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这套可能“捡漏”的拍卖行，却有一个“坑”。
案例背景
今年2月，C先生夫妇听说上海法拍房限购后可以捡漏，想买一套法拍房。
C先生和他的妻子都在大虹桥商务区工作。他们几年前拿到了结婚证，但由于首付紧张，他们从未买过房子。
两人的储蓄和家庭支持，可以拿出150万左右的资金，准备用第一笔资格贷款买一套年龄在400万左右的新房。
就在2月底，闵行华曹板块虹桥商务核心区拍了一套房子。这是2008年竣工的第二栋新房子。有两间卧室和一间客厅。社区环境也很好。社区离C先生和他的妻子工作的地方很近，步行可以到达，各方面都符合C先生的需要。而且套房不热，感觉有空间捡漏。
在确认C先生和他的妻子准备参加拍摄后，我们开始调整房子。
尽调结果
该房地产公告显示，法院有7人被查封，另一人被公安部门查封。根据我们的经验，涉及刑事案件是毫无疑问的。
经过尽职调查组的仔细调查和梳理，发现涉及的案件远远超过7个法院的查封。被执行人、夫妻和公司共涉及32起纠纷，其中7起涉及房屋查封。
涉及的公安查封不是因为伤人刑事案件，而是因为涉嫌非法集资的诈骗案件，排除了潜在的房屋恶性风险。
虽然案件尽调安全通过，但公安查封严重影响了贷款计划。
为什么？公安查封有什么问题吗？涉及公安查封的案件，绝大多数银行都会更加谨慎。
一方面，银行担心杀人案件会影响房屋的价值，另一方面，银行更担心公安查封的房屋、房屋产权证书和其他证书的处理时间有很强的不确定性，可能远远大于担保期内的6个月。
为什么有公安查封的房屋，房产证和其他证件的办理时间会有很强的不确定性？
许多没有实际操作经验的朋友不知道，要完成法律拍卖行的转让，不仅需要法院出具的四本书，还需要清理房屋的所有扣押和抵押贷款。
通常法院系统中的查封相对简单，毕竟是一个系统，容易协调。
但涉及公安查封的清理，需要公安制度解除查封。本案能否解除查封，还需要根据案件是否结束来决定。
不幸的是，许多公安查封案件并没有与法律拍卖同步结案。这导致公安查封不能在短时间内解除，也不能转让所有权，不能办理产权证书，银行不能获得其他证书。
把房子的情况交给几家合作银行提供法律贷款，明确表示不能通过审批。有一两家银行愿意通过审批，因为担保公司不能担保公安查封的房子，也不能贷款。
只有一家银行和保险公司提出，除非能证明该房屋可以在六个月内办理出产证，否则可以通过审查。
但遗憾的是，尽职调查组通过对相关案件的调查和案件经理了解到，案件涉及多方，半年内无法结案，解封时间难以确定。
在这里的调查中，我首先告诉了C先生这种情况。得知这一点后，C先生感到非常遗憾，因为他无法在短时间内筹集到400万美元，最终放弃了拍摄。
C先生叹了口气：幸运的是，他在拍摄前做了尽职调查。如果他在拍摄结束后发现了贷款问题，他就无法筹集足够的钱。他要么面临遗憾，扣除30万押金，要么面临高昂的过桥成本。
这些拍卖行不能借钱
有很多情况下，这样的拍卖行不能贷款。根据多年参与拍卖经验的积累，总结了七类无法办理按揭贷款的拍卖行:
一套房多本产证
(一套房多产证上拍页)
多套房产证其实是历史遗留下来的问题。
2009年，为了抑制开发商建造别墅和改善大面积住房，增加刚性住房供应，政府出台了7090项政策，要求开发商在建设社区时满足70%面积小于90平方米的住房需求。
在此期间，市场上出现了一些别墅或大面积的房屋，由2-3个产权证书组成，以避免政策。这些结构和使用功能看起来像一个整体的房子，但实际上有2-3个产权证书。
这种多产证房屋，银行贷款也会遇到问题，银行不能根据整套房屋的价值进行贷款，分套贷款的价值分割也会有问题，在交易中心转让也会受到门票购买的限制。
2.公安查封
该房屋已被公安部门查封，大多数银行不提供贷款，少数有关刑事案件符合解封标准。
3.房龄老或质量差
房屋年龄，即房屋年龄，是指从社区竣工年龄到现在的时间。一般来说，房屋年龄超过30年，常规银行无法办理抵押贷款。
但对于徐汇、静安等中心地区的学区房、老房子等一些质量较好的城市住宅，银行将根据市场价值和稀缺性进行优惠待遇，可以申请抵押贷款。
4.违章搭建
非法建造的房屋，一般是指未取得建设工程规划许可证或违反建设的建筑。
无论是二手房还是合法拍卖房，一旦房屋有非法建设记录，大多数都无法申请贷款。原因是违规行为不能转让所有权，不能申请产权证书，银行不能获得其他证书。
拆除非法建筑和取消施工记录需要很长时间。如果有人占用了房屋，或者法院和被执行人不同意办理产权证书，房屋将被移交，导致违规行为不能及时拆除，大多数银行也将拒绝批准贷款。
5.无产证
(集体土地性质法拍房上拍页)
“无证”房屋是指没有产权证书的房屋，通常是指集体土地性质下的住宅，所有权属于集体，只属于集体产权证书，个人只有使用权，这通常被称为“小产权房屋”。
小产权房没有产权证，银行不能为“小产权房”办理抵押贷款。
6.有长期租赁备案
我们经常在拍卖公告中看到“租赁拍卖”的显示，这表明这套法律拍卖行有租赁记录。
长期租赁备案一般是指租赁期限超过3年。这种房地产拍卖行不能保证未来贷款人逾期，房屋可以有效处置。因此，大多数银行不贷款租赁备案的房屋。
如果没有租约，但公告显示占用法律拍卖行，借款人还需要在贷款时写一份声明，承诺不会因房屋缺陷而与银行违约，银行将贷款。
7.对买方有要求
(买受人在转让页面前需要获得批准)
例如，一些位于市政府附近、历史保护建筑和其他类型的法国拍卖行对买方有资格要求。
在拍卖过程中，需要经过身份审查才能转让所有权。如果在拍卖前存在房屋转让缺陷，银行在办理抵押贷款时会更加苛刻。
如果被不合格的投标人拍中，既不能办理抵押贷款，也不能办理转让。
法拍房的交易看似简单，但实际操作中会出现意想不到的紧急情况。
这就是为什么我们总是强调法国拍卖行的尽职调查。只有清楚掌握法国拍卖行的背景信息，才能保证法国拍卖行的交易不会出现重大问题。
根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每套法拍房做尽调报告。
尽职调查报告包括七个模块：目标基本信息调查、家庭样品评估、目标相关信息及相关人员调查、转让税计算、贷款风险、价格分析、投标方案。
(研究报告目录)
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