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上海升级房地产市场监管：离婚3年内限购，新房彩票优先满足无房家庭
北京新闻（记者饶舒伟）1月21日，上海市住房和城乡发展管理委员会、市住房管理局、市规划资源局等八个单位联合发布了《关于促进城市房地产市场稳定健康发展的意见》（以下简称《意见》）。该意见包括调整增值税豁免年限的十项措施，并将个人销售住房的豁免年限从2年增加到5年。该意见自2021年1月22日起生效。
增加商品房用地供应，增值税免征期限提高至5年
本意见明确完善土地市场管理，规定优化土地供应结构，增加商品房用地供应，特别是在郊区轨道交通站周边、五个新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）增加供应。坚持房地产联动机制，引导企业合理征地，稳定土地价格。
易居研究所智库中心研究总监严跃进表示，意见明确规定，土地供应应应增加，结构应调整，可以真正缓解供需矛盾。该意见还明确了区域市场土地供应的调整，特别是轨道交叉口和五个新城的土地供应，有利于后续区域住房项目的增加，有利于解决相关人员的住房问题。此外，该意见还提到了土地价格的稳定性，强调了对土地联动机制的坚持，这也是为了防止土地价格上涨传导到房价上涨。
值得一提的是，本意见调整了增值税免税年限，将个人对外销售住房增值税免税年限从2年增加到5年。
严跃进指出，这一规定确实从税收的角度进行了控制。通过这些政策，也增加了二手房交易的税收成本，防止了一些房东快速购买和销售房屋的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似的政策对后续的二手住房交易有很大的影响。
打击假离婚，严格防止信用贷款和消费贷款
《意见》明确规定，严格执行住房限购政策，规定夫妻离婚的，任何一方自离婚之日起三年内购买商品房的，按离婚前家庭总数计算住房套数。
严跃进的分析认为，从意见中可以看出，即使夫妻离婚，过去三年买房仍然有影响，这是打击假离婚的现象。此外，上海的政策比其他一些城市要求在离婚后两年内追溯过去所有家庭财产更严格。
在信贷方面，本意见强调严格执行差异化住房信贷政策，实施房地产贷款集中管理，加强对个人住房贷款的审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款的节奏和增长速度，防止意外贷款。指导商业银行进一步加强贷款审查管理，增加对购房者首付资金来源和债务收入比的验证。严格防止信用贷款、消费贷款、商业贷款等资金非法流入房地产市场。
“意见中最大的亮点是提到了‘抵押贷款集中’的概念。”严跃进说，事实上，由于2021年也是央行和其他部门实施抵押贷款集中政策的一年，这些政策正是借此机会积极实施的。后续银行必然需要在“三条红线”的约束下，在贷款方面更加保守和放贷。一些炒作较多的房地产，后续贷款必然面临收紧的可能性。
在商品房销售管理方面，《意见》规定，新建商品房销售计划应严格备案管理。严格执行商品房销售“一价清”、“实名制”等管理制度。完善新建商品房公证抽签选房制度，优先满足“无房家庭”自住需求。加强对预售资金的监督，保护购房者的合法权益。
严跃进认为，《意见》提到，彩票政策应优先考虑无房家庭，一些人才在后续购房时必然会享受更好的政策。预计上海将出台各种彩票选房制度，类似于优先认购制度，真正保护购房者特别是无房者的权益。
此外，该意见还明确并严格规范了房地产市场的经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监督，对房地产市场秩序进行专项整改。加强联合整改执法，形成联合执法力量，认真查处不愿出售、价格违规、虚假广告、人为营造市场紧张氛围、诱导规避监管政策等违法行为。
饶舒玮，新京报记者
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