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多方资金支持旧社区改造(财经眼)?政策共同推动“双升级”②)
创新机制吸引各方参与
多方资金支持旧社区改造(财经眼·政策共同推动“双升级”②)
制图：沈亦伶
旧社区的改造不仅可以改善民生，还可以稳定投资，促进消费
浙江省温州市瑞安市居民吴德利经营模具生产业务。多年来，他和妻子和孩子住在沿江新村一栋49平方米的小房子里。现在，他住在一栋75平方米的“新房子”里。
“不仅房子宽敞美观，社区还建了一个新的休闲广场。散步和健身要方便得多。现在生活舒适、轻松、充满幸福。”吴德利说，这一变化得益于沿江新村危房改造项目。
沿江新村建于20世纪80年代初，共有653名居民居住。房屋年久失修，周边环境恶劣。为此，当地政府率先启动了沿江新村建筑的立面改造和拆迁改造，改造所需的建设成本主要来自居民自筹资金。
住户准备好了，钱从哪里来？“瑞安农村商业银行给了我23.9万元的住房改造信用贷款。五年期内，只要每月还5000多元，负担就不会太重。尽快改善住房条件很重要。”吴德利说。
沿江新村改造按照市场化原则引入金融机构，解决了改造资金来源问题。据了解，瑞安农村商业银行对沿江新村社区危房改造项目居民的整体信用额度约为2亿元，单户最高信用额度为30万元。居民以个人名义向银行申请信用贷款，贷款期限为5年，可分期偿还利息。为了支持居民的装修，部分居民的最高贷款额度增加到50万元。
在住房改造中发放无担保抵押贷款，银行的热情高吗？
“目前，这类贷款的月平均利率为4.95‰，年化利率约为6%，与普通贷款利率水平相似。瑞安农商银行副行长周琴表示，风险也比较可控。“贷款前，街道办事处和村经济合作社可以帮助提供贷款申请人的相关信息，方便我们充分了解客户的真实情况，并帮助我们在贷款后收回贷款人，以确保信贷资金的使用和安全。截至目前，沿江新村居民危房改造贷款尚未发生违约行为。”
中央经济工作会议提出，要加强城市困难群众的住房保障，加强城市更新和现有住房改造，做好城市旧社区改造，大力发展租赁住房。2017年，全国15个城市开展了旧社区改造试点工作，越来越多的城市开始推进相关工作。
“从需求方面看，推进旧社区改造有利于打开限制消费潜力释放的障碍，进一步促进消费。在短期内，家庭升级可以直接推动家庭和装修消费；从长远来看，改善社区健康、文化、家政、便利市场等公共服务设施，可以促进居民消费的升级。中央财经大学副教授陈端说：“从供应方面来看，旧社区的改造涉及水、电、光纤等配套设施的修复和更新，垃圾分类设施、社区道路、停车场和电梯的建设可以有效地推动上下游产业。旧社区的改造需要大量的资金投入，资金渠道的畅通尤为重要。”
目前，旧社区改造采用“居民出一点，社会支持一点，财政补贴一点”等方式筹集改造资金
旧社区改造涉及哪些投资领域？目前的资金来源是什么？筹集资金有哪些困难？有哪些运营模式可供参考？
“旧社区改造的主要问题是公共设施不足，改造内容因地制宜，社区情况不同，包括水、电、气、道路等市政基础设施维护、电梯等配套设施；建设停车场、活动室、物业房等推广基础设施；改善社区养老、抚养、文化室、医疗、餐饮等基本公共服务和公共环境。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林说：“总的来说，旧社区的改造坚持先民生，然后改善，并根据社区条件、预算规模、居民意愿等因素逐步推进改造。”
旧社区改造可以推动大规模投资。根据国家统计局发布的最新数据，中国人均基础设施存量水平相当于发达国家的20%-30%，特别是在民生和区域发展方面，投资短板亟待弥补，投资空间仍然广阔。
