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#买房那些事
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从11月起，郑州二手房可实现“带押过户”
今年11月
在郑州交易二手房的成本将再次降低
对于那些想卖掉贷款还没有还清房地产的人来说
以后不用再凑钱先结清贷款了。
郑州将全面实施“带押过户”的交易模式
“带押转让”有效降低了二手房交易成本
10月13日，郑州市自然资源与规划局、郑州市住房安全与房地产管理局、郑州市金融工作局等7个单位联合发布《关于印发郑州市存量房带押转让实施方案的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》明确规定，今年10月中旬，郑州将继承(遗赠)、夫妻离婚财产分析或婚姻期间购房增加配偶为共有人的存量房“带押转让”；今年10月底前，实现股票房买卖“带押过户”；从今年11月开始，“带押过户”模式逐步全面推广。
一般来说，“抵押转让”是指卖方在出售房屋时，可以出售房屋并转让所有权，而无需结算银行抵押贷款。根据传统的二手住房交易模式，使用抵押贷款的房屋需要“先赎回房屋，然后转让所有权”。
事实上，无论是卖方自筹资金还是买方预付款“赎回房屋”，都需要占用大量资金。如果为此寻求社会“过桥资金”，交易成本将显著增加。
以郑州市场为例，常见的“过桥”费率约为“千分之一点五”，按日计息。如果卖方借100万元“过桥”，“过桥”费用每天在1500元左右。时间越长，成本越高。
郑州二手房中介从业人员郑女士说：“这一政策最直接的好处是有效降低买卖双方的资本成本。”。
业内人士：将再次推进银行业改革
除了有效降低资本成本外，“压缩及时性，提高效率”也是许多业内人士对“带押过户”政策的良好共同认识。
据了解，根据传统模式，二手住房交易双方需要经历主要步骤：卖方和银行提前贷款时间，买卖双方讨论谁支付贷款，然后筹集资金解除抵押贷款，交易转让，然后由买方设置抵押贷款，房地产登记部门转让登记买方银行贷款，卖方最终可以得到剩余的住房。
上述二手房中介从业人员郑女士说：“二手房销售的整个过程从半个多月到一个多月不等。”。
“坦白说，就提高房地产交易效率而言，政府层面的优化改革已经面临‘上限’。转让、抵押等常见业务已在同一天完成，“立等可取”。更大的空间需要银行和其他金融机构继续优化。一位房地产行业人士向记者解释说，虽然行政服务大厅房屋转让的处理时效已经“当天完成”，但对于买卖双方来说，交易双方通常需要等待上个月甚至更长时间，比如预约银行还款、等待银行扣款、预约抵押面对面签字等转让的“前置环节”。
上述业内人士表示：“我们有理由相信，‘抵押转让’的实施将导致银行体系内的新一轮改革，促进房屋交易和抵押效率的再次提高。”。
银行从业人员：新政将在行业内形成良性竞争
记者从商业银行个人贷款部门了解到，“买卖双方贷款在同一家银行办理”的“带押转让”业务已在本行实施。
记者还了解到，虽然全国部分城市已经开始实施“带押转让”，但目前大部分业务仍停留在“买卖双方贷款在同一银行办理”的类型，跨行间二手房“带押转让”的实践尚未开展。
“跨行业务真正发展后，给人民带来的便利才能真正体现出来，银行间才会形成良性竞争。”一家商业银行个人贷款部门负责人告诉记者，“同行‘带押转让’的发展，对银行来说可以算是‘续客利好’，一旦实现跨行办理，就会迫使各银行发布更好的服务来吸引客户，最终获利的是客户。”
对于跨行“带押转让”政策的实施，记者注意到《通知》在职能部门职责划分中明确：金融管理部门应整合跨部门、跨层次事项，协调金融机构开展“带押转让”相关业务，指导金融机构制定“带押转让”业务金融服务流程，明确业务规则和处理时限。
在采访中，一些银行从业人员还告诉记者，“抵押转让”的实施在确保银行资金安全和提高房地产登记部门登记安全方面的积极作用不容忽视。
郑州某银行的一位业务经理说：“拿着伪造的银行结算证去‘解押’，然后把房子卖给别人或再次抵押牟利的情况并不少见。”。
记者了解到，在全国实施“带押转让”政策的城市中，所有城市都采取担保、公证存款等方式，确保交易和抵押的安全。
记者从郑州房地产登记部门了解到，在实践中，除上述城市外，郑州还将以房地产转让预告登记和抵押预告登记“双预告登记”和转让登记并行办理，为“抵押转让”增加保险。
但据记者了解，担保、公证存款等方式都需要承担一定的费用。
在这方面，一些业内人士指出，政策实施后，允许各种市场安全措施满足登记安全、金融安全措施干预“所有权”的具体业务，充分发挥市场调整作用，通过市场手段淘汰高担保模式，将让大多数买家、转让住房、工业工厂各种市场实体享受更多的折扣。
业内人士表示：“如果银行为了争取贷款客户，可能会提前支付担保费，或者引入同行之间相互认可的安全措施。”。
新政策有助于激活第四季度房屋交易市场
在郑州推出“带押过户”二手房交易模式的背后，二手房市场一段时间内人气不足。
贝壳研究所今年6月发表的一篇分析文章描述了今年第二季度二手房市场的“低修复”一词。医院最新监测数据还显示，8月份，重点50个城市的二手房市场活动较7月有所减弱：70%以上的城市的二手房交易量环比下降，70%的城市价格环比下降。
在此背景下，不少业内人士也对“带押过户”这一新政可能给二手房市场带来复苏抱有期待。
“这一政策应该说是今年房地产市场健康发展的许多政策之一，包括抵押转让、连环订单交易、终止销售限制等政策，在激活房东积极上市和出售二手住房方面发挥了积极作用。”上海易居房地产研究所所长严跃进认为，新政策的实施将有助于提振市场。
他进一步解释说，二手房销售信心和活动增加，对释放购房需求，特别是改善购房需求具有积极作用。它在激活第四季度的住房交易市场和促进房地产企业新房项目的销售方面发挥着非常重要的作用。
新政策将提高资金的流动性和使用效率
一些业内资深人士认为，除了给房地产市场本身带来好处外，房地产市场领域的“带押转让”政策可能在促进房地产领域以外的经济发展方面发挥客观作用。
“主要体现在资本流动性和使用效率的提高上述资深人士告诉苏三，根据传统的交易模式，无论是卖方自筹资金还是预付款，总有一笔资金在房屋交易周期内停止流动。
“‘抵押转让’消除了资金的使用，使资金继续在其他领域发挥作用。从宏观角度看，该政策客观地加快了资金的流动性和使用效率。”（陈军）
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