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政府回购商品房，传递强烈的信号 福州支持房地产市场的逻辑
本报记者董映颉曲宜与北京、福州报道
新年伊始，地方政府“救楼市”的声音层出不穷，花样层出不穷。
1月24日，福州市政府发布了《关于福州市统一购买商品房和安置房、回购安置房协议的指导意见（试行）》（以下简称《意见》），明确各级政府指定国有企业作为统一购买商品房和安置房的购买主体，解决被征用房屋群众对安置房的需求。
在本意见中，当地市民手中的未装修安置住房也被列为回购对象。”虽然政府已经试图回购开发商的商品房作为经济适用房，但个人住房的回购以前从未有过。”行业分析师陈建波告诉《中国时报》，虽然个人住房相对较小，但福州政策向市场传达的政府支持信号非常强烈。
事实上，早在去年3月，福建就因为一份“全面促进房地产市场发展”的文件而成为地方政府“救市”的龙头鸟。如今，福州是第一个回购开发商和个人商品房和安置房的政府。虽然福州市住房和城乡建设局一再强调，回购政策与救市无关，但这一政策出台的时间节点及其背后的逻辑却发人深省。
政府如何托市？
福州一出台商品房和安置房回购政策，立即被解读为“政府支持房地产市场”。
根据《意见》，政府购买的商品房为建筑面积45-135平方米，已办理预售许可证并封顶或竣工的项目。安置房建筑面积45-135平方米，已竣工并办理安置结算手续。被征用的房屋外有多余的住宅，尚未装修，业主和共有人自愿出售。
福州市住房和城乡建设局官员告诉《中国时报》：“目前，有一些政策误解。政策明确规定，在采购对象方面，商品房针对开发企业，安置房针对开发企业和个人。”，“也就是说，对于个人来说，政府只回购安置房，不回购商品房。”
“事实上，这一政策对当地房地产市场的交易没有那么大的意义和影响。一方面，回购未装修的安置房数量只有少数；另一方面，回购价格是评估机构给出的评估价格，对房地产市场的交易价格影响不大。”福建房地产协会的一位业内人士告诉记者。
根据福州市规定，安置房以机构评估的平均价格为回购价格；商品房的购买价格以机构评估的平均价格为基础，与开发企业协商。原则上，协商确定的价格低于市场评估价格的15%以上。
融信双杭投资发展有限公司总经理陈明荣表示：“去年年中，福州已经开始尝试回购商品房和安置房，但从个人手中回购的数量太少，效果不大。”。
当地开发商购买所有商品房时，也遇到了问题。
“当我们在福州试点回购商品房和安置房时，回购和谈判的对象基本上是针对当地国有企业的开发商。因为他们都是政府企业，所以很容易说利润更低，但在与私营开发商谈判时，他为什么要给你降价15%呢？”福州市住房和城乡建设局官员说。
由于福州目前销售的项目大部分土地都是2011年以后转让的，高峰期开始的土地决定了开发商利润转移空间有限。克尔瑞福州机构总经理张旭东告诉记者：“除非早期土地非常便宜，否则开发企业不可能接受15%的议价。”。
然而，尽管这一政策对市场的实际影响不大，但政策的出台给市场带来了政府支持的心理预期。
一些接受采访的分析师表示，福州的回购政策无疑有利于当地的去库存：一方面，一些购房者已经购买了安置房，但没有装修，因为政府的回购承诺，可以进入市场购买商品房；另一方面，开发商有政府支持，进入市场的热情将大大提高。
救市的逻辑
“出台这项政策的出发点主要是为了缓解政府在旧拆迁安置方面的压力。在加快旧城改造步伐的同时，也可以降低政府在拆迁安置方面的成本。”福州市住房和城乡建设局官员承认：“我没想到市场会被解释为救助市场的底部。”
虽然福州市住房和城乡建设局一再强调回购政策与救市无关，但其政策出台的时间却发人深省。
1月20日，住房和城乡建设部长陈政高表示，房地产库存高的三四线城市不需要建造新建筑进行整体安置，并表示住房和城乡建设部计划发布《关于购买商品房保障性住房的指导意见》。
业内分析师陈建波说：“中央政府有政策精神，地方政府出台落地政策是合乎逻辑的。然而，从福州的紧迫态度不难看出，地方政府有强烈的改善市场环境的愿望。”。
