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零首付、负首付买房回江湖背后有哪些套路？

“0首付，准现房提包入住”、“现房0首付，限时补贴6万”，最近哑火零首付和负首付广告开始在各大社交平台“刷屏”。中国商业新闻发现，深圳、佛山、惠州、长春、重庆等城市开始争先“内卷”负首付。

但记者通过走访发现，本轮“低首付”背后的经营模式有很多种:延期支付、首付贷款、高评价高贷款等。，或者非法经营层出不穷。值得注意的是，与以往的“零首付”不同，“零首付”更多的是一手市场的营销噱头。在实际操作过程中，开发商将通过分期付款和延期付款，短期内降低购房者的首付门槛。然而，在这一轮官方宣布的“零首付”开发商中，一些人通过“高评价、高贷款”冒险、“首付贷款”等方式人为降低首付金额。据多位业内人士介绍，这种手法以前在新房市场并不常见，多用于二手房中介。

最近一些新房零首付，负首付宣传广告

一些业内人士指出，上述操作似乎可以帮助购房者“提前上车”，但实际背后有很多风险：一方面，这种操作模式进一步扩大了购房者的财务杠杆，信贷违约风险激增；另一方面，它涉及多种非法操作和中间嵌套多层风险。

暗箱操作“负首付”

“现在(如果你买了指定的公寓类型)，你不仅可以支付0首付，还可以补贴一部分金额。华南某刚需房地产销售向记者介绍，这种模式主要是利用备案价与实际销售之间的价差。以记者为例，他最新推出的建筑备案价格为1.8万元/㎡打八折后，购房者的实际成交价格为1.44万/㎡。但是这个房地产将按18,000元/1.8万元㎡以合同的价格在网上签字，并向银行贷款。这部分贷款将用于降低客户首付门槛。

业内人士认为，这种模式本质上是“超贷”或“高评价高贷”，在二手市场相对流行，但在一手市场相对罕见。“前两年楼市好的时候，一手房市场没有运营空间。“华南一家房地产企业告诉记者，由于备案价格的限制，华南核心城市曾经倒挂过一、二手房（即二手房价格远高于一手房）。开发商基本以备案价出售，备案价与实际销售价之间没有价差。

在他看来，这也反映了房地产市场仍然严峻，一些地区的折扣价格很高，为这种零首付和负首付操作腾出了空间。

事实上，对于购房者来说，“超贷”确实可以在一定程度上降低首付门槛，但也增加了房地产月供的压力。惠州的一家新房中介机构为记者提供了两种折扣方案。一种是在备案价格的基础上打80%的折扣，另一种是开发商返还1.70%的首付，购房者可以支付0.30%的首付“上车”。

他进一步解释说，这两种方案在首付和月供上存在显著差异，可以根据情况进行选择。总价180万，贷款30年，第一个方案首付29万，月供5300左右；第二个方案下，开发商会用虚高的网上签约价格帮助买家多借一部分资金作为首付。买家实际上只需要支付5.4万元，但后续的月供超过6000元。原浙江省银行业和保险监督管理局还建议，在这种模式下，买方似乎“零首付”购买房地产，但实际上，由于早期人为提高房价、支付中介服务费和税费，他们承担了远高于房地产实际市场价值的债务。

值得注意的是，由于严格的监管和其他原因，该模式具有一定的隐蔽性。中介告诉记者，目前当地的“网络名人磁盘”不会直接做0首付广告，需要内部熟人介绍，贷款银行基本上可以在四家银行做，利率约为3.8%。

在二手市场，这种“超贷”方式比较常见，往往与房贷转经营贷等违法操作相结合。“我手里的房子基本上可以零首付，低利率，一部分资金可以超贷。广州二手房中介丁丁(化名)介绍。按照她说的流程，中介机构会先垫钱完成购房流程。购房者随后申请抵押房地产经营贷款，成功后将购房款和2点垫款费退还中介。在这个过程中，一部分资金可以通过“高评高贷”的方式借出，从而变相实现“负首付”。

丁丁介绍说，如果有融资需求，这也是近期的好机会。大多数业主往往很容易合作，因为他们急于出售和上市很长时间。他们甚至可以根据客户的需要帮助寻找“高评估价格、低价格”的房屋，从而获得更多的超额贷款金额。“一些客户买了数千万套房子，从中超借了100多万元。”

为什么低首付盛行？

事实上，除了上述通过超贷变相实现零首付和负首付外，记者在走访调查过程中发现，低首付背后还有三种操作模式。

第一类是开发商变相降价促销。开发商将通过第三方直接将首付款转入买方账户，然后将这部分金额转入开发商监管账户支付首付款。这种情况主要发生在一些地区边缘化和缺乏配套设施的房地产中。例如，惠州的一处房地产已经销售多年，但仍未清算。过度的降价促销将加剧与早期业主的矛盾。当“骑虎难下”时，开发商将以这种形式隐藏补贴买家。