“目前，旧社区改造采取‘居民出一点，社会支持一点，财政补贴一点’等方式筹集改造资金。财政资金主要用于公共基础设施建设和环境改善。特许经营单位资金主要负责供水、供电、供热、供气等特许经营单位项目的改造，居民自筹资金主要负责屋顶、走廊、单位门禁等建筑物的改造，并自愿安装电梯。工业经济研究咨询有限公司宏观分析师张文达说。
“关键是探索能够利用更多社会资本的转型模式。张文达表示，旧社区改造成本、未来运营成本、城市和社区公共服务成本等资本需求较大，投资回报周期长，利润率相对较小，社会资本参与热情不高。“因此，有必要积极创新城市旧社区改造的投融资机制，努力扩大参与者的利润率，提高投资收入，以市场为导向，增强旧社区改造对社会资本的吸引力。”
张文达表示，社会资金可以借鉴两种模式引入。“对于一些具有历史遗产和文化旅游发展潜力的老街，可以最大限度地保留和修复古建筑，引入文化创意、B&B等形式，建设文化旅游热点，通过转让经营权为社会投资者提供盈利空间。对于一些没有特色文化资源的社区，虽然难以进行大规模的商业转型，但也可以通过振兴社区闲置资源、引进连锁超市、养老金、托儿所等方式发展社区服务，获得租金等收入。这不仅可以为投资者和运营商获得合理的投资收入，而且有利于不断加强社区治理，确保改造后的社区既美观又容易生活。”
多措并举，引导更多社会资本投资于旧社区改造
引导社会资本转型为旧社区，需要发挥政策合力，创新机制，吸引各方资金共同参与，形成“大合唱”。
“我们应该进一步发挥银行信贷基金的作用。”光大银行平湖分行行长杨立军认为，银行贷款支持旧社区改造等民生建设领域，不仅需要金融机构根据民生项目的特点创新金融产品，还需要相关部门完善考核激励机制，引导金融机构增加对旧社区改造的支持。
社区居民也是旧社区改造的重要力量。目前，社区居民资金主要用于自愿安装电梯，部分社区居民参与热情受到投资金额高的影响。对此，可以创新参与投资模式，减轻居民即期支出压力。“目前，各地都有一些经验可供借鉴。上海宝山区推出了“无息抵押贷款”模式。电梯公司垫付电梯设计、施工、维护及配件，公司可通过居民无息抵押贷款还款和电梯广告运营收回成本。北京和南京的一些社区采用月收费或年租赁的方式，减轻了居民的财务负担，提高了居民参与旧社区改造的热情。张文达说。
中国社会科学院国家金融发展实验室副主任曾刚认为，通过不断深化授权、授权、授权、服务改革，社会资本应进一步增强对旧社区改造等民生领域投资的信心和力度。
瑞安市玉海街道办事处相关负责人表示，项目设计、项目招标、审批等环节实现无缝对接，使沿江新区改造工期比原计划缩短6个月。“对于企业来说，希望政府部门的服务质量和效率继续提高，好的投资能够快速实施，这样才能有更多的参与热情。”
税收杠杆也应该发挥杠杆作用。“去年，建筑业增值税适用税率从10%降至9%，我们的建设单位估计可以减免数百万元。”陕西安康江南再生水厂社会投资者中国水环境集团安康公司相关负责人表示，减税政策降低了项目建设成本，增加了企业的投资信心。
项目建设不仅要减轻负担，还要提高项目质量，更好地提高社会资本投资意愿。安徽省池州市财政局债务办公室主任张正龙表示，当地海绵城市建设采用“政府” 技术咨询 “商业咨询”的运营模式为社会资本参与项目建设提供专业技术保障，通过政府招标聘请专业团队和企业提供技术咨询、实施计划编制、合同体系建设和商务谈判等服务。
张正龙说：“此外，由于项目运营周期长，在项目运营期间，我们制定了合理的价格调整机制，根据居民消费价格指数及时调整运营服务费，确保合理、长期、稳定的社会资本收入。”。
编辑：李林芝
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