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上海一个项目现在“挑客”的新路数:全款买房，隐现“商业贷款”
兰香湖一号。徐凡淋/摄
面对一些房地产一次性付款的严格要求，购房者应理性消费，避免融资风险。
徐凡淋中房报记者苗野上海报道
“我们的项目需要一次性付款，公司不承担任何贷款风险。”
近日，《中国住房日报》记者收到买家报告，上海闵行区紫竹板块兰香湖1号房地产有客户选择行为，涉嫌引导“商业贷款”购买情况。记者在早期打电话给房地产得到了这样的答复。
10月10日，当记者作为买家来到上海市闵行区兰香湖一号了解项目情况时，房地产销售经理再次提出了全额购房的硬性条件，强调只接受高净值客户。
“看样板房要提前验资500万元，不接受定金定房，第一笔房款按第一套房(35%)或第二套房(70%)首付比例支付，45~60天内全额支付网上签约。”房地产销售经理说。
据记者进一步了解，兰香湖一号项目不仅在房地产销售中避免了“挑选客户”的行为，而且在销售经理了解了买家现有的资金和资产后，还提出了高净值客户可以匹配相应的金融计划，具有全额支付能力。
所谓金融方案，就是让第二套房的购房者以自己的名义用房地产抵押作为经营贷款，通过套取经营贷款实现全额购房，并表示可以介绍贷款公司经营经营贷款、预付款等全过程服务。兰香湖一号项目的“挑客”行为和“金融方案”已被现场多位销售经理和贷款公司确认，并表示已有多起经营案例。
对于“一次性付款”的购买方式，记者致电项目开发商上海紫竹半岛房地产有限公司，被告知市场部负责所有外部采访，但公司市场部的电话号码直到发布才被接听。
上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿告诉记者，开发商非法销售的目的是加快收款，促进销售，但后果严重。首先，国家明确禁止商业贷款不能进入房地产行业，这给购房者带来了明显的潜在风险，存在未来资金无法及时支付、购房违约等风险。同时，可能会影响购房者金融系统的信用记录，增加购房者现金流紧张的风险，影响未来的正常信用申请。二是扰乱房地产市场正常销售秩序，为违法行为打开便利之门。后续销售人员可以利用购房者的弱势地位收取“茶费”，套利金额较大，可能涉嫌诈骗贷款，承担刑事责任。
只有全额支付，才能在网上签字
开发商一次性付款的“挑客”行为，或直接将潜在风险嫁接给购房者。
“我们要求一次性付款，不承担任何贷款风险，你可以选择购买或不购买，公司就此规定”。兰香湖一号项目的一位销售经理告诉记者，一次性付款是一个困难的条件，公司的所有项目都是全额购买的。
一位在上海从事房地产经纪多年的资深人士表示：“开发商用全额购房来提高购房门槛，这表明他们对产品有信心，不担心销售。”。
站在兰香湖一号项目所在地，可以看到项目在湖边修建了6栋高层住宅，湖景资源和一线河景资源为零遮挡。本批共推出138套230~270平方米的住宅类型，总价从1700万元起，均为精装交付。
该项目位于上海市闵行区紫竹板块。不仅有上海交通大学闵行校区和华东师范大学两所重点大学，还有中国师范大学附属幼儿园至中学12年的一贯教育资源。再加上近40万平方米的生态湖景资源，闵行紫竹板块具有明显的竞争优势。
据企业调查，兰香湖一号开发商上海紫竹半岛房地产有限公司是上海紫江集团的成员。是一家专注于开发高档别墅、中高档住宅、星级酒店等项目的房地产公司。
然而，即使这座具备“红盘”条件的房地产拥有良好的教育资源和湖景资源，第一批客户在10月11日选房结束。138套房实际上只卖了30多套，剩下的90多套房没卖，销售比例不到30%。
“如果你不挑客户，你早就卖完了。”。现场一位销售经理告诉记者，由于房子属于“小奢侈品”高端产品，总价高，需要一次性付款，很多购房者没有时间准备资金。
据上述销售经理介绍，该房地产目前正在销售D、E、F三栋楼，第一套购房者首次付款35%，第二套购房者首次付款70%，全额付款完成后才能网上签约，其中D栋首次付款后45天内全额付款，E、F两栋首付款支付后60天内全额支付。
“首次付款后，资金不足的客户该怎么办？”面对记者的问题，销售经理说：“我们想要的是高端群体，即使预付款也应该有实力。客户可以在全额付款后完成房屋抵押贷款，公司收到银行贷款，并将资金返还给买方。”
