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上海商业贷款、公积金贷款政策
1.商业贷款
自2021年7月24日起，上海将提高抵押贷款利率！
第一套上浮35个基点
（4.65 0.35=5%）
两套上浮120个基点
（4.65 1.05=5.7%）
贷款政策的变化
1、银行严格调查客户的首付来源。客户首付不得通过非直系亲属贷款、P2P公司贷款、贷款贷款、信用卡套现等方式用于首付。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不是直系亲属）
2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流量或其他能反映收入的证明。
3、审批时间延长。目前，平均贷款批准时间约为证书收集后的一个月至一个半月。
4、贷款时间延长，最近的新抵押贷款，平均2个月可以成功贷款。一方面，二手住房对资格考试更加严格，贷款时间可能延长到4-6个月，甚至更长。
5、如果全国有2套或2套以上的抵押贷款，银行将停止发放第三套抵押贷款。
6、父母出具产权证明，子女参与贷款，已停止受理。子女出具产权证明，父母也应提供还款能力，严格的政策。
7、近三年有离婚史的，银行暂不接受贷款。
8、目前银行暂停接受定金审批，贷款前需要支付规定比例的首付款。(第一套3.50%，第二套50%或70%)
2.公积金贷款
天津二套房公积金贷款首付降至40%，有哪些信号？
12月21日，天津市调整住房公积金贷款政策，将第二套住房贷款首付比例从60%调整为40%，与商业银行第二套个人住房贷款保持一致。与此同时，多子女家庭购买第一套住房贷款的最高限额增加了20%。
自今年以来，许多地方已经优化或取消了“住房和贷款”政策。据贝壳研究所统计，在监测的103个城市中，超过70%的城市“不承认贷款和住房”，即只要现有贷款结清，第一套贷款再次购买；82个城市首套住房和商业贷款的最低首付比例可达20%。截至12月18日，19个城市首套住房贷款的主流利率已降至4.0%以下。
业内人士认为，中央经济工作会议将支持住房改善作为扩大国内需求的重要任务。预计未来需求侧宽松政策将继续，重点城市的限制政策仍有进一步优化的空间和可能性，包括贷款利率、首付比例、住房认可政策等。
天津调整住房公积金贷款政策
12月21日，天津市住房公积金管理委员会发布《关于调整提取住房公积金和个人住房公积金贷款政策的通知》。
据了解，新政放宽了租房提取频率，将租房提取住房公积金从季度提取调整为按月提取。
同时，新政更好地满足多子女家庭的合理住房需求。多子女家庭可以根据实际租金提取住房公积金，不受每月最高3000元的限制；购买第一套住房贷款的最高限额在本市统一贷款限额的基础上增加20%。
此外，新政方便员工申请组合贷款，将第二套住房贷款首付比例从60%调整到40%，与天津商业银行第二套个人住房贷款一致。
新政自2022年12月26日起生效，2027年12月25日废止。
至于天津市住房公积金政策调整的原因，天津市住房公积金管理中心表示，新政策的目标是调整租赁提取资金的转移频率，增加对租赁提取员工的支持；增加对多子女家庭租赁和购买第一套住房的支持，更好地满足多子女家庭的合理住房需求；调整第二套住房公积金贷款的最低首付比例，与天津市商业住房贷款一致，员工申请组合贷款很方便。
新旧政策的主要区别是：
82城首套房商贷最低首付可达20%
今年以来，郑州、西安、杭州、南京等重点城市多地优化或取消了“认房认贷”政策。
据贝壳研究所统计，监测的103个城市中，超过70%的城市“认贷不认房”，即只要结清现有贷款，第一套贷款再次购房。其他29个城市仍在实施认房和贷款政策（包括一些地区），包括一线城市和东莞、佛山、中山、珠海等大湾区城市。
从首付比例来看，据贝壳研究院统计，武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市82个城市首套商业贷款最低首付比例可达20%（包括部分地区或部分银行）。总的来说，北京和上海是中国抵押贷款信贷环境最严格的城市。
从利率水平来看，壳牌研究院统计数据显示，12月第一套和第二套住房贷款的主流利率指数继续环比下降。12月，第一套主流利率平均为4.09%，第二套主流利率平均为4.91%，环比基本持平，同比下降155BP和100BP，创历史新低。
12月，银行贷款周期为28天，受近期疫情影响，较上月延长两天。一线城市平均贷款周期为35天，二线城市平均贷款周期为26天，三线城市平均贷款周期为27天。
截至12月18日，贝壳研究院监测范围内，19个城市首套房贷主流利率已降至4.0%以下，其中二线城市6个，三四线城市13个。从第一套主流利率来看，12月份只有9个城市，包括一线城市，高于4.1%；仅北京、上海、厦门、西安四个城市的两套主流利率就高于4.9%。
从利率变化来看，株洲、北海、海口12月份首套房贷利率调整。其中株洲首套房贷主流利率降至3.7%，降至40BP。
从城市线来看，一线城市房贷利率最高，第一套平均为4.60%，第二套平均为5.13%，与上个月持平。二、三、四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调的角度来看，三四线城市抵押贷款利率同比下降最大，第一套和第二套利率同比下降164BP和107BP。一线城市抵押贷款利率同比下降最小，第二套利率同比下降仅69BP和62BP。
值得注意的是，中央经济工作会议指出，确保房地产市场稳定发展，扎实做好建筑、民生、稳定工作，满足行业合理融资需求，促进行业重组并购，有效防范和化解优质房地产企业风险，改善资产负债，坚决打击违法犯罪行为。根据城市政策，支持刚性住房需求和改善住房需求，解决新市民、青年等住房问题，探索长期租赁市场建设。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的，推动房地产业顺利向新的发展模式过渡。
壳牌研究所认为，中央经济工作会议将支持住房改善作为扩大国内需求的重要任务。预计未来需求侧宽松政策将继续，重点城市的限制政策仍有进一步优化的空间和可能性，包括贷款利率、首付比例、住房认购和贷款认购政策。
主编：朱雨蒙
校对：李凌锋
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