住房和城乡建设部长表示，前一天，国家统计局公布了最新数据:2014年12月，福州房价环比下跌0.2%，同比下跌5.3%。根据当地官方统计，2014年福州五区和闽侯地区成交量同比下降26%。
“福建是一个非常特殊的地方，对房地产行业有很高的依赖性。因此，市场刚刚呈现下行趋势，政府和企业将非常敏感。”福建省开发项目的全国房地产企业销售总监告诉我们的记者，从目前福州的整体市场来看，虽然市场没有交易量急剧收缩或价格急剧下降，但开发商，特别是当地房地产企业，已经感到了压力。
与此同时，随着去年12月供应量的急剧上升，福州五区和闽侯地区的库存和去库存周期创历史新高。截至1月16日，福州市可售住宅31277套，去库存周期达到17个月。
“从2013年到2014年上半年，福建房地产企业激进扩张，获得了大量土地，导致资金紧张。福建一位业内资深人士表示：“福建房地产企业压力很大，进入市场的意愿明显降低，这无疑是福建房地产依赖度高的坏消息。”。
这可能解释说，每当中央政府在房地产行业打开新的“宽松”政策窗口时，福建地方政府往往不避风头，愿意成为“救市”的出头鸟。
“回购经济适用房的价格设定低于市场评估价格的15%，已经相对较高了。根据现有经济适用房的成本，价格应该在商品房的一半左右。”全国房地产企业销售总监表示。
“福建房地产企业的大本营在福建，福建市场是他们的供应仓库。政府现在明确表示，它可以回购开发商手中的商品房，这实际上是为了给当地开发商注入一根强心针。”福建行业的高级人士指出。
存疑在全国范围内展开
事实上，几年前出现了政府回购商品房作为经济适用房的试点项目。2014年，房地产市场库存较高，部分二三线城市再次启动试点项目，但效果并不理想。
2014年8月，湖南省明确表示，地方政府、企业事业单位和经济园区可购买适当面积的公共租赁住房和棚户区改造安置住房，纳入2015年省经济适用房项目计划，享受国家、省经济适用房项目相关财政补贴和住房减税政策。
长沙随后发布了几份操作文件，进入了实质性操作阶段。根据当时的计划，长沙准备从市场上回购4000套普通商品房作为安置房，但据记者了解，到目前为止，长沙只签署了约400套协议。
“最大的问题之一是回购价格，因为经济适用房的价格一般只有商品房的一半。当两者的定价策略存在巨大差异时，显然不可能按市场价格回购，但开发商也很难给予大额折扣。”长沙当地一家国有企业开发商告诉记者。
南京一家房地产企业高管告诉记者：“目前，政府的回购目标主要集中在城市新区的一些商品房。由于地理位置偏远，缺乏配套设施，开发商确实难以销售，自身资金无法周转。”。
在房地产市场低迷的前提下，部分城市存在的高库存问题确实难以解决，这也使得政府以较低的价格回购商品房成为可能。然而，即使开发商能够与政府达成价格协议，政府仍然很难回购商品房。
“我们还研究了其他省市的试点项目，后来发现有太多的问题：一方面，如何解决政府回购的资金？回购必须比自我建设花费更多；另一方面，无论如何，政府似乎都很难避免寻租权。”东部一个省会城市的一名官员告诉记者，经过多次调查，该市最终取消了试点计划。
上述官员补充说，根据住房和城乡建设部此前披露的计划，政府可以向开发商支付拆迁棚户区出售的土地，也可以用土地进行交换。
上述官员说：“在这样的政策设计下，政府不需要预付款，但这需要开发商预付大部分建设成本，这对普通开发商来说仍然太重。”。
对此，2014年底，住房和城乡建设部副部长齐吉表示，今后将大力推进棚户区改造货币化安置，推进国家开发银行直接贷款和PPP市场化融资手段。
根据2014年6月国家开发银行的通知，回购商品房作为棚户区改造安置房的总投资比例可达40%，住房和城乡建设部建议2015年棚户区改造资金不低于5000亿元。如果按40%的货币补偿计算，今年回购商品房的资金将近2000亿元。
上述东部省会城市政府官员表示：“国家开发银行的贷款和其他手段仍需等待中央政府发布指导意见。如果这方面的渠道能够打开，这项政策可能会在当地推广。”。
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