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谁在为商业贷款进入房地产市场打开方便之门？
深圳，3月23日新华社电题：谁在为经营贷款进入楼市打开方便之门？
新华社记者赵瑞希、郑钧天、马剑
自2020年以来，商业贷款非法流入房地产市场的现象一直在上升。在上海、广州、深圳等地，“过桥融资、全额购房、获取商业贷款、退还过桥融资”，部分银行、资本中介、房地产中介提供的服务可以说是“一切”。作为支持中小企业发展的金融产品，商业贷款已经存在多年。为什么在过去的两年里会出现异化，甚至成为房地产市场过热的驱动力？
贷款利率下降后，诱发商业贷款违规行为
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳在接受记者采访时表示，造成这些问题的原因有三：一是经营贷款利率下降，低于抵押贷款利率，明显倒挂；二是延长贷款期限，出现循环贷款、先利息后本、到期贷款续期等免费资金过桥现象；三是贷款额度增加，从之前房地产评估值的50%增加到70%至90%。
3月22日，百度搜索“商业贷款二次抵押”的第一个广告链接。新华社记者赵瑞希
"从去年开始，我就收到了三家银行发来的可以办理房地产抵押贷款的信息。年利率约为3.8%，不仅远低于第二套住房贷款利率，甚至低于第一套住房贷款利率，还可获得房屋总价70%的贷款额度。我只有40%或50%的自有资金，不足以支付第二套房的首付，但只要我用商业贷款支付30%的首付，就相当于降低首付。一位上海企业经营者说：“在这种情况下，如果我想买两套房，我肯定会使用商业贷款，而不是抵押贷款。”
利率下降后，商业贷款不仅降低了融资成本，而且被非法者伪装破解了贷款限制政策中的贷款比例限制，削弱了房地产市场监管的有效性。
许多中介机构向投机者提倡用商业贷款买房的“概念”，并为买卖企业提供中介服务。在沪深等地，买家只需花几千元就可以通过中介机构购买一家成立一年以上的公司。只要买家在公司前三名股东中名列前茅，并且名下有房地产，他们就可以以房地产为抵押品向银行申请商业贷款。
3月21日，位于上海虹桥火车站的房地产抵押贷款产品广告。新华社记者郑钧天摄
2020年4月，在深圳炒房的魏女士在中介的鼓励下，找了一家小额贷款公司垫资463万元，在深圳热点地区买了一套总价728万元的房子。她特意通过中介花了7000多元买了一家公司，“目的是搞商业贷款，还包括为公司做账一年的费用”。但当月，非法经营贷款流入房地产市场被媒体曝光，随后银行收紧贷款政策，要求房地产转让满6个月后申请经营贷款。魏女士被小额贷款公司年化24%的高额利息榨干，导致资金链断裂。最终，该房屋于2020年12月被法院拍卖。
经营性贷款流入房地产市场，增加了房地产投机资金的“杠杆”。这种“火上浇油”的行为，助长了一些地方房地产市场的投机气氛。
发现了很多问题
自2021年以来，一场非法挪用商业贷款投机的“围剿”在许多热点城市展开。北京、杭州等城市明确表示，严格防止商业贷款流入房地产市场，上海、广州、深圳等城市加强了对商业贷款挪用的调查和处罚。
根据中国人民银行广州分行和广东省银行业和保险监督管理局公布的数据，截至3月16日，广东（不含深圳）银行机构涉嫌非法流入房地产市场的贷款金额为2.77亿元和920户。
3月18日，深圳市银行保险监督管理局、中国人民银行深圳市中央分行通报了经营贷款专项核查结果：涉嫌违规贷款21笔、5180万元提前收回，4家违规机构受到处罚，14名违规责任人受到处罚，总处罚金额575万元。
上海银行业和保险监督管理局表示，上海135家商业银行已完成个人住房信贷管理专项自查，贷款资金使用违规，部分个人消费贷款和商业贷款资金流入房地产市场。
在发现的违规行为中，相当一部分贷款出现在房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”的帮助下。涉嫌违规的经营方式包括通过中介机构过桥取代个人住房抵押贷款、多次转手后挪用个人经营贷款购房首付等。
监管还需要努力
目前，市场上有大量的资本中介机构，通过微信集团、住房管家、“我们媒体”、小额贷款公司、金融公司、咨询公司等形式连接银行资金，其中大部分没有固定的办公空间。
李玉佳表示，银行对经营性贷款借款人的主要资格审查不严格，对贷款资金流动进行了不透明的核实。这也纵容了资本中介和房地产中介的违规行为，使投机者能够轻松获得低成本资金。
事实上，除了非法流入房地产市场的商业贷款外，贷款环节还有许多“传统惯例”，如通过提高房屋评估价格来增加贷款金额（高评估和高贷款）、与贷款相关的各个环节，如虚开银行流水证明、虚开收入证明、修复不良信用记录等，都可以通过中介机构办理。
贷款是否混乱取决于银行是否有动力加强审计，是否也想在房地产市场套利。复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，尽量通过市场手段引导金融资源的配置，避免金融资源在不同层次的金融群体中形成套利空间。同时，加强监督，一旦发现，就永远不会容忍。
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