵押贷款。二是2月份的优惠政策将继续扭转房地产的颓废趋势，帮助市场活跃交易。第三，广州等城市的抵押贷款利率政策客观上对全国其他城市也具有积极的启发意义，有助于对其他城市的后续政策发挥积极的示范作用。第四，目前房地产市场正处于去年下半年降温以来的终点，今年将呈现“V“类型趋势，即目前不断进入市场底部、底部、底部阶段，随后有很好的底部反弹、逐步复苏基础。
当然，在LPR框架下，由于LPR不变，加点的影响只是边际影响。值得注意的是，在最新一期调整窗口中，5年期LPR并没有下调，略高于预期，因为1月20日5年期LPR在2020年4月后再次下调，市场预期调整窗口已经打开。监管机构可能会考虑到市场的复苏和各地的积极救助，并在一定程度上激活市场。他们担心LPR再次下调可能导致明显反弹。简而言之，在长期的机制结构下，房地产市场将趋于稳定，但很难大幅上涨。
各地住房贷款政策松动
与此同时，上海也有传言称抵押贷款将进行调整。许多银行家向记者证实了这一点，但没有发布纸质文件，但总体方向将是支持抵押贷款和发展贷款。
例如，山东菏泽出台了针对不同群体有不同标准的新政策。无住房、无贷款记录的，首付比例为20%；有个人住房贷款记录且已结算或实际拥有一套住房但没有贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，可以执行25%的首付比例；对于实际拥有一套并有相应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可执行30%。
但记者致电菏泽各大银行，发现并非所有银行都发出了下调通知。“我也在新闻中看到菏泽首套房首付比例下降，但我行没有实施，很难说以后会不会跟进。这一政策因银行而异，具有很强的地域性。”菏泽一家大型国有银行的工作人员告诉记者。
与此同时，在菏泽之前，重庆和江西赣州已经开始实施“首套房贷款首付比例20%”的政策
“抵押贷款基准利率在2月中旬下降。”重庆一家房地产经纪人告诉记者，“目前的利率已经恢复到两三年前的水平。去年高达4.9%，现在第一套房的基本利率为4.6%。很难说未来是否会再次下降。”
根据壳牌研究所的监测数据，2022年1月，103个重点城市的平均抵押贷款利率和贷款周期已恢复到2021年年中的合理水平。其中，59个城市的主流抵押贷款利率逐月下降。在贷款周期方面，64个城市的贷款周期较上个月缩短，4个一线城市的银行贷款速度加快。
数据还显示，1月份，其监测的103个重点城市的主流首套住房贷款利率为5.56%，第二套住房贷款利率为5.84%，比上个月下降了8个基点。1月份的平均贷款周期为50天，比上个月缩短了7天。
市场预计，政策信号明显，表明低能源市场销售疲软，未来将有更多的城市推出抵押贷款放松政策。西南证券认为，全国抵押贷款首付比例通常保持在30%，近15年首付比例降至20%，分别发生在2008年金融危机和2014年商品房库存高企时。“菏泽降低首付比例发出了明确的积极信号，可以在一定程度上反映政策的放松趋势。预计未来将有更多的城市采取购房支持政策。从目前市场下滑来看，低能城市销售疲软，库存压力更大，放松意愿更强，实施力度预计更大。研究报告显示。
针对最近的各种措施，严跃进指出，降低首付比例和放松购买限制是房地产放松政策的两种工具，也是鼓励住房消费的重要措施。在当前首付比例下降后，预计一些城市也将放松购买限制。
许多房地产市场出现回暖
值得注意的是，这种放松的速度比预期的要快。与过去相比，一些地方政府不得不在3月两届会议后放松。目前，地方政府积极调整，符合中央提到的“城市政策”的政策取向。
结合近期商业银行首付比例下调的内容，可以看出，中国至少有7个城市出现了首付比例下调的优惠政策，包括北海、自贡、南宁三个城市，以及菏泽、重庆、赣州、佛山，商业贷款首付比例下调。这七个城市充分表明，二三线城市率先开始出现政策放松的信号，对市场交易产生重大影响，对促进房地产市场稳定健康发展起到积极作用。
在各种好消息的推动下，许多地方的房地产市场出现了复苏。
“最近的交易量还可以。与年前相比，房屋数量和交易量明显增加，客户的意愿也很强。未来取决于3月份的成交量。如果成交量能上升，今年很有可能会上升。一位北京房地产经纪人告诉记者，几年前他所在的中介机构曾经整个月没有交易量，而今年看房的热情已经回暖。重庆的一位中介也表示，目前的交易量有所回升，但很难说房价未来会如何表现。
“放松抵押贷款政策带来了积极的信号意义。目前，全国70个城市的房价表明，房地产市场正在“挣扎”走出低谷。随着信贷政策的进一步放松，住房交易将活跃，市场将逐渐从冬季进入春季。”严跃进预计。（曹云毅）
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