第二类是开发商开放首付延期和分期政策。购房者可以在初期支付部分金额，先锁定房屋，剩余首付尾款可以与开发商协商3个月～1年内缴清。以东莞某临城区新盘为例，宣传中称首付0.50%上车，实际上是分期付款。第一周只需支付0.50%首付(即8万元)，6个月后支付0.50%首付(即8万元)，一年后支付10%首付(16万元)。值得注意的是，这种模式以前在市场上被广泛使用，但分期付款时间有逐渐延长的趋势。一些业内人士告诉记者，由于开发商需要支付，最初的首付延期通常需要6个月，但现在为了抢劫客户，许多开发商将这次“内部卷”到一年多。

第三类风险更大，是通过嫁接第三方金融机构(或自身金融机构)进行首付消费贷款。以华南某楼盘阁楼公寓为例，销售会将金融机构与买家联系起来，将部分资金借给机构进行首付。根据个人资质和信用，贷款利率在2.83%-4.38%左右波动。

各种低首付套路背后，实际反映出楼市需求侧依然疲软，开发商被迫通过“内卷”首付门槛提前抢占客户。

近期楼市压力依然存在，但政策支持力度逐渐减弱。中指研究院指出，热点城市土地市场热度较高，将对当地房地产市场形成一定的支撑，但总体而言，全国房地产市场调整压力依然存在。近年来，一些核心一、二线城市开始优化监管政策。上海、广州等城市调整了公积金政策。杭州和南京的一些街道或地区放松了购买限制，但总体实力仍相对有限。截至5月24日，5月各地出台政策的频率仅为29条，不到4月一半。

华南中原的一位分析师告诉记者，在过去的两年里，一些开发商对房地产市场持乐观态度，囤积了大量土地，但现在去除速度非常缓慢，冷门镇街的一些房地产平均每月去除数量只是个位数。在他看来，许多开发商已经到了生死攸关的关键时刻。也是被迫增加去除速度，增加营销成本，提供首付资金支持，降低实际售价的组合。

背后有很多风险

在更深层次上，开发商通过首付贷款、高评价、高贷款等非法手段降低首付门槛，争夺股票用户，背后存在许多风险。

招聘联合会首席研究员董希淼告诉《中国商业新闻》，零首付和负首付对银行来说具有巨大的政策风险和实质性风险。房地产抵押贷款作为风险防治的一种手段，如果评估价格过高，其效果可能会大大降低。对个人来说，过度杠杆化可能会导致家庭金融危机。这种现象也反映了两个问题，一是银行信贷压力大，特别是个人住房贷款增长压力大；二是房地产销售压力大，开发商难以出售房屋。

针对零首付涉及的“高评高贷”问题，董希淼认为，“高评高贷”中的“评”、“贷款”在银行，银行本身也应加强检查，审查房地产交易合同中房价的真实性，特别是房价交易价格高于该地区市场价格的，应保持警惕。

对于购房者来说，背后的法律风险不容忽视。一些法律人士指出，在上述“高评价、高贷款”的经营模式下，开发商将与买方签订阴阳合同：一种是标有虚假高价格的合同，用于向银行申请贷款；一种是真实价格的合同，作为实际交易的凭证。这种阴阳合同和高评价高贷本身就是“骗贷”。如果银行在审批过程中发现异常，贷款将不予批准，并对个人信用产生影响。

河南尚波律师事务所律师徐振亮指出，早在2017年9月29日，住房和城乡建设部、央行、中国银行业和保险监督管理委员会就联合发布了《关于规范购房融资、加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业和房地产中介机构非法提供购房首付融资、首付分期付款和变相首付预付款。大多数以这种方式购买房屋的购房者没有真正的首付能力，购房者后续的真实抵押贷款压力显著增加。一旦银行或监管机构发现“零首付”行为，购房者将面临停止贷款或提前全额偿还贷款的风险。同时，一旦银行停止贷款，买方不能及时偿还银行贷款，将面临拍卖抵押财产的风险。

针对近期零首付、负首付卷土重来的迹象，已有多地监管干预。5月26日，深圳市房地产中介协会发布文件。协会在文章中指出，各房地产中介机构和从业人员应严格遵守国家“不炒房”的定位，严格执行相应的内部业务管理，并进行自查自纠。禁止以任何形式参与/协助以“负首付”或首付分期付款为噱头的房屋宣传和销售代理。如发现房地产中介机构和从业人员有非法销售宣传或为消费者非法购房贷款提供咨询和协助，深圳市中介协会将立即报行政主管部门依法调查处罚。

5月22日，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局发布的《关于整顿房地产市场、严厉查处违法销售行为的通知》指出，为加强房地产市场监管，规范销售行为，维护购房者的合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易中出现首付贷款、首付、零首付、中介营销首付、发布虚假非法房地产广告、捏造虚假信息等非法销售行为。

一些业内人士认为，为了防止“零首付”和“负首付”营销在行业中的传播，不仅需要相关监管部门的打击，还需要银行、房地产企业等主体保持底线，加强自律。

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