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正荣地产危机中
经济观察网记者丁文婷经历了2月份股价暴跌80多次％在寻求2亿美元永久债券的交换要约后，正荣地产(06158)，一家1000亿房地产公司.HK）面对新的局面。
数百名投资员工要求与正荣交谈，希望收回后续投资本金；一些担心项目结束的买家正在努力复工。当压力从四面八方涌来时，正荣和大多数房地产企业一样，也试图通过债务延期、资产出售和股权转让等手段“自救”。
跟投风波
“员工后续投资”在房地产行业早已不再是秘密，10%-15%的年化收入往往是有吸引力的回报；对于房地产企业来说，后续投资是一种吸收资金的方式。此外，后续投资还可以绑定员工和公司的收入，提高员工的积极性和战斗力。为了实现规模扩张，许多房地产企业推出了高管和员工强制后续投资制度。
在房地产快速发展时期，房地产企业和员工是“双赢”，一旦行业进入下行阶段，员工很可能面临无法支付的风险。
正荣地产与投资员工在股债“闪崩”后，成立了“跟投保安群”，希望与公司沟通“拿回本金”。
经济观察网了解到，正荣房地产有三种后续投资产品：荣翔、荣耀和纪念系列。员工水平不同，投资金额上限不同，普通员工上限200万元，管理300万-500万元。
正荣地产提供的投资退出计划有两种：一是现金分期付款计划，员工可以在今年5岁、6、7月份退款10万元，退款总额30万元。7月后，根据公司财务资金另行沟通，按原投资协议支付利息作为底部条款。
二是抵押计划，根据投资金额和公布的房屋，与投资人员自由组团选房，根据抵押项目意向抽签选房，支付首付后进行网上签约。
一位参与者告诉投资者，他购买的“荣耀系列”为两年期，年化收益率为12%，每年3月和9月定期分配利息。根据合同，他应该在2023年3月到期退出。目前，正荣地产承诺在今年3月底返还30%的本金。“现在我们已经获得了前15%，剩下的15%将在3月底支付。”。
该人士表示，目前的支付计划对投资金额低于50万元的员工相对“友好”。他计算了一个账户。如果剩余的15%本金和3月底的股息能够如期获得，那么“荣耀系列”的后续员工可以获得约40%的本金，这“让人放心”。
但一些投资较大的员工更“尴尬”。另一位告诉投资者，“如果你选择现金退出机制，剩下的就是大头，无论是30万还是30%的本金。”对于投资超过100万元的员工来说，抵押贷款显然是一个“合适”的计划。
目前，正荣地产对员工的抵押折扣为90%。他说，一些三四线城市的房子很难“平价”。
考虑到抵押贷款还涉及许多细节，如购买限制、更名、交付等，一些员工担心。如果抵押贷款项目本身有贷款，金融机构将监督销售收款。在这种情况下，更名可能无法获得资金。
经济观察网指出，正荣地产为员工提供的可选房屋清单包括南京、天津、阜阳、武汉、长沙、莆田、福州、平潭等城市。苏州、南京等地涉及限购问题，需要具备当地购房资格。“员工需要向人力资源部询问项目的底价，以换取相应的‘房票’。如果购买的房屋超过财务管理金额，则需要全额补足。”上述参与者表示。
楼盘停工
除投资员工外，正荣项目的购房者也同样焦虑。
今年春节过后，正荣房地产部分项目关闭的消息传出。上海正荣悦龙府的一位业主告诉《经济观察网》，1月中旬，他发现项目现场施工人数显著减少，春节期间仍未恢复工作。
上海正荣悦龙府总承包商中国核工业华兴建设有限公司相关负责人告诉《经济观察网》，目前施工方尚未撤离现场，临时员工宿舍因后期施工不需要那么多工人而被撤离。工人宿舍是租来的，部分工人因为没有复工而被撤走，以避免浪费。至于复工需要多长时间，双方还在讨论。
嘉定区房屋管理局市场部门的一名工作人员表示，房屋管理局和嘉定区建设委员会一直在推动复工。目前，正荣房地产预售资金监管账户有余额，但具体金额只能在财务、法律等部门对账后通知。他说，正荣悦龙府只需不到1亿元就可以复工。