与此同时，销售经理表示，他将首先了解购房者的财产和资产。对于现有财产的两套购房者，可以申请现有住房抵押贷款，并使用商业贷款资金全额购买房屋。对于这种操作模式，销售经理表示，商业贷款可以申请总房价的70%，低于第二套房贷的利率。有需要的购房者可以推荐贷款公司到项目现场办理。
对于房地产的运营模式，上海中原房地产高级市场分析师卢文喜表示，应用商业贷款作为购房款对开发商和购房者都有风险。开发商冒着被处罚的风险，这表明利益回报较高。同时，房地产认购率低也反映了现阶段购房者往往理性，不会轻易冒险申请商业贷款买房。
风险可以涉及刑事责任
面对开发商全款购房的“挑客”行为，购房者应避免冲动消费，以防潜在融资风险。
经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品。借款人可以通过房地产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体经营者的经营需求。今年以来，随着国家对小微企业支持的增加和贷款市场报价利率的提高（LPR）随着经营贷款利率的逐步下降，许多银行的经营贷款利率已降至最低3.3~4%，少数银行可以向部分优质企业客户提供约3%的优惠利率。
因为商业贷款是针对企业的贷款产品，贷款人必须以公司的名义贷款。
记者致电上述销售经理推荐的上海某贷款公司“黄先生”。他说，商业贷款分为短期和长期。他们需要以自己的名义拥有一套房子，没有债务，或者以夫妻的名义拥有一套房子。一年期利率为3.65%，三年期利率为4.05%；名下有公司，营业执照一年以上利率最低3.3%，3年先息后本，3年3次无本续贷，相当于10年先息后本。
由于经营贷款用于公司经营，贷款后不能直接进入客户个人账户，必须有“第三方”，即提供采购合同和企业采购原材料等业务活动。
"第三方在收到付款后将钱存入您的帐户"。"黄总"强调。
“只要兰香湖一号缺钱的客户都是我做的。如何从银行借钱规避风险，遵循我的流程，就不会有问题。”。至于操作中可能存在的风险，“黄先生”发誓。
同时，它表示，如果名下没有公司，现在可以购买营业执照，提供“一站式”服务。此外，“黄先生”透露，不仅兰香湖一号，其他房地产，包括刚需板块，都可以运营，还可以提供过桥垫资服务。
对于服务费，经营贷款将收取贷款总额的1.5%，过桥预付款每天收取利息的6%(100万元利息的600元/天)和平台手续费的6%(100万元一次性手续费的6000元)。
值得一提的是，在贷款公司提供预付款的过程中，只要商业贷款没有贷款，过桥预付款资金每天收取一天的利息，等待一个月的贷款，预付款利息是一笔不小的支出。
上海一家国有银行信贷部门表示，经营贷款要求公司经营一年以上，贷款人只有担任法定代表人和主要股东一年以上才能申请贷款。现购营业执照变更时间短。即使贷款公司欺诈，帮助客户申请经营贷款，一旦银行在贷后管理中发现异常，也会要求客户在限期内偿还所有贷款。客户的个人信用调查也会留下不良记录。
事实上，从去年到现在，许多购房者已经收到了银行的贷款通知。短期内无法筹集资金偿还贷款的客户只能找到高利率过桥的紧急情况，甚至不得不低价出售房屋以筹集资金。
在这方面，崔光灿提醒买家不要贪图销售人员承诺的利益，给自己留下可能的风险和隐患。同时，建议买方及时收集证据，并向房地产管理部门报告，共同维护公平公正的销售秩序。
北京中明律师事务所兼职律师、高级经济学家宋庭敏也表示，开发商希望加快周转和销售，要求买方一次性支付，并推荐经营贷款援助机构。对于买方，如果银行追踪到资金使用不真实，商业贷款将被收回，并影响个人信用调查。如果空壳公司申请商业贷款，套利金额较大，可能涉嫌欺诈贷款，并承担刑事责任。
“面对一些开发商全额支付的要求，如果购房者冒险使用商业贷款作为购房贷款或更换抵押贷款来节省利息，违规风险较大，购房者应合理消费，避免增加贷款购房杠杆的冲动。”宋建议监管机构应注重堵塞漏洞，坚持不投机房屋的监管底线不能打破。对于商业银行，应增加贷款前的自检和问责。
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