上海公积金预约贷款|提前还房贷需要预约，咋回事?

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提前还房贷需要预约，怎么回事？

“年终奖金已经发放。我兴奋地准备提前偿还一些抵押贷款。结果，我发现我必须提前预约，而且我必须提前很长时间。我不能在节前偿还。”前年在北京买房的小周告诉《金融时报》记者。

看到财务回报率低，缺乏合适的投资渠道，许多购房者和小周一样，选择在几年前使用一些手头资金来提前偿还抵押贷款。然而，他们发现，许多银行的抵押贷款门槛正在悄然提高：或提前预约，或有限的还款金额，或限制还款金额，或需要收取违约金等，全国许多地方的许多购房者都面临着提前还款的困难。

你还需要提前偿还抵押贷款吗？提前偿还抵押贷款划算吗？如何计划提前偿还抵押贷款？

提前还贷有什么困难？

“我以前提前还过几次。起初，我去了银行网点。后来，在线预约也非常方便。我基本上可以随时预约。谁知道这次这么麻烦。”小周开玩笑说。

来自上海的王女士也无法提前还款，“网上无法预约，线下问题也被告知金额已满。”

“如果你不能预约，你就不能在线还款。线下还款和具体还款金额需要咨询您的贷款网点。”一家大型国有银行的客户服务部门告诉《金融时报》记者。

即使是预约提前还款的买家也觉得预约不方便。”我会定期提前偿还抵押贷款。去年第三季度后，我发现预约提前偿还抵押贷款更麻烦。上个月，我预约在春节前偿还。然而，当时的时间选择相对较少，然后我想增加未来的还款金额。”云南的李先生说。

事实上，自2022年下半年以来，许多银行提前偿还抵押贷款的门槛一直在提高，一些银行将在线还款规则改为每年只能偿还4次，预约间隔不少于60天；一些银行以业务系统升级为由分阶段暂停在线还款；一些银行甚至发布了暂停提前抵押贷款业务的通知，但后来在舆论压力下撤回了通知

为了应对春节前夕提前还房贷的高峰期，一些银行玩出了新的“花招”：关闭移动银行APP的在线还款功能，增加最低还款金额，增加违约金，线下还款需要排队或金额不足等。”上级银行发布了抵押贷款还款总额的要求，有更多的客户需要提前还款，金额很快就会耗尽。”一家银行的一位官员透露。

“抵押贷款是银行最好的资产之一。银行通过存款利率和金融产品筹集较低成本的资金，然后进行抵押贷款业务，是银行非常重要的盈利渠道。如果你提前偿还贷款，那么业务逻辑就不起作用，银行肯定不愿意。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉《金融时报》。

越来越多的人提前偿还贷款。

根据中国人民银行2022年第四季度城市储户问卷调查，23.3%的居民倾向于“多消费”，比上季度下降0.2个百分点；51.4%的居民倾向于“多储蓄”，比上季度上升1.0个百分点；25.3%的居民倾向于“多投资”，比上季度下降0.8个百分点。

“一方面，住房消费需求疲软，新住房贷款申请数量显著下降；另一方面，一些居民提前偿还住房贷款，以减轻利息支出的压力。因此，商业银行的住房贷款难以稳步增长，一些银行通过收取违约金和补偿金来增加提前还款成本；一些银行试图通过提前预约和长时间等待来减轻或推迟提前还款的压力。在采访中，招聘联合会首席研究员、复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼告诉《金融时报》。

“现在购买金融产品的利率有多低？R1的是2:00。我还听说连R2的都亏了，很难保本增值。”王女士说:“想想看，还是提前还房贷比较好。”

目前，随着金融产品净值的运行，金融产品的收入下降，波动性增加，使许多消费者望而远之。根据普益标准最新监测数据，2022年12月，全市场新发布了2468款金融产品，环比增长193款，其中开放式产品288款，平均绩效比较基准为3.92%；2180款是封闭式产品，平均绩效比较基准为3.83%。

“现在每个人对房价的预期都改变了，房价的预期甚至下降了。另一方面，整个财务收益率明显开始下降，金融产品净损失也很常见，同时存款利率也在下降，当财务存款收益率低于抵押贷款利率时，提前偿还抵押贷款是一个不错的选择。”李玉佳说。

不能提前偿还贷款怎么办？

“从法律上讲，提前还款是贷款合同中贷款期限和贷款金额的变更，借款人确实需要与银行达成协议。然而，近年来，国家和金融管理部门多次要求银行增加对实体经济的支持服务，采取切实措施缓解企业和个人的困难，降低实体经济的综合融资成本和个人消费信贷负担。”董希淼说。

董希淼认为，商业银行应以长远为基础，完善服务，通过线上线下结合，为客户提前还贷提供便利，更好地提升客户体验。“此前，一些银行还发出通知，提前还款收取高比例的‘补偿’，违反了实体经济救助的政策取向和精神。呼吁收取“补偿”和“违约金”的银行提前偿还贷款，提高他们的地位和理解，展示商业银行在服务实体经济和公众方面的应有行动和责任。”

然而，并非所有购房者都需要提前偿还抵押贷款。“集群提前还款是不可取的。判断是否需要提前偿还个人贷款最直接的方法是看看投资收入是否能覆盖贷款利息。如果投资回报率高于贷款利率，可以考虑投资更多的资金；相反，可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，你也需要为自己的生活、养老金和日常开支留下足够的资金。从目前的情况来看，贷款利率呈下降趋势，需要仔细考虑提前偿还贷款。董希淼建议说。

“从还款方式来看，一般来说，等额本金的还款方式一开始本金多，利息少。相比之下，提前还款会更划算。等额本息还款方式一开始利息多，本金少。如果等额本息还款已经还了一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率明显低于市场上一般贷款的利率，也可以不考虑提前还款。董希淼说。

“购房者应及时掌握贷款银行的政策变化，制定计划，提前预约。大多数消费者选择相同的本息还款方式，并在还款初期偿还更多的利息。如果买方已经提前还款多年，那么他已经偿还了很多利息，在这种情况下，不适合提前还款。”李玉佳建议。

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