据上述总承包商负责人介绍，正荣欠项目建设方约1000万元，付款后才能复工。“项目本身不大，1000多万不是小数目。”他说。
经济观察网注意到，中核华兴是正荣房地产的长期战略合作伙伴，与正荣在南京、长沙合作多个项目，南京正荣润唐府也发布了停工消息。据一位接近总承包商的人士透露，一些项目总承包商的员工也在要求工资。
不仅在上海，正荣长沙房地产也有关于停工的传言。长沙正荣滨江紫阙台的一位业主告诉《经济观察网》，该项目在销售时属于“彩票板”，并在销售当天售罄。春节过后，该项目已关闭。目前，项目住宅部分已封顶，部分立面已完工，部分高层建筑立面墙尚未完工。
据上述业主介绍，在长沙市有关部门的组织下，业主开始与正荣地产进行沟通。目前，正荣停工主要是因为正荣拖欠施工单位龙源建设集团有限公司8000万元左右的工程款，并同意在还款后开工。
业主从项目预售资金监管银行获悉，目前监管账户余额为2.3亿元，项目建设资金仍需6亿元左右，资金缺口约4亿元。
自救回血
正荣地产自逾期股债暴跌以来，通过一系列方式缓解了债务压力。
3月7日，正荣地产发布公告，2022年3月4日下午4时整，知会票据持有人已收到2023年～同步征求2026年到期8笔美元债同步同意的必要同意。
3月13日，正荣房地产公告称，2月18日公告的优先永续债券和2月21日公告分别于2022年3月至9月到期的5张优先票据交换要约已到期，并已就同意征求的建议进行修订和豁免。
正荣房地产除了寻求债务延期外，还通过出售资产和转让股权来自救。2月23日，正荣房地产召开投资者电话会议，表示已整理出一批合作项目和投资性房地产，正在与现有合作伙伴和中央国有企业协商股权转让，预计今年上半年将完成30亿-40亿元的资产处置。
与此同时，正荣地产表示，截至2月初，正荣剩余权益预计将超过1300亿元，分布在南京、苏州、福州等城市。
今年2月，正荣地产完成了一系列房地产控股有限公司(03990)，将项目所持股权转让给合作伙伴方美.HK）的动作。
2月23日，正荣房地产将其持有的荣福（天津）房地产开发有限公司股权转让给合作伙伴方美房地产。荣福（天津）房地产开发有限公司的工商信息发生了变化，美的房地产接管了正荣房地产股份，成为该项目的全资股东。
一天后，正荣地产将长沙“美的正荣滨河苑”项目50%的股权和无锡“正荣美的云悦”51%的股权转让给美的地产。
2月25日，正荣地产宣布，公司控股股东Royuelimited已将1.4亿股普通股转让给第三方。Royuelimited持有的正荣地产股降至47.63%。Royuelimited由正荣地产实际控制人欧宗荣全资拥有，这部分股份变更是质押担保。
3月中旬，正荣服务宣布，正荣控股有限公司（欧宗荣全资拥有的公司）将于2022年3月17日向华博贸易有限公司转让2.53亿股（约占公司发行股本的24.40%）。股份转让完成后，欧宗荣及其家人将通过另一家投资公司拥有正荣服务发行股本的44.43%，华博将拥有发行股本的24.40%。
值得注意的是，转让的目的是偿还欧宗荣和伟正控股的担保，并处理福建华明进出口有限公司的贷款。华博贸易有限公司的母公司是福建华明。业内人士认为，股权交易是为了减轻债务压力。
根据大公国际信用评估有限公司2月28日发布的评级公告，截至公告日，正荣房地产现有债券（含资产支持证券）尚未偿还本金余额70.24亿元，2022年到期行权日债券余额37.57亿元，面临较大的债券支付压力。
经济观察网注意到，3月16日至18日，正荣地产(06158).HK）股价连续三天反弹。3月16日和17日涨幅分别为11%和26%。截至3月18日，正荣股价为0.64港元/股，总市值约为28亿港元。
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